限购令不能降低房价
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北京的调控细则，涉及到供给、需求方方面面，甚至利用舆论引导都考虑到了。不可谓不全、不严、不重，但是具有硬约束力的还是需求面。所谓增加土地和公租房供给，其实很是有一点空头支票的味道。在土地财政下，增加公租房供给与财政收入最大化之间是矛盾的。不首先解决土地政府垄断和土地财政的问题，地方政府怎么有激励大幅增加土地和公租房供给呢？当今地方政府，早已债台高筑，不改革财政体制，找到稳定的替代财源，地方政府又拿什么去增加公租房供给？所以，真正可以落实的还是对于本地人购买两套以上住房和外地人购买一套（需要在北京纳税5年以上）及一套以上住房的限制。
在货币和信贷总量不减少的条件下，这样的调控细则只是把购房需求冻结在那里，并没有真正减少需求。后果是，手中已有的房屋变得更加稀缺了，人们反而不会卖出手中的房子。事实上，由于对于外地人在北京购房的限制，变得稀缺起来的已经不仅仅是北京的房子，北京人（身份）本身变得更加值钱了。已经有人在调侃北京人如何不停地与外地人假结婚离婚来生财了。这当然未必成真，毕竟通过与北京人假结婚离婚来购买北京的房子，代价高了些。但是，确实也反映在新调控办法下已有的北京的房子稀缺性是增强了。
北京的政策的确冻结了需求，但问题在于，这政策也抑制了供给。短期里，价格上涨可能被抑制住（实际未必），但是减少更多的却是成交量，并且伴随着房租的上涨。政策长期执行，房价当然大跌，但是这政策副作用大：房价下跌弱势群体还是买不起房子，房租上涨，反而增加弱势群体生活负担，加剧社会矛盾；生活成本上升，阻碍地方长期竞争力的提升；等等。所以，这政策长期执行的可能性不大。恰恰相反，当房价真的要大幅下降的时候，我们倒是更愿意相信政府又会出来救市的。只是因为奶农要倒奶杀牛，奶协竟然把鲜奶蛋白含量和菌群数量的标准倒回去二十年。试问：是地方政府更重，还是奶农更重？
要抑制房价，除了要减少需求，更要增加供给。北京的细则恰恰在于，没有考虑供给一方面。倒也不是他们没有考虑供给，而是他们的框架具有内在矛盾，不可能真正增加供给。仅仅靠冻结需求的办法，可以将房价一时抑制住，甚至降下来，但不可持续。一旦政策松动，反弹必然。是的，不改革税制，政府没有稳定的替代性收入来源，政府是承担不起房价大幅下降的，到时候政策必然反复，救市又会再来。没有稳定的替代性收入来源，土地、公租房等不可能有效供给。房市的全部问题在于政府。过度的货币发行和信贷扩张，这不是他人的错；土地政府垄断，这也不是他人的错。不把这两个毒瘤去除，那就调来调去，永无宁日地调下去，但这样得好处的只是参与调控和管制的政府官员。
重庆、上海的房产税不一样。我们认为，房产税虽然有寻求稳定替代性税源的成分，但的确有抑制房市过度投机和房价过快上涨的作用。而且我们也认为，虽然还存在房产税合法性以及财政阳光化等一些列问题，但用房产税这样的价格变量去抑制房市过度投机和房价过快上涨，效率损失最小，也最是可置信：不会给地方政府带来财政问题，又富于弹性，税率多少，第几套、多大面积起征，好操作，也不容易钻政策空子。不要看到重庆、上海只是象征性征收房产税，就低估了重庆、上海的试点意义。房产税试点成功，给中央政府大幅度增加了政策选择和执行的空间。
有趣的是：为什么大多数城市选择的是限购令，而不是房产税？因为前者损害的是还没有购房的新人的利益，不损害已经购房的既得利益者的利益，而后者不管你是打算购房的新人，还是已经购了房的既得利益者，只要持有多套房子、大面积的房子，都得承担这税赋，不易逃避。政策选择之所以如此，其实还是一个自己的刀不愿削自己的把的问题。想想看，政策制定者谁没有几套房子？
但是限购令不可能降低房价，一旦政策放松，房价必然反弹。土地总有卖光的时候，必须寻找到新的替代税源。长期来看，房产税无可避免。（原文发表于2011年2月28日）
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