7月6日，与五马街紧邻的蝉街，以改造后的全新面貌亮相。然而，作为温州城市的一张名片，与蝉街相邻的有着1600多年历史的五马街，最近态势并不乐观。
记者昨前两天走访市区五马街以及相关商业管理单位，听他们探究五马街业态现存弱点，和对未来的期许。
商家赚钱不多,形象远大于效益
因为盛名，五马街是全国各地旅行社“游温州”的必备景点之一。据统计，五马街每日平均客流量5万至6万人次，双休日客流量增加到平时的1倍以上，特别是国家法定节假日，日客流量高达30万人次。
然而，集聚的客流量并没有给商家带来预期的效益。李先生在五马街经营了十多年皮具店。“生意现在越来越差，很难做。”李先生说，街上看似人来人往，但基本上是旅游者和外来务工人员，以观光为主，消费力不强。
五马街上的街头小吃生意也大不如往年。街头小吃上海正新食品在五马街有两家门店，其总经理金坚透露，今年以来两家店的生意同比下降了5％左右，而以往每年都有10％左右的增长。
屈臣氏是五马街的“新人”，去年年底入驻一百商场。该店有关人士称，经过半年多的运行，业绩未达到开店调研预期。事实上，开店之初，屈臣氏曾做了客流量的测试，发现五马街的客流量与几年前没什么区别，但是开店后发现，而今的客流量大多是游客，而不是本地人，在购物上具有很大的不确定性。
我市的一家品牌鞋企，在五马街开出了2家门店。该公司负责人称，入驻五马街是形象远大于效益。
记者调查了20家经营面积从20多平方米至200平方米的商铺，发现目前在五马街的商家，真正赚钱的并不多，保本与微利是“主旋律”。据工商部门统计，五马街总共有170多家店铺，其中沿街店铺134家。去年共有30家商铺注销，今年1月至7月17日，有13家商铺注销。究其原因，转让注销占大多数。
商业业态单一，服饰珠宝店密集
记者在五马街随机采访50名行人，其中有购买意愿的有5人。出差在温的宁波人童贤巨说：“我们宁波有天一广场，温州有五马街，早就想来看看了。说实话，这里没什么东西好买，都是差不多的品牌。”
在采访中，记者发现，不少人有着童先生同样的想法：没来五马街之前是向往，来了之后是失望。
温州一百有限公司总经理何民说，商业业态单一，缺少层次感，是五马街存在的硬伤。记者初步统计，短短424米的五马街，沿街店铺有134家，服类占了88家，珠宝玉石类13家，其中奥康、红蜻蜓、森马等多家本土企业均超过2家门店。
在一些业界人士的眼中，本地鞋服品牌与珠宝店的布局过于密集，造成商业店铺资源严重浪费，导致外来品牌无法及时入驻。今年上半年，市商务局深入五马商贸中心调研后指出，五马街作为温州商业街的代表，经营品牌单一，以经营休闲服装为主，并多数以“单体”经营，未考虑城市商业功能整体性，从而导致商圈内各店铺的经营特色不明显，未能完全体现规划中集休闲、娱乐等多项功能于一体的理念。
市商务局商贸发展处处长卢俊毅说：“除了本地品牌鞋服，至少要有国内各个层次的鞋服品牌，同时还具有吃喝玩乐各种功能。而五马街除肯德基、必胜客及金太子3家店，其余就是正新和烤鱿鱼、烤羊肉等小吃店。”
据记者了解，我市在编制未来十年温州城市商业网点时，对五马-大南商圈这个温州市区的市级商业中心的规划为，零售对餐饮及其他服务业的占比7：3。实际上，五马街一带，目前商业格局远未及这个规划要求，但也未见有关政府部门主导去改变。
而反观上海五角场、宁波天一广场等商圈，迅速崛起成为当地的知名商圈，一个重要原因就是在商业业态配置得当，集休闲、娱乐、购物于一体，而且国际大牌纷纷入驻其中。
鹿城区五马街道党工委书记邱向真说：“当初没有长远规划，导致它的定位含糊。对于进驻商家没有设置门槛，鱼龙混杂。五马街目前整体品质和档次较低，一些温州本土休闲服装品牌店，把五马街视为抛售库存积压商品的场所，一到节假日或‘黄金周’期间，低价抛售商品的现象更为突出。”
物业结构杂乱，经营状态低小散
何民认为，五马街业态层次感缺乏，最主要因素是物业产权散乱所致。记者调查发现，五马街商铺产权分为国有、集体、私有等三类，同时国有与集体的产权又分属于多个部门。
“产权分散，各个业主就会各自追求最大利益，不会考虑到整条街的发展方向。”何民表示。由于产权散乱，影响商家布局的事例并不鲜见，一品牌鞋企欲拿到夹在其两家门店之间的店铺，结果这家店铺的业主却以此为由头，向原有商家要求提高租金，这家20平方米的店铺，年租金高达60多万元。
也正是产权的分散，五马街二、三楼的物业很少被利用。据了解，由于产权不同，二、三楼的物业也大多相互隔开，导致一些品牌计划选用二、三楼时，往往无法做，直接导致购物环境变差。
另外，一楼商铺也因此变得更为稀缺，租金水涨船高。据悉，一些五马街店铺的租金每年每平方米高达1.5万元至1.8万元，一些位置好的店铺租金更是超过2万元/平方米。因为高租金，一些外来品牌不敢选择在五马街上开店，而选择了大南商圈、时代商圈等。
何民说，他们曾多次设想发展大型购物中心，但受五马街物业结构的限制，一直没有实现。据悉，包括Zara、H&M等国际快时尚大牌也因物业因素未能出现在五马街。
据统计显示，五马街现有营业面积4万多平方米，单店营业面积超过5000平方米只有去年底刚改造好的一百商场，其余店铺从10多平方米至数百平方米不等，呈现“低、小、散”的经营状态。
市商务局局长苏向青说，从商业街发展规律看，一条商业街必须有一至两个大卖场作为支撑，并且拥有各类专业店和超市，具有商业业种齐全和多种经营业态，才能使商业街保持旺盛的生命力。
文化底蕴淡去， 千年老街渐失看头
五马街始建于东晋，至今已有1600余年历史，唐称五马坊，为北宋36坊之一，清代改称为五马街。1984年4月，温州市政府将五马街定为步行街，为温州标志性的购物步行街。1999年3月，五马街被命名为浙江省唯一的国家级“百城万店无假货”示范街，2010年被命名为升级特色商贸示范街。
五马街，曾是温州商业文化最浓重的地方。在上世纪八九十年代，五马街还保留有五味和、温州酒家、金三益、第一百货、大众电影院等老字号。我市一位对商业有研究的政府官员说，当初大家对五马街有一个情结，主要是这些老字号符合当时的消费习惯与生活需求，解决了当时人们吃、喝、玩、乐的需求，“五马街更多的文化内涵，体现在其历史渊源中。”
而现在，五马街所谓的“老字号”，大部分已不见踪影，千年老街的文化味逐渐被掏空。五味和、老香山等百年老店在历史前进中变得面目模糊。何民认为，苏州观前街比五马街特色突出，当初当地政府部门就全力保留老字号餐饮松鹤楼、得月楼等品牌，使观前街的业态布局更为合理。
温州民俗专家金文平说，五马街的文化底蕴重在百年老店，五味和里聪明的小伙计，打理布料生意的金姓三兄弟，请客吃饭最洋气的地方——温州酒家，每一家老店背后都有着一些轶事趣闻，这是几代温州人的共同回忆。“百年老店正是五马街的历史特色所在，应该把这种历史文化和商业结合起来，人们不仅仅可以看到复古的建筑，还能买到温州的土特产，体验到温州的传统文化。”
邱向真说，目前五马街的文化氛围太薄弱，传承的、演变的历史没有很好地展现出来，“很遗憾地说，我们现在只是通过一些建筑的墙体展现出一点点历史的风貌。其实，我们更希望提升五马街的文化环境氛围。”
数次改造提升，
优化转型路漫漫
五马街也不是一成不变的五马街。
2000年，五马街被市政府列入《温州文化升位计划》，2001年6月，市政府颁发《关于温州市区五马街沿街房屋保护性》文件，欲把五马街建成集购物、商贸、文化、娱乐、居住休闲于一体的综合性商业街。
然而，五马街转型之路上，一度误入歧途。当时，五马街改建工程完工后，市旧城改建指挥部五马步行街管理办公室承担起它的日常管理职能。作为建设单位，这个管理办公室没有执法权，五马街曾一度沦落到“小摊小贩盛行，沿街残疾乞丐爬行，白卵三轮车横行”的局面。一直到2009年底，五马街移交鹿城区政府管理后，“禁摊、禁乞、禁骑、禁噪”才收到不错效果。
此后，鹿城区有关部门也数次进行五马街改造提升工程，通过优化休闲广场设施、打造绿色景观示范街等形式提升五马街的文化休闲功能，但收效不明显。对此，邱向真说，自10年前的改造后，后来就没有整体改造提升，“最近几次改造提升，说实话只是修修补补式的，没有整体的改造提升，是难以达到效果的。”
何民认为，五马街近几年的发展方向不明，其中原因之一是发展过于市场化，缺乏政府部门助力。国内一些比较知名的商业街，几乎均有政府主导的影子，像上海南京路、苏州观前街、成都春熙路等。上海的淮海中路东段，在十来年前商业氛围一直处于不温不火的境地，几年前上海市着手改变淮海中路一头热的局面，开始介入其中发展，编制长远发展计划，着力引入一些国际品牌，致使目前淮海中路东段人气渐旺，苹果、LV、卡地亚等国际大牌均陆续入驻。
苏向青说，由于我市在城市道路、停车位等基础设施的建设和管理上，没有充分考虑商圈运转的内在需求，特别每逢到大型节假日，中心城区交通十分拥堵，严重影响了消费者购物的积极性，成为制约城市商业发展的一大瓶颈。
