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作者：王静 A公司是2011年由B公司投资设立的一家房地产开发企业。2012年，B公司拟将账面价值4000万元的土地投入A公司用于商品房开发，土地评估价值8000万元。A公司、B公司有两套方案可供选择：一是B公司以增资方式，将土地作为投资注入A公司，确定股本5000万元；二是B公司将土地划转入A公司。两种方式下，纳税处理有何区别？ 在投资方式下，《企业会计准则第6号——无形资产》第十四条规定，投资者投入无形资产的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定，但合同或协议约定价值不公允的除外。 A公司会计处理为：借记“无形资产”8000万元，贷记“实收资本”5000万元、“资本公积”3000万元。A公司承受土地，缴纳契税的会计处理为：借记“无形资产”320万元，贷记“银行存款”320万元。如果A公司取得的土地用于建造对外出售的房屋建筑物，则应记入“开发成本——土地成本”8320万元。 A公司的税务处理上，根据企业所得税法实施条例规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。则A公司取得土地使用权的计税基础为8000＋320＝8320（万元）。未来所得税成本扣除及土地增值税扣除项目可按8320万元计算。 在划转方式下，《财政部、国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。 B公司向A公司划转土地，符合财税〔2012〕4号文件规定，可免征契税，但A公司该宗土地在企业所得税处理上应视同接受捐赠处理。A公司会计处理为：借记“开发成本”8000万元，贷记“营业外收入——无偿调入无形资产”8000万元。计税基础为接受划拨资产的公允价值8000万元，比投资方式下减少320万元。 对于股东B公司而言，两种方式下会计和税务处理也有不同。在投资方式下，会计处理为：借记“长期股权投资”8000万元，贷记“无形资产”4000万元、“营业外收入”4000万元。税务处理上，应视同销售，确认收入8000万元，成本4000万元，对外投资计税基础为8000万元。土地增值收益要视同销售，依据评估价值8000万元分别计算缴纳土地增值税和企业所得税。 在划转情况下，会计处理为捐赠支出：借记“营业外支出——无偿调出无形资产”8000万元，贷记“无形资产”4000万元、其他业务收入4000万元。现行土地增值税政策并无划拨资产可以免征税的规定，B公司对外捐赠可能还要缴纳一笔不菲的土地增值税。 另外，A公司接受投资形成的资本公积3000万元为资本溢价，不需要缴纳企业所得税，接受划拨资产视同捐赠所得8000万元应缴纳企业所得税。 |
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