业绩预演 房企经营的导航仪来源：第47期《明源IT&地产》 作者：梁鸿斌 日期：2012-06-14通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现；从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。
“买地就挣钱，图纸就清盘”的粗暴行业模式已经一去不复返，精细化管理已经成为众多房地产企业共识。过去大家普遍比较关注设计、成本、招标等专业领域的管理提升，当专业条线能力提升达到一定程度后，如果不能转专业视角为经营视角，公司整体管理效能将无法持续提升。越来越多企业开始重视经营计划管理，尝试以经营视角串联各专业条线，实现公司效益最大化。 经营计划不仅要“管1年”，更需要“看3年”。标杆企业主动构建弹性经营计划体系，积极应对市场变化。通过经营计划的管控，能有效保证当年业绩的兑现；从长远来看，通过经营计划调整开发节奏，有利于保证未来3-5年业绩的持续稳定增长。 “看3年”本质上就是预测企业未来3年业绩。一谈到预测，很多人都觉得虚无缥缈，完全依赖于个人经验与水平。通过行业内的广泛交流，发现目前不少企业都已尝试进行未来3年业绩预测。虽然尚无标准化的预测模型，但基本上都是通过“现有项目业绩预测、未来投资业绩预测、企业未来业绩推演”三个步骤实现未来业绩测算。
步骤一：现有项目业绩预测
准确掌握现有项目在未来年度业绩贡献是企业未来业绩预测的重要基础。通俗理解就是现有项目的开发节奏，将直接决定企业未来的业绩表现。根据现有项目的开发计划节奏，尤其关注“开工、开盘、竣备、交房”等关键节点对项目节奏影响。结合产销匹配的原则，形成销售面积、销售金额、回款金额、交房面积、交房金额核心年度运营指标。集团每年年底都通过XLS形式收集现有项目在未来的业绩表现，作为集团次年度经营目标编制的基础，同时也是未来业绩预测最重要的一部分。这个过程在很多企业又被称为“年度资源盘点”。资源盘点核心指标如表1。
基于每个项目的未来年度业绩表现，集团就能按照公司范围、以年度形式进行未来3年业绩预测，如表2。
步骤二：未来投资业绩预测
光有现有项目未来业绩预测还不够。集团还将在现有项目的基础上进行新项目投资与开发。为了进行企业未来3年业绩预测，还需要针对未来投资进行业绩预测。 与现有项目业绩预测最大不同，未来投资业绩预测由于不明确项目属性，无法基于项目进行，更多基于投资进度模型，结合历史开发的经验系数进行，投资进度模型可以说是未来投资预测的核心。那什么是投资进度模型？通俗解释就是“项目开发行为导致未来业绩产出的模拟”，如表3。
例如，集团进行新项目投资，决定新项目开工。那么第一年贡献经营业绩为：开工面积为100%，在建面积为100%，可售面积为15%，不可能实现竣工与结转。按照项目开发节奏，第二年继续投资，那么第二年贡献经营业绩为：在建面积为100%，可售面积为65%，竣工备案面积25%，结转面积22%。后续年度依次类推，从而实现对一个项目开发过程经营指标过程模拟。 有了投资进度模型，根据集团未来3年投资规模，以开工面积作为起点，依次计算后续年度的在建面积、可售面积、竣工面积、结转面积。根据产销匹配原则，推算出年度的销售面积、销售金额、回款金额、结转面积、结转金额、结转成本。从而大体上估算出未来3-5年的业绩表现。 其中，销售面积根据产销匹配原则，众多企业按照年度可售面积一定比例进行设置；销售均价按照区域内相同产品的平均销售均价进行设置，后续年度按照5%递增；回款金额按照年度销售金额一定比例计算，一般企业年度款项回收比例超过80%；结算成本按照业态标准的建造成本，加上土地价格进行计算。 通过投资进度模型，结合项目开发经验系数，就能将集团未来3年的投资转换为未来3-5年的业绩表现。由于未来市场变化的不确定，此部分业绩预测值目前尚无法做到精确，只能实现大数估算，为决策提供参考。
步骤三：企业未来业绩推演
有了现有项目业绩预测和未来投资业绩预测两个部分测算值，就能从企业层面进行业绩的预测与推演。 对于企业未来业绩预测，最直接的办法就是将现有项目与未来投资两个部分的业绩预测值进行叠加，从而得到集团未来3-5年的业绩整体预测。通过监控未来业绩中关键指标的同比与环比增长率，如开工与在建面积规模增长率，销售收入增长率，净利润增长率，了解企业未来3年的经营状况，为企业未来经营节奏调整提供支持。 由于未来市场形势不确定，企业家们更需要不断调整开工节奏，同时推演未来业绩变化，匹配市场环境变化。未来业绩推演要比预测更复杂，更充满不确定性。在进行未来3年业绩推演时，将分别通过改变现有项目的开发节奏，或者调整投资进度模型系数，来实现不同方案或环境下的业绩测算。本质与上述两部分业绩预测原理类似，也必须依靠上述两部分业绩测算结果进行推演。企业运营真实情况要比设想情况复杂得多，受到众多条件的制约，如要保证未来3年开工量，就需要进行土地储备。要进行土地获取，则需要资金支持。对于未来资金模拟，除了要预测经营性现金流入外，还需要考虑融资进款等。为了做到企业经营节奏与未来市场行情匹配，大多数的情况是需要进行大量推演与计算。 某集团企业在2011年进行一次经营计划调整，堪称经典案例。该集团企业一方面在北上广深等一线城市大幅度降价，在市场尚在观望中时，便快速去化回笼资金；另一方面利用土地价格下调，借助回笼资金完成了近十个三四线城市的项目投资。这样一来，该集团当年度净利润、净利率、IRR等指标几乎未受到调控和市场影响，而新补充的项目将大幅度提升其未来两年的集团业绩。
小结
经营计划体系能有效整合公司所有资源，短期进行“产供销”的有效协同，保证短期年度目标实现；长期进行业绩预测与演算，按照测算结果进行企业经营，有利于保证企业未来3-5年业绩的持续稳定增长。经营计划体系就是集团高层驾驭企业的“导航仪”，使企业管理变得“可知、可控、可预测”，从容地应对市场变化，做到“快得健康，慢得从容”。 |
|
|
