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来源：《中国税务报》2012/8/13，第7版 作者：肖宏伟（中国税务报） 目前，“招拍挂”制度要求土地以“熟地”出让。一般情况下，政府将“生地”转化为“熟地”后进行“招拍挂”，动拆迁问题已妥善解决，土地的开发工作也已经基本完成，周边的市政建设将逐步完善，水、电、煤等市政都有计划地分配到位。即在招标、拍卖、挂牌活动开始前，国土部门已将拟出让的土地处置为净地，即权属明晰、界址清楚、地面平整、无地面附着物的宗地。但是在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在着“毛地”出让的情况，尤其是在企业改革、改制处置土地资产时，这种情况更为常见。因此，一些政府部门在“招拍挂”出让土地后，会以土地出让金返还的形式，用于开发项目相关的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程建设的补偿。 案例 某房地产开发企业通过“招拍挂”购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000万元，企业已缴纳10000万元。协议约定，在土地出让金入库后，以财政支持的方式，给予乙方补助3000万元，用于该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设。 税务处理 营业税 项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程所需要支出，按土地出让协议规定，应该由政府承担。本案例属于建设—移交的投融资建设模式，房地产开发企业将该项目城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府。开发企业取得基础设施建设返还款的营业税处理为：1.无论其房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为建筑业总承包方，按建筑业税目征收营业税。2.房地产开发企业取得的返还款，应全额缴纳建筑业营业税，并全额开具建安发票。如果协议约定，返还款用于项目内应由开发企业自行承担的城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程支出，则应按企业取得政府补贴处理，不征收营业税。 企业所得税 本案例中，企业取得的提供基础设施建设的劳务收入3000万元，扣除相对应的成本费用后，差额应计入当年的应纳税所得额。企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除。 土地增值税 根据土地增值税暂行条例第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。此外，土地增值税暂行条例实施细则第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。因此，企业取得的返还款3000万元，属于提供基础设施建设的劳务收入，不属于转让不动产收入，不征收土地增值税，即此收入不作为土地增值税的清算收入。企业缴纳的土地出让金10000万元，全额计入开发成本——土地征用及拆迁补偿费金额中。 契税 企业缴纳的土地出让金10000万元，全额计入开发成本——土地征用及拆迁补偿费金额中。 会计处理 土地出让金返还用于支付该项目外城市道路、供水、排水、燃气、热力、防洪等基础设施工程费用时，企业应作其他业务收入处理。 收到返还款时（单位：万元）： 借：银行存款 3000 贷：其他业务收入3000。 |
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