从一个小区维权经历看法律与法治的鸿沟

从一个小区维权经历看法律与法治的鸿沟

今年7月下旬我成为香海园小区的业主，8月10日我收到小区业主委员会的工作汇报，才知道这个小区业委会成立半年多以来的维权经历。在我看来，业委会维权经历十分有代表性，它反映了我们这个社会法律与法治的巨大差异，一个社会是不是法治社会，不只要看这个社会是否有健全法律体系，更要看这个社会能否公平公正地执行法律。只有法律得到公平公正地执行，这个社会才能称为法治社会。从香海园业委会维权经历来看，我们的社会显然还不能称为法治社会。距离法治社会还有多远，香海园业委会的后续经历就会告诉我们。

我把香海园业委会的工作汇报全文转载如下，后面的两幅影印件是我转载的证据：

北京市大兴区香海园小区业主委员会工作汇报

亲爱的香海园小区全体业主朋友们：

香海园小区业主委员会，自2011年12月5日成立至今，已半年有余，对于上半年的工作，业委会向全体业主汇报如下：

业委会成立后立即发函向路劲物业公司索要本小区的基本资料，但经过多次催促及漫长等待后，路劲物业公司仍旧拒绝向业委会交接资料。

2011年12月17日，业主代表召开会议向业委会提出工作建议函，要求业委会立即招标新的物业公司。但是，由于没有小区基本资料，无法委托招标公司公开招标。

2011年12月18日，业委会决定委托律师事务所代为邀请招标物业公司。

2012年1月18日，律师事务所回复：已有三家一级资质的物业公司投标，但其中两家认为：如果要达到一级物业服务标准，必须提高物业费。只有北京赛特物业管理有限公司一家承诺：在不提高物业费的基础上，使本小区达到一级物业管理水平及四星级住宅标准。

2012年1月19日，业委会决定召开业主大会，表决是否聘北京赛特国际物业管理有限公司的事项，并将投票内容进行公告。

2012年2月6日，业主委员会向大兴区清源街道办事处函告了召开上述会议的情况，街道办事处表示同意。业委会委员即部分业主代表利用业余时间亲自向业主发放投票书。

2012年2月23日，业主委员会向大兴区办事处函告于2012年2月26日召开计票会议。

2012年2月25日，大兴区清源街道办事处通知业委会立即停止业主大会计票工作。

随后，街道办事处主持召开业委会与路劲物业公司参加的三方会议。路劲物业公司总经理明确表示：希望继续留在小区，并保证改进物业工作。

在此座谈会之前，路劲物业发放了《香海园服务处2012年重点工作计划及设想》重大改造事项通告：

1、电梯井三方对讲的升级改造，承诺于2012年5月份前完成（2012年6月底完成）。

2、湖岸木栈道的改造工程，承诺2012年3月—2012年4月间完成（至今未动工）。

3、承诺2012年5月份与清源街道一起对小区的智能化系统进行升级（至今未动工）。

业委会成立至今，业委会委员会进行会议20余次，业委会委员会全部参加；业委会召开业主座谈会6次，与会人员160余人次；业主代表会4次，与会人员210余人次。业主代表参照北京赛特国际物业管理有限公司的投标承诺，向路劲物业公司提出签订物业合同的10项基本条款，但路劲物业公司委婉的表示了拒绝。

小区目前存在急需解决问题如下：

1、保安人员不足，治安环境不容乐观；

2、路劲物业公司不同意业主代表提出的10项基本合同条款并要求业委会按照路劲物业公司提供的格式合同签订；

3、业委会经费为零，目前业委会所有办公用品全部是业委会委员个人提供，业委会委员无任何报酬。在这种情况下还要利用业余时间付出最大努力，克服困难，做好业委会工作。

4、物业经理频繁更换，造成工作没有连续性，基本一年一换。2月份与业委会谈判的经理也辞职了，现在的经理不清楚当初的谈判内容，拖延了谈判时间。

5、当前业主反应强烈的是，地产物业擅自更改小区规划，在健身房南侧，将空房改为物业内部食堂。没有征求广大业主的意见，在小区位置明显，造成不和谐的环境。

6、路劲物业公司将小区一分为三，并要求业委会与路劲物业公司签订三份物业管理合同。

因此，业委会决定于十五日后进行投票，就小区上述问题的解决以及是否同意与路劲物业公司签订路劲物业公司提供的格式合同，并将小区一分为三。（投票书另行印发）

尊敬的广大业主：小区是我们业主永远的家。业委会全体委员已经尽其所能，但社会情况复杂。业委会是自治组织，是新生事物。没有业主的支持及广泛参与，业委会便无能为力，小区是全体业主共同的家园，希望大家积极行使自己的权利。

 

 

香海园小区业主委员会

 

业委会电话：60239793                        2012年8月9日

 

香海园业委会的法律地位和权限是由国务院2007年颁布的《物业管理条例》（2007年10月1日起施行）所赋予的。该条例第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”。所以香海园业委会决定公开招标物业服务企业是依法行事，而且得到当地街道办事处的认可。当香海园业委会决定召开业主大会投票表决是否聘请北京赛特国际物业管理有限公司时，却被当地街道办事处叫停。然后由街道办事处出面召集业委会和前期物业管理单位即开发商下属的路劲物业公司进行协商，而达成的物业管理协议大部分未执行。

我不知道，街道办事处有何权力阻止业委会召集业主大会进行招聘物业公司的投票。但我们因此知道，街道办事处并不真的支持业主按照《物业管理条例》行使自己的权利。

路劲物业公司是香海园小区开发商下属企业。虽然我不知道当初开发商是否按照《物业管理条例》相关规定，公开招聘物业服务企业。可是我们见到的绝大多数情况都是开发商安排自己的下属物业公司进行物业管理。如今，业委会决定重新招聘物业服务企业时，前期物业公司拒不配合。业主的权益不能依法实施时，却没有一个上级单位为他们撑腰，而该条例虽然明确规定，当业主决定解聘原物业服务企业时，原物业企业应当履行交接义务，但是却没有规定当其不履行交接义务时，由哪个部门进行监督和处罚。所以才会出现今天这种状况，业主的权利只是写在纸上，地方政府相关部门却可以不作为，而拒不履行义务的物业服务企业仍可继续非法进行物业管理。

事实上，香海园业委会与前期物业服务企业的纠纷在全国是普遍现象。我们把这个纠纷如何解决看作是社会民主与法治的试金石，绝不是夸张。民主和法治绝不是口号，也不是虚无缥缈的东西，它要在社会生活中实实在在地体现出来。公民的权利也是如此，它不仅要在宪法和法律中明文规定，还要在现实生活中得到保护，否则公民就只能拥有名义的权利，而实际上却什么权力都没有。遗憾的是，业委会和业主在现实生活中显得软弱无力，他们没有时间、没有精力去无休止地抗争，他们也得不到权力部门的支持。我从网上查到路劲地产，它是全国房地产企业的50强之一，它母公司路劲基建1996年在香港上市。按说一个上市公司的子公司更应该带头遵守国家法律法规，可是在现实社会，公司越大、后台越强，他们越是藐视法律。如今，香海园业主面对这么强大的对手，又没有地方政府的支持，想要维护法律赋予的权力——实现招聘物业服务企业的愿望恐怕难上加难。

作为香海园的业主，我将继续关注事件的进展，并披露给大家。