房地产地位论（之一）房地产在经济中的地位

房地产地位论（之一）房地产在经济中的地位

 

　　房地产是不是支柱产业和房地产能不能做支柱产业是两个概念。这里姑且不论房地产做支柱产业的利弊，权且看看房地产是不是中国经济的支柱产业。明确规则可以避免陷入“诡辩”，现在我们来确定什么样的行业才算支柱产业。作为支柱产业，该行业的增加值应当在国民经济中名列前茅，并且对经济增长的带动作用也应当数一数二。前一项可用两个指标表示：房地产增加值占国民经济生产总值的比例和房地产开发投资占国民生产总值的比重。后一项可以用房地产对经济增长的乘数作用来分析。

　　支柱地位不言而喻

　　首先，从增加值比重看，21世纪以来房地产业的增加值占国民生产总值的比例长期在第三产业中名列前三，并且成为成长最快的行业。2000年房地产业增加值占国民生产总值的4.2%，在第三产业中排在交通运输、仓储和邮政业以及批发零售业之后列第三位，比金融业增加值略高0.1个百分点。到2009年，房地产增加值占比达到5.5%，排名仅次于批发零售业的8.5%。房地产增加值占比的年均增速达到3%以上，在其他任何产业之上。

　　其次，从固定资产投资占比看，房地产业在国民经济发展中的作用更是举足轻重。2010年房地产业投资规模达到了57557亿元人民币，占当前国民生产总值的比重高达14.5%，在固定资产投资中的占比为23.9%，而房地产投资的同比增速为33.5%。房地产投资占gdp的比例仅次于制造业的18.7%，而制造业包含了所有第二产业的固定资产投资，是与仅属于第三产业的一个子行业的房地产业不在同一“重量级”的比较。与其他任何子行业投资占比相比，房地产投资的占比都要大许多。

　　看到这两组数据，我们必定会产生很大的疑问。近年房地产增加值占gdp的比重不足6%，而房地产投资占gdp的比重高达15%左右，两者的差距大约在9个百分点。这一比重差距来自哪里呢？我们应当清楚，尽管这里采用房地产开发投资占gdp的比重来衡量，但是房地产投资和国民生产总值并不是一个层面的概念。我国国民生产总值分别采用生产法、收入法和支出法等三种方法核算，在每年年初国家公布上年国民生产总值的初步核算数据，它以各家企事业单位的增加值为核算基础，根据该年度的税收、销售、产量等指标初步推算该年度的国民经济生产总值，被称为初步核算数据；到一季度末，根据企事业单位的财务报表中的利润、工资、折旧、税收等情况，以收入法为基础进一步核实国民经济数据，称为国民生产总值的初步核实数据；到第二年年初才能公布国民生产总值的最终核实数据，它经过核对生产法、收入法和支出法的分别计算的国民生产总值并作出适当修正，最终公布最终消费、资本形成额等指标和国民生产总值的最终核实数。国民生产总值中的资本形成额则是根据固定资产投资的最终落实、到位和工程项目实际进度确定，与固定资产投资的数据有一定差距。比如2009年完成社会固定资产投资总额为224846亿元，而当年资本形成总额为164463.5亿元，其中很大一部分是与其他支出的重复计算，以及付出资金尚未形成实物资产所致，房地产投资是固定资产投资的构成部分，存在同样的不一致因素。因而，房地产投资占gdp的比重说法欠妥当，而应当用房地产投资相当于gdp的比例更为适当，可见这里只是通俗说法而已。另外，两者的差距还表现在统计口径和企业经营策略等层面。房地产业投资除房地产开发投资外，还包括建设单位自建房屋以及物业管理、中介服务和其他房地产投资，是全社会对房地产业的投资总金额。房地产增加值来源于房地产开发企业报表，在企业报表制作过程中可能包含合理降低利润和所得的会计方法，比如在统计中房地产开发企业的利润率总难高于其他企业，却造就了为数最多的富豪人员和家族，由此可见一斑。

　　最后，由于房地产业链条较长，带动行业较多，房地产对经济增长的乘数效应十分突出。近年来，房地产业对经济增长的平均贡献率在10%以上。据有关专家测算，房地产投资增速每提高1个百分点，国民生产总值增速就提高0.9个百分点。据不完全统计，房地产业至少吸纳了30%以上的流动人口。可见，近十年来房地产业对经济增长起到了举足轻重的拉动作用。不管如何，即使按单纯的增加值计算，房地产在经济增长中的支柱地位依然是不言而喻的。

　　他国之鉴：支柱地位不如中国

　　那么在其他国家发展进程中，房地产对经济增长有没有支柱作用呢？下面，我们比较一下房地产投资在国民经济中的作用：二战以后，世界主要资本主义国家基本上进入了经济快速发展时期，由于在二战时期房屋破坏严重，房地产业步入蓬勃的发展阶段，各国房地产投资十分活跃且卓有成效，而尤其以战败国德国和日本最为突出，德国和日本在战后房地产开发投资占gdp的比重最高分别达到8.1%和8.8%。按此最高比例看，德国、日本房地产业对经济发展的拉动作用仍没达到我国现阶段的水平，在国民经济中的占比差距至少在5.7个百分点以上。

　　由此可见，尽管西方经济学家也承认房地产和汽车一样是经济增长的两个轮子，但是在西方国家的经济发展中，房地产对经济的拉动作用远不及我国。是什么造成了这一差距呢？这是我们下节的主题——“煅就支柱产业的因素”。(作者系房地产行业研究者)