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第一步，小区物业公司就需要维修的项目向业委会提出报告，业委会讨论是否应使用维修资金。 第二步，业委会认为该项目确需动用维修资金后，由物业公司把项目报送至区建委指定的鉴定中心审核。审核内容分3部分：第一，能不能用。包括项目是否适用于维修资金的使用范围，是否应建议由开发商负责。第二，有没有资格用。包括小区的维修资金是否全部归集到位，维修项目是否过了保修期。第三，能用多少钱。由区建委的物业管理科住宅小区管理办公室(以下简称“小区办”)根据小区维修资金的数量与物业公司的初步预算申请进行平衡。与此同时，小区内成立由业委会、物业公司、业主代表组成的三方工作组，在小区内向业主宣传公示。 第三步，工作组组织招投标，确定预算和具体施工方案，选定施工队。 第四步，工作组将施工单位的预算和方案上报给政府指定的资金审核部门进行财务审计。如果批复的金额和公司金额不一致，根据审计结果，要求施工单位修改预算。 第五步，工程预算通过审计之后，召开业主大会，将“决定在某事项上使用专项维修资金”事宜，向业主说明。 第六步，动用维修资金的决议经业主大会通过后，需要做资金分摊表。也就是说，把即将维修的项目资金总额，按每户业主的房产面积进行分摊，算出每一户业主的份额。比如，同一小区内住宅为200平方米的业主分摊2000元，邻居是100平方米的，分摊1000元，以此类推，这个明细表，需让每一户业主签字同意。 第七步，拿着业主委员会的通过决议(第一步)，建委指定的鉴定部门的盖章审核(第二步)，财政审计部门的盖章审核(第四步)，业主大会的通过决议(第五步)，经三分之二业主签字同意的资金分摊表(第六步)，共5项，去找北京市属房屋资金管理中心拿一张盖章的单据。 第八步，拿着房屋资金管理中心盖章的单据(第七步)，小区业委会在银行备案的3个章(业委会公章、正副主任人名章)与施工单位的合同副本，去该小区维修资金存储的银行。银行核对拨款总数(以政府财务审计数为准)，为业委会开一个维修资金的专用账户(专款专用，不得取现，只能划拨，不经同意不得挪用)，将指定数额的钱从小区维修资金存款账户拨到此专用账户。 第九步，由银行根据业主委员会要求和合同规定，将钱款分批分期直接划拨给施工单位，就此开始维修。按规定，这笔钱不是全额一次性发放，一般首次发放款项总额的60%～70%，经工作组验收后，通知银行拨第二次款项，约占总额的25%～35%，维修工程结束，直到质保期过后拨付尾款，约占总额的5%。工作组负责工程质量监督、控制(电梯由施工单位找国家指定的安监部门监督)。 |
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