国外旧住宅区改造的经验

城市行者 2012-10-16

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国外旧住宅区改造的经验

2011-04-14 22:18:59| 分类：默认分类 |字号订阅

关于城市旧住宅区改造政策，各国政府在各发展阶段，根据不同时期出现的具体问题，出台与之相对应的住宅政策。由于各国的体制和面临的社会问题不一样，政府采取的政策手段和实行的改造政策也各有特点。德国对于旧住宅改造的政策主要是体现在法律法规和政府资助方面。英国城市旧住宅区改造结合城市规划手段，设立特殊的改造区，制定相应的住房改造政策。法国采用出台相应的政策法规和利用政府行政力量调动民间改造的积极性两种方式来推动城市旧住宅区改造并取得了比较成功的经验。荷兰住宅政策主要集中于物质干预、社会手段和经济手段三个方面。日本的住房政策主要采用立法方式，政府相继制定了住宅品质确保促进法、住宅性能表示制度以及住宅瑕疵担保责任条例等法规以保障住宅供给质量。

通常来说，各国制定的旧住宅区改造政策和改造措施都具有明确的改造目的。随着时间的变化，由于各国面临的社会问题不同，随着时代演变，政府的责任/工作的侧重点在发生变化，各自的工作目标和政策也随着调整，这是个不断改进、不断完善的过程。如德国柏林“谨慎城市更新”的目标之一就是强调城市更新的社会性，主张城市更新应该物质改造与社会网络维护两者兼顾。而英国基于不同改造区的不同的改造目的，分区制定旧房改善政策。以英国工党政府1974年制定的“破旧房整治区”政策为例，其目的为了纠正住宅整体改善中出现的问题，以保证改善基金确实用于急需整治的破旧房屋。1975-1980年，法国开展以改善居住条件的“再居住工程”政策不仅在于改善人们的日常生活，而且旨在创造城市中不同的居住环境，鼓励多种方式的居住形式，限制都市里的区域隔离、社会各阶层的空间隔离等现象。荷兰住宅政策的主要目标之一，是给居民提供一个良好的居住环境。日本的“团地再生”就是对功能、设施已经严重落后的集合住宅进行翻新．以及对所在区域进行改造，使居住质量得到提高、价值得以提升的一种城市规划活动。总的看来，各国对于旧住宅区改造关注的着眼点有所区别，德国强调社会性与维护社会网络。英国目前则希望通过住宅改善来解决社会、经济及环境等多方面问题。日本的住宅改造目的是使居住质量得到提高、价值得以提升。荷兰则注重住房品质、居住环境和提倡社会混合。法国在住房改造中关注保护和修缮历史建筑、城市肌理、住房多样性和社会混合。

注重住宅可持续发展，节约资源，对住宅进行生态措施和节约能源技术的改造是国际普遍的趋势。在发达国家住宅更新过程中采取新的技术形式和生态措施有很多成功的改造实例。一些国家更是将住宅更新之中达到何种改造的技术标准做了详细的规定。比如德国1995年颁布的第三版《保温条例》之中，对住宅的保温要求和能耗标准作山了明确的规定，并且在2000年出台的《节能条例》对节能住宅(Energiesparhaus)、低能耗住宅(Niedrigenenergiehaus)、被动式住宅(Passivhaus)做了相应的定义。

1 国外城市旧住宅区改造政策主要内容概述

关于改造内容：旧住宅区改造内容包括多个层次多个方面。如德国按“硬件”和“软件”来区分改造内容，荷兰按计划内和计划外来区分改造内容，日本和英国倾向于按建筑物的部位和改造措施来区分改造内容。

改造资金来源的渠道多样化、参与主体多元化、市场化，资金筹措方式多样而灵活，市场投资和自助化改造是住宅改造资金来源的趋势，而各国政府对住区改造均提供了不同程度的经济支持。政府经济支持包括国家层面和地方层面。国家对于住宅改造资助的形式多样，包括直接投资改造、资金补助、低息贷款、减税免税、提供优惠政策、提供土地、提供促进计划以及购买旧住宅翻新等措施。国家改造资金运用的形式多样，包括直接运用于支付改造费用、设立专项基金、国家补助、低息贷款、津贴等形式。来源于市场的住宅改造资金包括银行和私人投资机构，如房地产公司，城市开发公司以及投机商等。私人资金包括业主、租房者、住宅管理机构、自助团体等。私人资金不足，可通过向政府申请补助、低息贷款和申请专项基金获得改造资金。在不同时期，由于改造政策、改造目标、改造对象的不同，各国的改造资金供给结构也不同。

针对不同的改造对象实行不同的改造措施。在德国，对于城市旧住宅区的复兴，主要改造措施是改善交通和停车问题，增设服务性设施和公共设施，重新规划绿化和环境，规划功能混合区域；对于城市补丁，加入新的功能，力求和老住宅保持良好的邻里关系；对于单栋住宅的更新，利用新的技术和新的能源。法国的居住改善措施依据不同的实施范围、地区和社会目标，采取不同模态的措施。居住改善计划措施包括几个不同模态，“单一(simples)”居住改善计划措施、“特殊(cibi6es)”居住改善计划措施和“复合(complexes)”居住改善计划措施。在法国首个居住地方计划的修复工作中，针对不同住宅类型，采取不同措施

各国关于旧住宅(区)改造的法规较健全，门类较多。与城市旧住宅区改造相关的法规按内容大致可分为规划建设类、管理类、技术类、经济类及其他。按其性质可大体分为两类：一类是政府制定的住宅政策和计划，以及有关机构组织的立法依据，另一类是对住宅建设和交易的全过程，包括土地开发、建筑设计和施工、房租和地租的征收等制定的具体规范和标准（详见表 4.1.1-1 ）。

表 1 改造法规一览表

国别	主要法律依据	综合管理类	技术类	特殊类	地方性法规
英国	住宅法	住房维修与租金法，住房规划法		两次城市白皮书分别为1977 年的《城市白皮书：内城的政策》1978年，《内城地方法》和《1980 年地方政府规划和土地法案》2000 年的《城市白皮书：城市和城镇》
德国	建设法典：包括特殊的城市建设法和一般的城市建设法	《联邦建设法》1950、1960，《城市建设促进法》1971，居住建造法规1950、1956，文物保护法1972，《简单更新计划》1981		《城市建设资助法》1971，	十二条柏林改造导则，“租金浮动上限”规定，巴登州城市改造发展计划，巴登州改造计划1971
法国	城市改造与社会团结法2000	《马尔多法》1962，贝松法案1990，城市方针法1991，建筑与住房法典1977，不动产维护法1962，居住区改良法1960，居住环境改善法1970
荷兰	住宅法1901			《90年代住房政策白皮书》1989
日本	《日本住宅地区改善法》1960	公共住宅法1951 城市更新法，	土地区划整理法1954 工业化住宅性能认定制度1975 优质住宅构件认定制度1974	住宅金融公库法1950，住宅建设计划法，建筑基准法，住宅品质确保促进法，二手房性能标示制度

各国均设置非营利的社会住宅管理与维修的专业组织机构，在具体改造中，设置专门负责实施运作的机构，多元化、多途径的公众参与体系，各国政府及地方政府在城市旧住宅区改造中所起的作用不同，明确规定私人住宅和社会住宅的维修主体（详见表 4.1.1-2 ）。

表 2 组织机构一览表

国别	组织机构	性质
英国	城市开发公司和企业区①	以及城市开发和城市复兴资金② 都是重要的城市复兴组织手段。
德国	开发公司	受政府委托，但独立运行的有限责任公司。
	房客顾问	组织框架的社会基础—房客顾问。作为一个社会组织，受行政委托，独立运行，
	居民代表处	组织框架的公众参与基础
法国	HLM（低租金住房联合会）	机构成立需经国家的批淮。该类组织分为两大类型，一种类型属于行政管理型，另一种类型是由私人大型企业、保险公司、社会团体组成的住房管理股份公司。
	全国房屋修缮局	带有行政管理性质的公共机构。
	房产修复协会和里昂区域装备公司
	市级政府	市政府拥有发起居住改善计划措施的权限。
荷兰	业主协会	管理机构(一个强制性的业主协会)
	住房协会	非独立、私营性质的不以盈利为目的的组织，社会出租部门。必须得到政府的授权和认可。
	“工程领导小组”	这些工程领导小组的成员包括政府官员、居民代表和建筑师、社会工作者等专业人员。
		在改建的过程中，居民始终都是“主角”。
日本	都市基盘整备公团	住宅· 都市整备公团是一个为大都市提供优良的住宅基地和从事都市再开发的综合机构。