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深圳城市更新“十三五”规划预计完成各类更新用地规模30平方公里，截止到今年3月份，深圳已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86平方公里，贡献用地10平方公里。随着今年广东“三旧改造”工作开始的全面加速，预计今年深圳仍将着重挖潜存量土地，城市更新仍将作为城市空间发展的主要模式。 深圳城市更新之所以能发挥如此出色的成效，其中一个重要原因在于城市更新制度体系的不断完善与保障。在日益成熟的城市更新制度建设过程中，深圳政府坚持以规则和共识与市场进行良性博弈，用日益精细的政策规范回应纷繁复杂的市场行为。可以说，政府与市场的良性博弈助推了深圳城市更新体制机制的建设与发展。自强区放权以来，我们可以看到市区两级政策日趋精细发展、规划统筹力度逐渐加强、工业用地监管加严、“城中村”治理全面提速、旧住宅区改造逐步推进、地产融资环境收紧等发展趋势。在这场博弈过程中，深圳政府正逐渐从引导角色转换为主导角色。 一、强区放权背景下城市更新政策的精细发展 从2009年首次提出“城市更新单元”概念，到城市更新体制机制的日臻完善，再到2016年“强区放权”后各区及各类型城市更新的精细发展，深圳城市更新在不到十年里，城市更新制度日益完善，城市更新技术日趋精巧，无论是政府亦或是市场都积累了大量城市更新运作的实践经验。 （一）深圳各区城市更新政策的精细发展 深圳自2016年下放城市更新审批事权以来，改革成效初显。各区有的放矢，根据区情纷纷出台各区城市更新实施办法，并在更新单元计划、更新单元规划、集体资产管理、产业用地、“两房”配建、历史遗留违法建筑处理、综合整治等各方面出台具体规范性文件。城市更新法规政策落地更加精细化和针对性，有利于解决各区城市更新面临的不同复杂情况。以下为各区具有代表性的城市更新规范性文件。 其中，以龙岗区为代表，其形成了以1个纲领性文件、1个工作流程指引、N个具体量化规范为特征的“1+1+N”城市更新政策体系，并在城市更新制度上进行了多处创新和细化，如建立城市更新决策咨询机制，为城市更新工作提供专家咨询和技术服务；建立联席会议制度，协同各部门高效推进城市更新工作；细化历史遗留项目处理方式，明确项目申报主体，推动龙岗区近30个相关历史遗留项目的改造工作等。 （二）深圳市政府即将出台更多统一性规范 结合深圳市政府规划先行、标准统一的战略部署，未来深圳将陆续出台新版城总规、城中村规划纲要等全市统筹规划文件以及全市计划规划审批规则、计划申报指引、工业块线管理、棚户区改造、“新三规”等操作层面的全市统一性规范文件，主要规范文件如下所示。 同时，我们可以看到政府在出台各类型城市更新政策前，征求意见稿的发布次数、政策解读的文件逐渐增多，政策交流的形式逐渐多样化。诸如《深圳市南山区城市更新暂行办法》的征求意见稿目前已经公示了三个版本；《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法》制定过程中召开听证会，让政策制定者直接与公民面对面沟通交流；《深圳市工业区块线管理办法》第二次征求意见稿较第一次征求意见稿作出了更多管控政策上的调整。 政府在政策精细化过程中也为市场主体搭建了一个更加透明、公平的交流平台，通过提高市场主体参与度与立法透明度等方式来丰富政策内涵，平衡各方利益需求，从而使政策的出台更具可行性并发挥助推城市发展的效用。可以说，深圳城市更新体制机制的不断发展与完善正得益于政府与市场的良性博弈。 二、规划统筹力度加强 （一）城市更新“十三五”规划的引领作用凸显 2016年11月，深圳市规土委与深圳市发改委联合印发《深圳市城市更新“十三五”规划》，确定了“十三五”期间全市城市更新目标、规模安排、重点地区引导、更新分区引导、更新分类指引等内容。该规划是指导全市城市更新工作的纲领性文件，对深圳市城市更新工作起着引领作用。 2017年出台的《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》指出，“各区城市更新五年规划批准后，辖区内申报拆除重建类更新计划的项目原则上应位于其确定的拆除重建空间范围内”。该通知直接赋予了各区城市更新“十三五”规划的主导权限，今后城市更新计划单元的范围划定将直接受限于各区城市更新“十三五”规划，未在规划范围内的区域将存在无法列入更新计划的障碍。因此，市场主体在项目进程中需要更多关注城市更新各类规划指标，特别是各区城市更新“十三五”规划的具体指标要求。 截至2018年4月，除罗湖区和南山区城市更新“十三五”规划处于审批阶段，其余八区已根据区情陆续出台相应的城市更新“十三五”规划，划定了各区的重点更新单元、统筹片区范围、拆除重建空间范围、保障性住房和创新性产业用房数量等规划指标，保障全市城市更新“十三五”规划的目标和要求充分落地。 （二）土地移交率显著增高 深圳市政府在2012年发布的《深圳市城市更新实施细则》中即明确实施主体移交给政府用于基础设施、公共服务设施等用地不低于拆除重建用地范围面积的15%，但并未设置上限。2017发布的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》中指出小地块的土地贡献率须达到30%。2018年4月12日大鹏新区发布的《深圳市大鹏新区关于进一步加强和改进城市更新工作的指导意见》更是鼓励城市更新项目进一步提高土地贡献率。可见，强区放权后市区政策层面都在逐步要求获得更多的城市更新项目移交用地。 2018年第一季度各区发布的城市更新单元计划批次（不含草案）共计22个，拟拆除重建用地面积1039558.52平方米。除了盐田区4个城市更新单元计划未明确土地贡献率，其他18个城市更新单元计划的土地贡献率在实践中基本都远高于政策设定的15%数值，并逐渐向更高数值突破，其中光明新区最高贡献率达到51%、龙岗区最高贡献率也达到50.67%。具体数值如下表所示。 随着强区放权，各区根据规划发展情况在实践中已经逐步设置更高的贡献率，特别是以光明新区、龙岗区等原特区外地区为代表，因其原有基础设施、公共服务设施配套不足，普遍都设置了更高的土地贡献率，部分更新单元的土地贡献率甚至占到拆除范围面积的50%。虽然从政府视角看，在建设用地资源稀缺的情况下，城市更新项目的移交用地能很好解决基础设施、公共服务设施配置的用地问题，但过高的用地贡献率提高了市场主体的开发成本，进一步压缩了市场主体的利润空间，并不一定利于城市更新项目有效的推进。未来政府可能在提高项目容积率方面与市场主体达成适当平衡。 （三）容积率适当提升 2017年11月29日，市规土委发布关于《深圳市城市规划标准与准则》局部修订（第4章密度分区与容积率）草案公示，对深圳密度分区与容积率进行了重大调整。其中，各用地类型不同密度分区的基准容积率均有小幅提高；其中商业服务业用地的容积率上限完全取消，不设上限；城市更新地区、特定类型的土地整备、经市政府批准的城市设计重点片区、保障房用地、经主管部门批准的地下空间规划地区等特定地区，均可以适当突破容积率上限。 各区在实践中也逐渐释放出提高容积率的信号。2018年2月1日福田区城市更新局发布了《关于福田区华富街道福安小区城市更新单元规划（草案）》，该单元用地性质为居住、商业，计容总建筑面积75030平方米，容积率高达8.16。根据2017年发布的《深圳市龙华区民治街道民治第三工业区更新单元规划》，项目开发建设用地面积为35010.3㎡，计容总建筑面积42.18万㎡，容积率高达12。深圳市规划国土发展研究中心主任规划师缪春胜今年提到，“强区放权后容积率显著提升至6.5，2017年全市平均容积率也达到5.3高值，深圳城市更新项目的容积率正逐渐提升”。可见，在满足规划要求的前提下适当提高容积率已经是政府和市场主体的共识，并成为深圳城市更新发展的主要趋势。 在中国香港，建筑容积率常常达到8-12，但即使是在如此高的容积率下，香港的公共交通、森林绿化及公共服务配套在全球都堪称典范，被誉为先进的“花园城市”，究其根本，在于香港充分规划利用每一寸土地。而中国城市建筑容积率的规划更多基于居住舒适度和城市保护自然绿化角度考虑，城市的土地利用效率仅为香港的1/5。深圳随着土地资源稀缺的问题日渐严峻，借鉴香港模式，适度合理提高容积率可以在一定程度上缓解深圳用地紧缺的状况，并从城市立体密度上为未来容纳5万亿、10万亿的经济总量提供空间支持。 （四）“两房”配建目标提升 2018年2月，市规土委对《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》附图进行了修订，扩大了城市更新保障性住房配建比例地区范围，并适用于所有改造为住宅和商务公寓的拆除重建类城市更新项目。较修订前，一、二、三类地区共增加了297.85平方公里。按“十三五”期间拆除重建区域进行估算，“十三五”期间通过城市更新可配建保障性住房约740万平方米，较修订前增加了90万平方米，约1.8万套。 根据各区出台的城市更新“十三五”规划，除了罗湖区和南山区尚处审批阶段，福田区尚未明确“两房”配建指标外，其余七区纷纷划定了各自的人才住房和保障性住房、创新性产业用房配建指标。具体配建规模如下表所示。 各区城市更新“十三五”规划“两房”配建指标表 作为人才住房和保障性住房主要供应渠道，城市更新配建持续发力，各区在不断提高人才住房和保障性住房的配建指标。同时，各区为促进产业转型升级、加大对创新性产业的支持力度，纷纷提高创新性产业用房配建指标，其中龙岗区以31.4万平方米的配建量远超全市其他辖区，反映了龙岗区对于高新技术产业发展的大力扶持。基于此，无论是基于城市发展的需要还是政策规划的新要求，人才住房和保障性住房、创新性产业用房的配建力度将会不断增加，并成为支撑深圳城市存量发展的重要基石。 三、工业用地回归产业本质 改革开放以来，深圳便借助来自于香港、台湾等劳动密集型产业的转移，以传统制造业为主，使经济得到迅猛发展。2017年深圳市生产总值（GDP）突破2.2万亿元大关，其中规模以上工业增加值8088亿元，二、三产业结构占比为41.3∶58.6，可见，深圳经济能实现有质量的快速发展，离不开以工业生产为代表的实体经济长足发展。 （一）巩固实体经济，防止产业空心化 在深圳过去的经济快速增长中，制造业一直是核心动力，随着近年现代服务业的加快发展，深圳的制造业也经历了从劳动密集型向高技术产业的转型升级。在产业转型升级期间，深圳二、三产业结构经历了从2010年46.2：53.7的高点到2016年38.6:61.4的低位，再到2017年41.3∶58.6的高位回归。透过这些数据可以看出，深圳非常重视第二产业发展，并试图维持巩固其在40%以上的安全界限。深圳市政府发展研究中心主任吴思康认为，“盲目追求第三产业的比重会影响城市竞争力，会造成产业空心化；深圳的定位是创新型城市，创新一定要有制造业的支撑，否则创新容易成为无本之木”。 新加坡与香港两个城市为深圳的经济发展提供了很好的借鉴。香港的面积约为1100平方公里，新加坡约为700平方公里。在1999年香港GDP大约是新加坡的2倍，但是到2009年新加坡逐渐追上香港并最终实现赶超。产生这一变化的主要原因就是新加坡的制造业比重比香港更高。新加坡虽然土地面积很小，但是其制造业比重一直保持在一定水平，新加坡目前仍是世界第二大半导体生产中心和第三大炼油中心。而香港的制造业一直处于下降颓势并下降到目前不足2%，实体产业严重空心化。因此，深圳应借鉴新加坡经验守住制造业，坚守和巩固实体经济长足发展，确保第二产业在经济结构中的稳定地位业已成为深圳今后经济发展的重要战略。 （二）加强工改项目监管，保障产业发展空间 根据下图统计的2014-2017年深圳市产业用地出让地块情况，以招拍挂、协议等出让产业用地的数量每年基本稳定在15至20宗之间，通过城市更新方式出让的产业用地数量也在逐年快速增长，但在2017年以城市更新方式出让的产业用地数量出现了大幅度下滑。究其原因，并不是政府开始限制产业用地出让数量，而是政府为了更好保护产业用地，加强了对以城市更新方式出让产业用地行为的管控。加强工改项目监管，让深圳工业用地回归产业本质，一直是城市更新工改项目的本质，也是保障深圳经济长足发展的核心动力。 深圳为保障实体经济发展，首要因素在于解决产业发展所需的空间资源问题。在面对日益严重的土地资源匮乏和产业转型升级问题中，深圳创新提出新型产业用地（M0）的用地类型，鼓励企业在城市更新进程中将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园区，鼓励“工改工”项目，以此提高工业用地利用效率。但在实践中，基于市场经济趋利等因素，部分开发企业在工改项目中打“擦边球”，将研发用房转换成类住宅产品出售，工业配套宿舍被“以租代售”，假借产业更新之名而行地产化开发之实的项目屡见不鲜，提高城市更新路径加快旧工业区升级改造的意图并未得到很好的落实。为此，政府近年来逐渐加大对“工改工”项目的监管力度，严控“工改居”“工改商”等市场行为，以此保障产业空间。 2017年是深圳城市更新相关政策出台最频繁的一年，全年共出台市级和区级相关政策40个，其中直接指导工改项目开发的便有12个政策性文件，主要规范用地划线、规划编制、建筑设计、设施配套、产业导向、产权转让等相关内容，基本上涵盖了工改项目实施全过程。其中，市经贸信息委于2017年年底发布的《深圳市工业区块线管理办法（征求意见稿）》被称为史上最严工改政策，从产业的审批、产业的引进对象、产品的设计、产业的监管措施等各个方面做了明晰化要求，严格控制工业区块线内M1改M0，严禁“工改类商”、“工改类居”。目前该征求意见稿经历两度修改，主要修改变化如下表所示。 从两次征求意见稿变化的内容上看，政府对具体的限定标准进行了适当放松，如放松受让方限制、取消分割转让面积限制、取消一级线工业用地周边限制住宅建设要求等，由此反映出政府在保护工业用地的强硬态度与吸引社会资本参与工改项目的适当平衡。如何在提供有效的工改监管政策与推进旧工业区改造升级这两方面保持良好平衡，仍需政府通过实践来检验。 《2018年深圳市人民政府工作报告》指出，着力保障产业空间将作为今年政府的主要工作之一。具体包括继续实施“拓展空间保障发展”十大专项行动，出台工业区块线管理办法，稳定全市工业用地总规模，严控“工改居”“工改商”，加大“工改工”支持力度，推广“工业上楼”，鼓励采取先租后让、产权入股、异地置换、厂房联建等方式，推进旧工业区连片改造升级，盘活低效用地资源。 因此，政策的快速更迭不断释放出一个明显信号，即政府通过全面提升对“工改工”的管控，防范变相发展房地产业，让“工改工”回归产业本质。 四、“城中村”综合治理全面加速 根据深圳市政府印发的《深圳市“城中村”综合治理行动计划（2018—2020年）》，深圳将开展实施为期三年的“城中村”综合治理计划，要求全市从今年起至2020年7月期间完成所有“城中村”综合治理，消除“城中村”安全隐患，并计划在2018年完成全市40%城中村综合治理工作，2019年完成40%，2020年完成剩余20%。今年将是“城中村”综合治理加速的关键一年。 （一）各区主要的“城中村”综合治理模式 为落实全市“城中村”三年综合治理计划，罗湖区、龙岗区和南山区已率先释放出有关“城中村”综合治理行动计划的信号，其他各区在此前已有工作计划内延续既有的“城中村”整治计划。 根据罗湖区政府印发的《深圳市罗湖区“城中村”综合治理2018-2020年行动计划》，罗湖区将所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的“城中村”均纳入本次“城中村”综合治理范围，并将共计18个村纳入综合治理名单，采用全区统筹规划、设计和组织代建的方式实施综合治理。具体纳入综合整治的村如下表所示。
根据龙岗区城中村综合治理工作部署，现存478个城中村除已进行城市更新的13个城中村外，465个城中村治理任务将分3年完成，预计在今年要完成总量40%即186个，2019年、2020年分别完成40%、20%。在管理方式上，龙岗区创新引入EPC+O城中村整治新模式，即对城中村综合整治项目的设计、采购、施工等实行全过程的承包+运营管理，注重城中村的长效运营管理。 按照《南山区“城中村”综合治理行动计划（2017-2020年）》部署，南山区将引入第三方统租运营城中村。统租模式由各街道办指导，由村股份合作公司确定合作运营企业，由运营企业以市场化的方式与股份合作公司或村民进行整村或部分房屋租赁谈判，房屋结构构鉴定、装修改造、消防设施改造等程序后，进行统一租赁经营和物业管理，并将部分改造后的房屋纳入南山区人才保障房系统。 根据宝安区城中村综合治理工作部署，自2017年至2020年，全区465个城中村将分批开展“双宜小村”（社会主义宜居宜业文明小村）创建工作。按照“一社区一规划、一村一方案”的思路，2018年宝安区将统筹推进136个“双宜小村”建设，完成全区40%的城中村整治任务。 （二）规模化租赁成为“城中村”综合治理方向 根据深圳市房地产研究中心的统计，在2000万深圳常住人口中近80%人群租房居住，其中“城中村”租赁住房约占全市总租赁住房70%，是租赁市场供应最重要的主体之一。基于深圳土地资源紧缺、城市更新进程缓慢等现实状况以及深圳住房租赁市场的快速发展，通过改造“城中村”进行规模化租赁的模式已然成为今年及以后深圳租赁住房供给的重要途径。 为此，深圳市规土委在2017年8月公示的《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（征求意见稿）》中提出，引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作，引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质，将符合安全、质量、消防、卫生等条件的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。 柠盟青年公寓作为深圳首个城中村人才公寓改造项目，是政府与国企、集体经济组织进行规模化租赁合作的产物。该项目是由福田区政府发起，通过引入深业集团对水围村的物业以稍高于当地城中村租房市场价进行整租，然后对整个社区规划、屋内装修和外部配套进行大幅度改造和优化后，再租给福田区政府，由政府以低价的保障房形式推向市场。该项目作为首个城中村改造项目，在推向市场后取得了良好成效。 根据上述“城中村”综合治理的实践效果可以看出，各区政府不仅关注“城中村”治理的数量，也更注重治理后期的运营效果。在对“城中村”公共区域进行品质提升的过程中，与企业合作植入现代的物业管理，推进长租、短租等多种房屋运营方式，既丰富租赁产业链，提升住房质量，还可推动“城中村”再开发。 （三）“城中村”治理以综合整治为主，拆除重建为辅 “城中村”治理目前形成了少部分拆除重建，大部分综合治理的趋势。本次全市“城中村”综合治理三年行动计划将所有未纳入拆除重建类城市更新计划和已纳入计划但不能在2020年前正式实施的城中村均纳入本次城中村综合治理范围，其中，南山区亦是规定已列入城市更新计划的但尚未空楼、拆除的均应纳入综合治理范围。虽然本次行动计划在一定层面上是为向深圳经济特区成立40周年献礼，具有浓厚政治色彩。但根据各区的行动计划内容可以看出，政府意在通过此次综合整治三年计划加速“城中村”现状改造，并强调改造后期“城中村”运营管理的重要性，强调综合治理与综合运营并重。今后“城中村”的改造趋势将会以综合整治为主，拆除重建为辅，政府将更多重视“城中村”改造为集体物业及村民私人物业带来的经济效益和社会效益。 五、旧住宅改造渐显公共利益属性 旧住宅改造在城市更新进程中一直进展缓慢。在2010年深圳市规土委发布的首批8项旧住宅改造计划中，除了业主较少的鹤塘小区历时6年完成全部搬迁协议签约外，其余旧住宅项目至今仍滞留在搬迁补偿阶段。溯其根本，旧住宅改造缓慢的原因在于旧住宅区权利主体基数大且分散，无类似“城中村”中股份合作公司的核心权力主体，而旧住宅区的居住用地属性决定其未来可带给开发商高额利润回报，因此易在开发商与拥有高利益预期的权利主体之间形成尖锐矛盾，激发社会不稳定性，政府信访维稳压力巨大。 因此，政府随后出台《深圳市城市更新办法实施细则》将旧住宅改造的主导权收回，改由各区政府主导旧住宅改造进程，并不断在实践探索中形成了“以综合整治为主，拆除重建为辅”的城市更新和棚户区改造两大主要路径。政府在旧住宅区改造中相比于市场主体而言在搬迁阶段具有更高的行政强制属性，因而改造后的住房将会更多用于供应具有“公共利益”属性的保障性住房，旧住宅改造逐渐向具有“公共利益”属性的改造方向发展。 （一）城市更新中的旧住宅改造以综合整治为主，拆除重建为辅 基于深圳建市时间不久，旧住宅区改造的需求主要为诸如增加车位、电梯，改善居住环境等配套设施和周边环境的改善，因此采用综合整治的方式即可满足大部分旧住宅区的改造需求。2016年底出台的《深圳市城市更新“十三五”规划》指出，旧住宅区采取以综合整治为主的更新方式，审慎开展拆除重建。可见，政府近年对于旧住宅改造的态度倾向于保守的现状改善而非拆旧建新。 《深圳市城市更新“十三五”规划》规划亦指出，对于建筑质量存在重大安全隐患、具有重大基础设施和公共设施建设需要以及保障性安居工程等公共利益建设需求的旧住宅区，可在政府主导下实施拆除重建。因此，对于确需进行拆除重建的旧住宅区，可根据《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》的要求，由区政府组织开展现状调研、城市更新单元拟订、意愿征集、可行性分析、更新计划申报、市场主体公开选择等工作，开发主体不得擅自进入住宅小区征集改造意愿和进行计划申报。 作为城市更新的试验田，罗湖区于2017年10月率先出台《深圳市罗湖区旧住宅区改造实施办法（试行）（征求意见稿）》，就旧住宅区的拆除重建规定了具体操作流程。该实施办法明确提出旧住宅改造工作将按照“政府主导+国企实施+保障性住房（人才住房）建设”模式推进，坚持“以人为本，公益为先”的原则，旧住宅区拆除重建后，除满足回迁安置需求外，将优先配建城市基础设施、公共服务设施、保障性住房和人才住房。 （二）符合法定条件的旧住宅改造需纳入棚户区改造 对于确实需要通过拆旧建新方式改造的旧住宅区，政府也在积极探索全新旧住宅改造模式和路径。2017在8月市住建局发布《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施（征求意见稿）》，要求深圳市范围内使用年限在20年以上、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围，不再采用城市更新的方式进行改造，改由实施“政府主导+国企实施+公共住房”的改造模式。2018年3月26日市住建局发布《关于加强棚户区改造工作的实施意见（征求意见稿）》及政策解读文件，进一步明确棚户区改造适用范围、搬迁安置补偿和奖励标准、具体改造工作流程以及保障措施等具体规则。 深圳棚户区改造工作明确提出，签约期内达不成补偿协议，或房屋所有人不明确的，区政府可以根据公共利益的需要依法实施房屋征收；如涉及违法行为的，区政府依法启动行政处罚程序。该类做法将有效解决长期以来困扰旧住宅区改造中的搬迁补偿问题，加快旧住宅区的改造速度。同时，棚户区改造项目的住宅部分，除用于搬迁安置住房外，将全部用作人才住房和保障性住房。 位于福田区的华富村就是深圳棚户区改造的典型代表，该项目住房总数2343套，是目前福田区列入老旧住宅区改造中规模和体量较大的项目，也是福田区第一个按照“政府主导+国企实施+安置房建设+人才房建设”全新模式实施的旧住宅改造项目。该项目从启动到搬迁再到拆除仅用半年时间，目前已进入正式拆除阶段，改造速度明显提升。 当然，根据现有政策，并未明文限制老旧住宅区通过城市更新模式进行改造。如今年4月盐田区公示的两处旧住宅改造的城市更新单元计划，并未严格遵循市级使用年限在20年以上需统一纳入棚改的政策导向，具体如下表所示。
《2018年深圳市城市更新单元计划盐田区第三批计划》一览表 山泉小区现状为17栋低层住宅建筑，始建于1985年，楼龄至今已经超过30年，目前约有326户住户。诗宁小区现状为15栋低层住宅建筑，约有409户住户。该两处老旧住宅小区都将通过拆除重建的方式进行改造，其楼建成年限均超过20年。对于其后期的具体改造模式、搬迁补偿方案以及确定实施主体的路径都将值得我们继续关注。 从本质上看，旧住宅改造无论是通过拆除重建路径亦或是棚户区改造路径，其模式和目的均是相似的，即都是由政府主导的具有“公共利益”属性的保障性安居工程，另外，对于协商不成采取行政征收的模式强制拆除也会面临诸多法律程序的挑战。不管怎样，政府采取市场协商和行政征收相结合的手段对推进旧住宅的改造是有积极意义的。 六、房地产融资成本上升，并购重组项目增多 （一）金融严监管下的融资困境 从2017年底至今年年初，一行三会频频发文，对银行、信托、私募、资管和保险等大资管行业进行从上至下、由内而外、全方位地监管。去通道、降规模、限杠杆、穿透核查成为此次严监管的关键词，合规、稳健运行、回归本源、主动管理则是金融机构在2018年及今后发展的主调。目前主要的金融监管文件如下表所示。
在金融严监管的大背景下，穿透式监管使得很多原有的融资途径和模式受限制，导致房企的资金端收紧。尤其是从2017年下半年开始，房地产开发资金来源出现下滑，其中，来自国内银行贷款和非银行金融机构的贷款下滑速度较快，而且信贷和非标的融资成本上浮明显。
基于目前强监管的金融形势，尤其是房地产企业在银行放贷、国内发债、信托融资等渠道全面收紧的形势下，城市更新项目融资渠道受到较大阻碍。 （二）融资困境下的突破路径 在面对金融严监管的趋势下，融资需求量庞大的城市更新项目参与主体将面临“大吃小”的并购浪潮，以资产证券化、城市更新基金为代表的金融工具也将成为融资困境的突破路径。 大型房地产企业融资能力强，能够更好地适应灵活多样的融资方式，而小型房地产企业资金周转能力弱，融资渠道一旦被堵，很可能面临被资金实力雄厚的房地产收购兼并的风险，据克而瑞统计，2017年品牌房企中TOP10的房企集中度（销售金额）达24.1%，相较2016年上升了5.8个百分点；TOP100品牌房企集中度大幅上涨10.7个百分点，到55.55%，首次超过一半。随着房地产市场融资难度加大，品牌房企的融资优势得以凸显。因此今后几年，深圳城市更新将迎来一批“大吃小”并购热潮。 去年年底，深圳市福田区联合建设银行共同设立“福田区城市更新基金”，总规模100亿元，首期出资规模20亿元。该基金将投向福田区内城镇化建设项目，或申报主体注册地在福田区的城市更新项目。项目要求是纳入深圳市城市更新单元计划，拆迁签约面积及户数占比均超60%。基金资金用途可包括城市更新项目土地拆迁费（含拆迁保证金）、平整费、补偿费、安置费，城市更新项目的并购重组等。该城市更新基金通过市场化的手段整合社会资源，有效突破现行经济环境下城市更新融资难题，不仅有利于加快城市更新的步伐，也有利于促进银行与政府之间的紧密合作，拓展金融服务社会发展。同时，资产证券化作为创新融资工具能更好的满足房地产企业的融资需求，融资结构逐渐向REITs、ABS等创新融资方式转变。
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