不动产在市民生活中扮演着重要角色，房地产热则将房屋推至民事法律关系的中心。为了在政策和利益间寻求平衡，借名买房应运而生。所谓借名买房，是指实际出资人借用他人名义购买房屋，将房屋登记在他人名下，并约定由实际出资人享有房屋权益。记者日前从北京市西城区人民法院的一份调研中发现，借名买房虽然可能达到买房的目的，但由于双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，彼此多为口头约定，较少签订书面协议，其背后隐藏着否认约定、协议无效、过户困难、被诉腾房、转卖他人等六类诉讼风险，由此引发的民事纠纷也呈上升态势，案件类型多样。
纠纷频发
李先生和阎女士夫妇承租着单位的公房。2004年，公房赶上拆迁，给了夫妇俩一套安置房。由于李先生年龄较大，无法办理银行贷款，夫妻商定以儿子名义购房并办理贷款手续。不过房屋首付款及大部分贷款都是由夫妻俩支付的。由于自己是登记的产权人，儿子小李2010年将父母起诉要求腾房。被法院判决驳回后，小李去年再次将父母告上法庭，要求确定房屋归其所有，又被法院驳回。无奈之下，父母二人只得将儿子告上法院，要求确认房屋归他们所有，法院最终判决支持了老两口的请求。
在另一起案件中，王先生和程女士夫妇均年近60，因无法办理银行贷款，便以儿子名义签订了房屋买卖合同，购买了一套住房。二老按约定支付了房屋首付款和相关税费。过户时，产权人自然就签为儿子小王。此后，程女士一直以儿子的名义偿还贷款。让夫妇俩没想到的是，儿子竟然将房屋出售，买主将购房款分次打入到王先生和程女士夫妇的银行账户。小王随后以不当得利为由将父母诉至法院，要求父母返还收取的房屋价款300余万元。王先生夫妇来法院应诉时，提交了与儿子签订的协议，协议中约定：房屋由二老出资，所有权归二老所有。后经法院调解，小王与父母达成和解，撤回了起诉。
藏六类风险
西城法院民事审判庭的法官告诉记者，从该院审结的部分相关案例来看，购房人之所以选择借名购房，主要原因在于借名人不具备购房资格、由于年龄等原因无法办理银行贷款，以及一些单位对内部职工购房往往存在着优惠条件，使得有需求的人借用单位职工的名义低价购房。
经西城区法院调研发现，借名买房主要暗藏六类涉诉风险。
一是无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。
二是违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，该协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。
三是登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。
四是借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。
五是房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割;登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。
六是登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人，二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。
签协议留证据
针对上述风险，西城区法院法官建议，老百姓一定要知晓借名买房暗藏着“赔了房子又折钱”的风险，不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理，尤其是没有购房资格的人借名购买经济适用房之类的保障性住房。另外，对于不违反国家政策、法律法规强制性规定的借名买房，如办理贷款困难，建议双方签订书面协议，以“白纸黑字”的形式固定借名买房行为，如果有条件可以对协议进行公证，这样可以明确出资人与登记人之间究竟是借款关系还是借名买房，但是需要再次强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。法官还建议，实际出资人应留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。
