“借名购房”暗藏六大风险，这你知道吗？

由于各种原因，借用他人名义购房并办理房产证的现象非常普遍，特别是“限购令”出台以后，有人因为不符合购房资格而以亲戚朋友的名义购买房产，还有人以公司的名义购买房产，那么这种购房方式有没有法律风险？这种风险是否可以规避？这是实际购房人最为关心的问题。

一般人会认为，首付款、月供款均是实际购房人支付，那么所购房屋理所当然应当是实际购房人的房产。事实上，不尽然，以他人名义购房人，实际出资人可能不仅得不到房子还可能赔了房子还吃官司。

“借名买房”六类涉诉风险：

1、无书面协议，一方否认曾约定借名买房。借名买房的双方多为亲属、朋友关系，基于感情信任，多为口头约定，较少签订书面协议，登记人因房屋价格上涨等因素否认借名买房。

2、违反政策、法规规定，借名买房协议可能被认定无效。借名购买经济适用房等保障性住房，虽签订书面协议，但因规避政策，协议存在被法院认定无效之可能，借名人无法实现获得房屋产权的目的。

3、登记人拒绝办理房屋过户手续。在房屋满足过户条件时，是否协助办理房屋过户的主动权掌握在登记人手中，借名人面临遭到拒绝的风险。

4、借名人被要求腾退房屋。购买房屋后，借名人往往实际居住在房屋内，但由于房屋登记在他人名下，而我国对不动产物权采登记主义，借名人面临被起诉腾退房屋的风险。

5、房屋因登记人涉诉而被查封或处分。借名买房系借名人和登记人之间的约定，根据公示公信原则，房屋所有权证载明登记人为所有权人，一旦登记人涉诉，该房屋作为其财产面临被查封或处分的危险。如：登记人离婚，其配偶主张该房屋作为夫妻共同财产应分割；登记人负有债务，债权人申请保全而致该房屋被查封。

6、登记人将房屋转让给第三人。由于房屋登记在他人名下，第三人有理由相信登记人为房屋所有权人。二者签订买卖协议，如第三人不知借名登记，则借名人面临丧失房屋的可能，其只能依不当得利向登记人主张赔偿。

律师点评：“转让”证明很重要

根据我国《物权法》的规定，房屋属于不动产，其所有权归属以房产证上的登记权利人为准。

　　

在现实生活中不建议以他人名义购房，但若确实需要以他人名义购房的，一定要选择能够信任的人，最好是直系亲属，以避免信用风险。

在以他人名义购房前，应签订书面协议，并明确以下几点：

1、以他人名义买房的事实，房产的权属归实际购房人所有，房款由实际购房人支付。

2、名义购房人不配合办理过户手续，将房子权属占为己有的；将房子擅自处分；因个人债务等原因导致房产被查封或处置等原因，实际购买人有权要求对方返还房款并赔偿损失。

此外，还应当注意保存好购房合同、房款支付凭证等资料，以便主张自己的权利。

法条链接：《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。

法律不支持“借名买经适房”

但是需要强调的是，违反政策借名购买经适房的，即使有书面协议或进行公证，都可能导致协议因违反强制性规定被认定无效。

而特别需要提醒实际出资人的是，一定要留存出资的相关证据，如银行转账记录、收据收条等，以防在没有书面协议或房屋登记人对借名买房不予认可时，出资人可以以此为依据向登记人主张债权、减少损失。

案件回顾(来源：网络)：

姑妈和侄儿的房产纠纷

姑妈张女士（化名）是我市某单位职工，2007年张女士单位集资建房分得一套住房，因为当时张女士已经有一套住房了，所以便想着将房屋转售给还没有住房的侄儿张某（化名）。

双方商量后决定由张某出全款购买该房屋，但因为是张女士单位的集资房，所以房产证上属得还是姑妈张女士的名字。这么多年来，该房一直由侄儿张某在使用，直到今年4月，姑妈张女士一纸诉状将张某告上了法庭，要求侄儿张某从“自己”的房子中搬出。

面对这样的突然变故，张某虽然坚称该房子的集资款是由自己掏钱支付的，可是因为该房子的购房合同、购房发票以及房产证上写的均是姑妈张女士的名字，而且这么多年来，该房子一直没有办理过房产过户手续，张某也没有和姑妈签订过任何可以证明房子所有人是自己的协议，所以张某很难主张自己的权利。

　　经过法院和双方亲戚的共同调解，最终姑妈张女士收回自己的房子，然后补偿侄儿张某15万元钱。案件虽然结束了，但是姑妈和侄儿的情分却也因此到头了。

来源微信公众号：随身法务（mycnlawyer-com）