|
借名买房纠纷案由之分析 北京盈科律师事务所 张印富律师 近年，借名买房纠纷频发，由于借名买房背后所涉及的法律关系较多且较为复杂，当事人确立案件的案由不尽相同。诉讼案由看似小事，实则反映当事人所主张的民事法律关系的性质，直接影响着案件的最终结果。有的案件因立案案由不当，导致诉讼请求得不到支持。张印富律师结合多年的实务经验，从借名人的角度谈谈借名买房纠纷案由的看法，以飨读者。 一、选择有利自己主张的案由，主动寻求法律途径解决纠纷 “借名买房”是指房屋的实际出资人借用他人名义购买房屋，并以他人名义将所购房屋登记在他人名下，房屋的实际出资人为实际购房人（简称借名人），被借名人为登记购房人（简称登记人）。其背后涉及的法律关系有: 借名人与登记人之间的借名法律关系; 借名人与登记人之间的房屋转让法律关系; 登记人与第三人之间的房屋转让或抵押法律关系; 实际购房人、登记购房人与登记机构的行政确认法律关系。这些法律关系都可能成为借名买房纠纷案由的根据。不同的当事人主张的权益和选择的角度不同，所立的案由也不同，主要有：合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、确认合同无效纠纷、所有权纠纷、所有权确认纠纷等。对借名人来说，最大的风险就是登记人反悔，否认借名买房的事实。有的直接要求借名人腾房，有的拒绝办理过户，有的利用房屋登记在自己名下的便利擅自处分房屋，还有的被用于顶账还债等。由于借名买房的相关证据材料显示的是登记人名，一旦发生纠纷，借名人出于不利的地位；如果登记人主动选择对自己有利的案由提起诉讼，借名人将更加被动。借名人如何改变被动处境，张印富律师认为，面对纠纷，在协商不成的情况下，选择有利于自己的案由主动提起诉讼，通过法律途径解决，是不得已而为之的最佳选择。当然，要慎重选择案由，确保得到法律的支持。 二、借名人确立案由不当，将可能把自己置于败诉的不利处境 民事案件的案由是对诉讼争议所包含的法律关系的概况，不同的案由反映不同的法律关系，直接影响所争议法律关系的界定、法律的适用、举证责任的承担和案件的判决结果。案由以当事人主张的民事法律关系的性质来确定。实务中，借名人用所有权纠纷或所有权确认纠纷案由主张权利的大有人在，但结果往往难遂心愿。张印富律师认为，从借名人的角度确立此类案由，其诉讼请求很难得到支持。理由： （1）借名买房纠纷一般发生在亲人、朋友之间，基于感情和信任，双方往往是口头约定，很少签订书面协议，在房价上涨后登记人反悔，否认借名买房事实，也正是基于房屋登记在自己名下，双方没有书面合同才反悔的；如果借名人以所有权纠纷或所有权确认纠纷案由提起诉讼，本身就表明借名人自己认可存在所有权之争，没有肯定自己是实际购房人。官司一开始就把自己置于不利的地位。 （2）根据《物权法》规定，房屋产权证具有公示性，房屋登记在谁的名下，在法律上推定为归谁所有。房屋登记在被借名人的名下，在房屋登记机关撤销或变更房屋所有权证登记之前，法院无法做出与法律规定相违背的判决。要求法院确认拥有房屋所有权的诉讼请求不可能得到支持。 （3）借名人即便提供了出资购房的相关证据，最大可能的也只是证明存在出资关系，不能表明享有房屋所有权。出资关系是债权债务关系，适用合同法规范；所有权是物权关系受物权法调整。即便存在出资关系，法官会向您释明出资关系与本案所有权法律关系不是同一法律关系；如果主张购房出资的债权，可以另行起诉。对此，北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条第二款规定，“当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。”故，案由确立不当，难以得到支持。 三、确立合同纠纷案由，有利于借名人的诉讼请求得到支持 借名人如果提起诉讼解决纠纷，确立何种案由？张印富律师认为，确立合同纠纷案由较为合适。 第一，符合最高法院《关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》精神（法[2011]42号）。借名买房即涉及到物权法律关系，也涉及到合同法律关系。最高法院《关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》（法[2011]42号）第二条第4项规定：“关于物权纠纷案由与合同纠纷案由编排与适用的问题。具体适用时，按照物权变动原因与结果相区分的原则，对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，应适用债权纠纷部分的案由。对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则应适用物权纠纷部分的案由。人民法院应根据当事人诉争的法律关系的性质，查明该法律关系涉及的是物权变动的原因关系还是物权变动的结果关系，以正确确定案由。”借名买房不管是书面或口头约定，都是合同的一种表现形式。按照上述《通知》规定，借名买房因合同约定引发纠纷，应当适用债权纠纷案由，即合同纠纷。 第二，有利于借名人主张权利。一方面，借名人以合同纠纷案由提起诉讼，表明双方存在借名买房合同的约定，房屋登记人与实际房屋所有人存在不符，借名人要求登记人履行借名买房合同约定义务，协助办理产权过户登记，借名人占据主动地位；另一方面，房屋在登记人名下，但诉争房屋一般是由借名人居住、管理、使用，登记人如否认借名买房事实，需要举证证明房屋登记与实际占有不一致的原因和理由，从举证的角度讲，有利于借名人主张权利； 第三，符合《案由规定》的适用顺序。借名买房合同是无名合同，《案由规定》424个三级案由和367个四级案由中，没有“借名买房合同”案由，但实际生活中，借名买房合同纠纷大量存在。上述《通知》第三条第1项规定：“第一审法院立案时应当根据当事人诉争法律关系的性质，首先应适用修改后的《案由规定》列出的第四级案由；第四级案由没有规定的，适用相应的第三级案由；第三级案由没有规定的，适用相应的第二级案由；第二级案由没有规定的，适用相应的第一级案由。”借名买房合同纠纷，在四级、三级案由没有规定的情况，适用第二级合同纠纷案由，符合《案由规定》适用顺序。
以案说法28｜借名购房合同关系的司法认定 欢迎关注“法眼观察（fygc20140416）”，有知识，有内涵，靠谱的法律人！ 裁判要旨 “借名购房关系的认定，有书面约定从约定，自无疑问；无书面约定，则应探求当事人购房的真实意思，根据查明的事实进行推定。推定时，应着重考虑房屋的实际出资情况，借名购房原因是否符合常理，房屋的使用收益情况，以及房屋票据及房产证的持有状况等因素。通常情况下，同时符合上述要求时，可以认定双方之间存在借名购房的合意。（文章仅代表作者个人观点，供学习研究使用） 作者｜娄永 单位｜上海市第一中级人民法院 借名购房合同关系的司法认定 ---张某与李某所有权确认纠纷上诉案 【案情简介】 张某与李某于2004年相识后同居，并于2013年初结束同居关系。2011年1月11日，张某与案外人陈某签订《上海市房地产买卖合同》，约定张某以218万元的价格购买陈某名下的房屋，并约定了付款方式，此外张某另行支付陈某装修补偿款112万元。2011年1月6日及同年3月3日，李某以其建设银行卡通过转账的方式分别向陈某支付了涉案房屋的定金9万元及7,200元。合同签订当日，李某转账给张某名下农业银行卡99万元，张某即以该农业银行卡转账向陈某支付了房款99万元。同年1月26日，张某再次通过上述农业银行卡向陈某转账支付房款54万元。 2011年1月26日，张某与交通银行上海分行签订《个人房产抵押贷款合同》，约定张某以涉案房屋作抵押向交通银行上海分行借款109万元，每月还款9,177.43元，借款期限为2011年1月26日至2028年1月26日止。还贷开始后，李某曾于2012年5月7日分别向张某还贷银行卡转入16万元及以现金存入4万元，同年6月6日李某又向张某还贷银行卡转入10万元及以现金存入20万元、5,000元。 涉案房屋过户当日，李某以现金方式向案外人陈某支付48万元。2011年2月15日，涉案房屋产权变更登记至张某名下。涉案房屋收房后由李某进行过出租和管理，且涉案房屋中介费用6万元由李某支付。 现李某提起诉讼，请求法院确认涉案房屋系李某与张某共同共有，并要求张某协助办理涉案房屋的产权变更登记手续。 一审审理中，应李某申请，一审法院传唤证人衣某、刘某当庭作证。证人衣某述称：2010年秋，李某通过其所在房产中介公司看中涉案房屋，当晚李某与房东签订意向金协议书，并以现金方式支付11万元，后李某又按照房东补足定金至20万元的要求将9万元转账付给房东，房东出具了定金收据。其后，李某称购房需要贷款，要把购房人改为张某，房东同意与张某签订合同。由于贷款银行要求付款人与贷款人必须一致，因此其与刘某陪同李某到建行将99万元转给张某，再由张某将99万元转给房东。李某支付的7,200元是空调等物品的折价处理费，房屋的契税也是由李某支付的。事实上，张某只在签订买卖合同及贷款合同时在银行出现过，其他购房事宜均由李某办理。证人刘某关于涉案房屋购买过程的陈述与衣某基本一致。
【法院判决】 一审法院认为：产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，当房屋实际权利人与登记权利人不一致时，实际权利人有权通过诉讼确认房屋的所有权。涉案房屋虽登记在张某一人名下，但李某也或直接向出卖人付款或通过转账给张某后由张某向出卖人付款。且在还贷发生后，李某还向张某的贷款账户分数次转入数目可观的款项，故房贷虽以张某的名义归还，但实际亦是由李某、张某共同偿还。因此，涉案房屋由李某、张某共同购买。遂判决支持了李某的诉请。一审判决后，张某不服，提起上诉。 二审法院认为：首先，张某虽主张李某的出资系双方共同经营盈利中其应得的分红，但其提供的证据并不足以证明该主张。其次，根据本案查明的事实，涉案房屋为李某、张某同居期间购买，购房时双方均参与且均有向出卖人支付房款的行为，购房后李某亦数次向张某的还贷账户转入款项，同时李某关于涉案房屋登记在张某一人名下原因的解释，客观上亦具有合理性。基于上述理由，一审法院在张某关于李某出资原因的主张不能成立的基础上，结合本案查明的事实，综合判定李某为涉案房屋共同产权人，并无不当。遂判决驳回上诉，维持原判。
【法律解析】 司法实践中，尤其是在国家加大房地产市场调控的背景下，因借名购房产生的纠纷已成为房屋买卖合同纠纷案件中的一类典型案件。借名购房，或称房屋购买中的借名登记，是指当事人间相互约定，一方（实际购房人、借名人）借用他方（登记名义人、出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在他方名下，一方实际出资并享有房屋权益的行为，实践中还包括当事人约定将共同出资购买的房屋登记在部分共有人名下的情形。本案即属于后一种情形，李某与张某与同居期间购买房屋，登记在张某一人名下，此种情形下，借名购房合同的法律性质及效力如何认定、当事人提起的确权之诉能否得到支持、在无书面协议的情况下双方之间的借名购房合同关系能否确认等问题均需要在本案的处理中予以考量和解决。 一、借名购房合同的法律性质及效力 （一）借名购房合同的法律性质 借名购房合同应属债权契约，并无疑问。但究其性质，因法律未臻明确，存在着不同的观点。一种观点认为借名购房性质应属信托合同。另一种观点则认为借名购房应属无名合同，在法律上可类推适用委托合同的规定。 笔者赞同第二种观点。首先，根据我国《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。由此可见，信托行为的约定内容必然包含使受托人依信托本旨为受益人的利益或特定目的，管理或处分信托财产。然而，借名购房行为虽使出名人取得房屋的登记名义，但有关该房屋的使用、收益及处分权限仍由借名人享有，故其并非信托法所规定的信托行为。 其次，从借名购房合同的内容来看，其并非现行法规定的有名合同类型，而“未为法律所明文当成一个规范模式加以规定的契约，纵使其在生活上已定性化的予以应用也非学说上所称之有名合同”，故其应属无名合同。事实上，登记名义人在购房过程中或多或少为借名人处理了某些事务，如以登记名义人身份参与签订买卖合同、贷款合同，或者参与过户等等，故登记名义人与借名人之间的合同关系最接近于合同法规定的委托合同关系，故类推适用法律对委托合同的规定较为合理。在我国台湾地区，司法判决对借名购房行为亦认定为无名契约行为，如台湾地区“最高法院”2012年度台上字854号判决指出：“按借名契约者，谓当事人约定一方将自己之财产以他方为登记名义人，而仍由自己管理、使用、处分，他方允就该财产为出名登记之契约，但无使他方取得实质所有权或其他权利之意思。其成立侧重于借名者与出名者间之信任关系，性质上应予委任契约同视。” （二）借名购房合同的效力 借名购房属于合同行为，而合同法奉行合同自由原则，因此，在没有违反法律、行政法规强制性规定及社会公共利益的前提下，应当尊重当事人意思自治，允许当事人订立任何内容的合同，并赋予其法律效力。司法实务中，判断其行为是否违反法律、行政法规强制性规定或社会公共利益，应区分不同的情形。 其一，违反国家政策规定借名购买经济适用房等政策性保障住房的合同应认定无效。经济适用房属于面向低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房，对于购买人是否具备购房资格有严格的审查和公示程序，且对房屋转让条件亦有严格限制。而不符合条件的人借名购买经济适用房不但扰乱了国家对于保障性住房的监管秩序，也侵害了其他符合购买保障性住房资格家庭的权益，客观上损害了社会公共利益。因此，应援引《合同法》第52 条第1款第4项的规定，认定该类借名购房合同无效。 其二，为规避限购政策、信贷政策而借名购买商品房的合同应为有效。限购、禁购均属于调控政策，具有临时性，该政策通过在一定程度上限制当事人的缔约自由来稳定急剧上升的房地产价格，仅会造成合同一时的履行不能，而非永久的履行不能。而借名购房办贷规避银行信贷政策的行为，规避的是首付款的支付比例及利率水平，因为银行并不代表社会公共利益，并不能因为规避了银行的信贷管理规定就认为侵犯了公共利益。由此可见，规避限购、信贷政策并未侵犯公共利益，借名购房合同并不因此无效。 本案并不涉及借名购买经济适用房等政策性保障住房，而根据查明的事实，在买房当时李某亦不存在需因规避限购政策而借名购买商品房的情形。依本案证人所言，李某无法申办贷款，故为贷款需要而将名义买房人更换为张某，由张某实际签署房屋买卖合同并申办贷款，最终造成房屋实际权利人和登记名义人不完全一致。由此可见，本案中如果认定李某与张某之间存在借名买房合意，李某的借名购房行为事实上规避了银行信贷管理规定，但其不影响借名购房合同的效力。 二、借名买房合同纠纷诉之性质分析——确权之诉抑或给付之诉 借名人与出名人产生纠纷时，其诉的性质应如何认识，素来存在争议。本案中，李某起诉请求确认涉案房屋为其与张某共同共有，即李某提起的是确权之诉，对此，有观点认为，借名人的请求权基础系债权请求权，其只能提起给付之诉，请求法院判决登记名义人协助办理房屋产权变更登记，如借名人提起确权之诉，则应驳回其诉请。该观点存在合理之处，在房屋物权涉及善意第三人时能较好的保护第三人的合法权益，保障交易动态安全，然而未免失之偏颇，且与我国物权法理论以及各地司法实践相悖，故而并不可取。 首先，根据我国物权法理论，不动产登记是登记机关对不动产权属关系及表现形态的证明，对物权的归属仅具有推定效力。而物权法之所以赋予不动产登记对物权的证明效力，或者说赋予不动产登记公示公信效力，目的在于保护不动产登记名义人及实际所有人之外的善意第三人的合法权利，从而保护交易安全并以此鼓励不动产交易。但是权属证书或者登记本身并不能直接决定实体法律关系，在不涉及善意第三人的情况下，如果借名人有充分证据证明其为不动产实际权利人时，其有权要求确认对该不动产享有所有权，而登记名义人不得援引《物权法》第16、17条的规定对抗借名人的变更登记请求权。 其次，从各地法院的司法实践来看，对于当事人因借名购房而提起确权之诉普遍予以认可，鲜有以当事人无权提起确权之诉为由驳回其诉请的情形。有些法院则直接规定借名人可以提起确权之诉，如浙江高院的执法意见规定：“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”依据反对解释规则，浙江高院应当是准许借名人直接提起确认之诉。此外，上海高院的倾向性意见也认为借名人可以提起确权之诉。 当然，借名人可以提起确权之诉，并不表示其不可以提起给付之诉，如果借名人基于借名购房合同的约定要求登记名义人履行合同，并协助办理房屋产权的变更登记手续，应认为是当事人意思自治的结果，法律上也难谓存在障碍。 综合上述分析，借名人可以基于借名购房合同的不同约定，选择不同的请求权基础提起诉讼，以达到变更房屋产权登记之目的，故本案李某提起确权之诉并无不当。需要注意的是，即便法院认定借名购房合同关系成立，借名人的确权或者过户诉请并不必然得到支持。此时，还需考虑房屋变更登记至借名人名下是否具有客观障碍。具体来说，对于购买经济适用房的借名人，如果借名人符合了购买经济适用房的条件，或者所购经济适用房符合了上市交易条件时，法院可以支持借名人要求过户的诉请。对于购买普通商品房的借名人，如果借名人限购或禁购的障碍未消除而不能取得产权的，应驳回其要求确权或过户的诉请。结合本案而言，如果认定李某与张某之间存在借名购房的合意，并确认李某为涉案房屋的共有人，则可以支持李某要求变更登记的请求。因为，李某虽已是两套房屋的登记产权人，按照现行房地产调控政策，其属于限购对象，但是涉案房屋购买时，限购政策并未出台，因此其名下登记三套房产并不违反当时的法规政策。 三、借名购房合同关系的司法认定标准 借名购房合同案件的处理，关键在于借名购房合同关系的认定标准，概因借名购房往往发生在亲属、朋友间，基于信任关系，双方多为口头约定，较少签订书面协议。司法过程中，当事人之间是否构成借名购房合同关系，属事实认定问题，借名人需提供优势证据证明其与登记名义人之间存在借名购房合意。对于借名购房关系的认定，应当区分有无书面约定：有书面约定或者借名人支付对价的，借名关系存在自无疑问；无书面约定的则应探求当事人购房的本意，依据查明的事实进行推定。推定时，应着重考虑以下因素。通常情况下，同时符合以下要求的，可以认定双方之间存在借名购房的合意。 1、借名购房的原因是否符合常理。借名人甘冒风险不签订书面合同而借名购房，除了基于双方之间的信任关系之外，必定有其客观原因：或是为规避国家房贷、税收、购房资格等相关法规政策；或是借用他人资格享受贷款、税收等政策性优惠；或是登记名义人享有保障房等特殊性质房屋的购买资格；或是转移财产以逃避债务等。因此，对于借名人主张的借名原因，应注重审查其是否符合客观事实以及是否具有合理性。一般来说，符合常理的借名动机，往往具有较强的证明效力。 2、房屋的实际出资情况。借名人主张房屋的产权系基于其为房屋的实际出资人，因此查明借名人是否实际出资是认定借名关系存在与否的前提，如果无法认定借名人存在出资，很难想象其主张借名关系存在能够得到支持。借名人对其出资情况应承担举证责任，法官应当根据当事人提供的付款凭证、还款手续、购房票据的持有情况、双方的财务状况及还款能力、证人证言等证据综合认定实际出资人。特别是在实际出资人直接与出卖人接洽付款的，或者中介公司作为居间方参与付款过程的情况下，出卖方以及中介公司的证言尤其具有证明价值。 3、登记名义人对于他人实际出资原因的解释是否合理。对于借名人出资的原因，借名人当然主张其系实际购房人而出资，登记名义人则一般主张双方之间存在借款、赠与、抵销等法律关系。虽然根据证据规则，即便登记名义人无法举证证明其主张的上述法律关系，法院亦不可仅凭此认定双方之间存在借名关系，但是登记名义人能否合理解释他人出资的性质，亦是认定借名关系是否存在的重要参考因素。如借名人经济状况一般，则登记名义人主张借名人的出资为赠与就欠缺合理性，因为房屋价值巨大，借名人赠与足以购房的出资与常理不符。 4、房屋的实际使用、收益和购房票据、产权证的持有情况。占有、使用、收益系不动产所有权的重要权能，因此，房屋由谁实际占有使用，或者房屋在出租的情况下由谁收益，均是判断房屋实际权利人的重要因素。同时，购房合同、发票及房产证作为实际出资以及房屋产权的重要凭证，产权人一般会由自己亲自保管，故上述凭证由谁保管亦能在一定程度上反映出是否存在借名购房关系。 5、房屋购买过户、日常管理等手续、费用由谁办理及支付，房屋贷款由谁偿还。通常情况下，房屋购买及管理的手续及费用，如房屋契税、房贷偿还、物业费、维修基金、装修保证金等费用应由购房人亲自办理并持有相应单据，但借名购房中，很多均由借名人代登记名义人去办理、缴费，登记名义人反而对此细节并不清楚。这在一定程度上可以证明双方的借名购房关系。 结合本案分析，首先，李某诉称借名购房是出于贷款以及避免限购政策影响等原因，而事实上，李某在本市已经拥有两套房屋，签订买卖合同时限购政策虽未出台但签约当月即出台，且其关于贷款的原因有中介公司员工的证人证言予以佐证，与客观事实相符，具有合理性。其次，李某对其出资进行了充分举证，可以证明其支付了涉案房屋的大部分房款并参与还贷，相反，张某虽主张李某的出资系双方共同经营所获利润中其应得的分红，但其未能提供相应证据加以证明。再者，涉案房屋交付后由李某出租和管理，购房票据亦由其持有。最后，李某参与了涉案房屋购买的全过程，支付了相应税费及中介费用，其与张某对于购房均有出资，且涉案房屋按揭贷款亦由双方共同偿还。由此可见，根据本案查明的事实，结合李某与张某之间的同居关系，可以推定双方之间存在借名购房的合意，即李某和张某作为共有人约定将共同出资购房的房屋登记在张某名下。
【案例索引】 一审裁判文书案号：（2014）闵民五(民)初字第2539号
二审裁判文书案号：（2014）沪一中民二（民）终字第2019号
|
|
|
