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尽管十八大报告中“房地产”的字眼几乎没有出现，但作为最重要的一个经济支柱产业，十八大报告中明确提出要“加快城镇化进程”，以及李克强副总理将“改革才是中国最大的红利”的着力点和突破口直指城镇化，实际上都表达了最高决策层对房地产业的支持态度——有分析指出，随着城镇化加速，未来十年，我国至少有120亿平方米的住房需求，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。
但李副总理也明确表示了，他所支持的城镇化“不是简单的人口比例增加和城市面积扩张，更重要的是实现产业结构、就业方式、人居环境、社会保障等一系列由‘乡’到‘城’的重要转变。要注重提高城镇化质量，科学规划城市群规模和布局。”这意味着未来房地产业尽管仍有较大空间，但经济地位、产品格局、量价走势、政策手段等都将出现较大变化。
比较十八大期间及十八大后楼市及政策动向，我们认为，可能有三点值得关注的动向：
第一，年内限购等高压政策保持不变可以确定，但更长远（2013年）的政策松紧目前很难看清楚。除了官员换届的影响之外，还有一个问题在于，目前一二三线市场迥异的成交表现，让评估楼市整体变得很困难，导致官方对未来政策是否有必要调整也很矛盾。
博览研究员注意到，虽然“金九银十”成色不足，但进入11月，市场明显分化：中指院和中原地产数据均证实，截至21日，全国重点监测的50余个城市中，9成在当月的周均成交显著增长，其中哈尔滨涨幅更达到971%，京、津、沪等重点城市全部环比大涨30%以上，深圳的涨幅更是达到了196%。在成交回升推动下，一线以及二线靠前的城市又开始蠢蠢欲“涨”；但另一方面，一份内部研究报告称，大量三、四线城市因在过去几年土地供给极度膨胀，目前已经积压了天量的库存房屋，部分城市的在建与在售楼盘至少需要消化10年。近期温州、邯郸、贵阳、芜湖等地房地产企业大折扣售房的消息似乎也证实了所言非虚。这种矛盾的信息恐怕会令决策者有些莫衷一是。
而住建部部长在十八大期间的一番表态，也透露决策者对调控政策的矛盾心态。11月15日，当小学生记者张佳鹤询问住建部部长姜伟新“请教部长伯伯怎样能让房价降一点？”时，姜伟新的回答是：社会是在不断向前发展的，希望你们小朋友好好学习，房价的问题将来会解决的。
言外之意，官方现在对价格调控并没有太多有信心的招数，并认可房价上涨是一个必然趋势。政府能做的只不过是“以空间换时间”延缓涨幅，期待随着人口、收入、社会保障等问题逐渐解决后，再最终解决房价过高问题。
第二，2013年保障房将很难再成为资本市场的亮点，所能惠及的范围也将缩小到下游的装饰装修行业。
姜伟新在十八大记者招待会上透露，明年保障房的计划开工数“有可能在600万套左右。”尽管部长说“具体数字还在商讨”，但考虑高级官员的严谨性，既然公开透口风，确信度应该是很高了。这一目标低于2011年(1000万套)和2012年(700万套以上)。博览研究员认为，随着保障房2010-2012这三年的开工建设高峰期已过，加上官方承认大部分保障房实际上是棚户区改造房。因此，未来三年保障房竣工规模将持续大于开工规模。市场对保障房带动地产投资乃至固定资产总投资的预期也将持续下降。
第三，姜伟新和财政部部长谢旭人先后表示“正在积极研究扩大房产税试点”，要“逐步在全国推开房产税”。更有消息称房产税将在今年底或明年初正式实施。但博览研究员认为，这均不意味房产税扩容很快就会有动作。
一则，姜伟新和谢旭人在十八大换届中，都已卸任了中央政治局委员职务，基本可以确定很快会卸任。房产税扩容这么重大的问题，他们必然是留待下任部会领导来解决；二则，当前房产税扩容已不再是所谓政策和技术准备是否充足的问题，而只是时机问题。重庆和上海的试点说明，虽然法律等层面的争议还是存在，但已并非不可逾越。三则，官方对是否用房产税扩容取代限购，是否通过房产税扩容来干预房地产调控预期，并没有共识。
因此，我们仍倾向于认为房产税短期内不可能扩容。而2013年，房产税是否会扩容也是未知。即便明年房产税扩容方面有所动作，那也不会是主要针对房地产业，而应该是整体上税制大改革的信号。也并不能简单地将房产税扩容看成是楼市调控重新从紧的表现。因为也可能只是调控手段的改变，而并非调控力度的加强。
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