王健林：有一天我不想玩了 卖10个购物中心能套几百亿(2)万达模式的挑战 无论是外界对万达资金的质疑，还是王健林对万达资金的自信，都有一个不容回避的问题，面对越来越密集的商业地产开发，万达模式是否可持续？ 虽然，王健林对2012年上半年，万达仅有一家广场和两家酒店开业的解释是：“很多人不清楚，商业项目不适合在上半年开业，以前也是集中在三、四季度，全年30个项目开业计划不变。”但实际上，王健林对经济形势的改变已有预估。 万达高层透露，在一次内部会议上，王健林就预警：从2012年开始，中国经济彻底进入中速增长期，每年增长6%—8%，今后二三十年还会继续增长，但会逐年降低速度。而万达上半年出现的20年来首次增速放缓，已经说明经济困难局面反映到了“抗周期”的消费行业。主要表现为：一是以前每年每个商场的人流同比增长都是两位数，但今年跌至个位数；二是客单价(每位顾客购买的商品金额)在下降；三是商家减少开店，从以前的来者不拒，到今年开店计划大幅度减少。 专家们认为在目前状况下，房地产投资还有所增加，相当于原来十个人吃饭，现在十二三个人吃饭，可以想象房地产企业经营的困难。未来狼多肉少已成定局。 商业地产的困局，其实早在2010年就埋下了伏笔。 地产界人士算了一笔账，2010开始宏观调控，下半年开始搞限购，资金开始集中投入商业地产。但是一般的企业不会有万达的速度，两年就能开业，一般企业操盘项目都是3—4年，也就是说在2013—2014年商业地产将进入开业高峰，随之而来的则是招商竞争，也可能建完之后招不到商，或者招商之后，开业3—6个月经营不好关店。 在战术层面，王健林认为商业地产与住宅地产相比有很多不同。 “我这十几年就讲一句话：招商在前、建设在后。说白了核心一点就是为了规避很多毛病(行业潜规则)。比方说你要先建成再来招商，正常市场应该给你100块钱一个月，有品牌的商家一看你已经建成再招，我就给你50块钱一个月，你不让它进去这50都没了，这就造成你原来的预期、盈利模型全部被打破，你可能连还本付息的能力都没有了。所以我的经验是先把商业资源搞好再来做商业地产，但很多企业不是这样的。这些年，我给几个大银行做顾问，处置了好几个这种购物中心项目，最后的结果都是很惨。” 在整体经济减速的情况下，为了躲避住宅的限购而被迫转战商业地产的诸多房地产企业，或许又会落入另一个尴尬境地。 “转型最好是主动的，有意识的，而非被迫的，从战略层面来讲，一般被迫转型获得成功机会就小的多。”王健林说。 豪赌旅游 在王健林的指挥下，万达开始有意识地调整其战略方向，旅游地产则是万达转型的重要方向之一。 无论外界怎么看，王健林对于长白山万达城的定义就两个字——“颠覆”。 为了打造长白山，王健林去考察过加拿大的著名滑雪胜地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小镇。 而在王健林的构想中，万达的长白山项目不去占用长白山原有的景观资源，而是通过总共200亿巨资的投入，打造一种复合型的“大旅游”模式，把商业、旅游、消费、文化进行多要素组合,文化中心、电影院、卡拉OK、电玩城、博物馆、滑雪、购物广场等产品全部纳入进来。同时规划十几个不同品牌，不同档次，不同风格的酒店，以满足不同需求。在21平方公里的范围内进行整体规划，然后分期实施。 “建出来的东西是一股脑想好的。”王健林认为投资规模和内容的复杂性是联系在一起的，投资越多、样式组合越复杂，意味着吸引力会更大。 王健林的庞大构想意味着颠覆的同时，或许也意味着风险。 虽然据媒体报道，万达长白山项目的拿地成本几乎可以忽略不计，但投入200亿元巨资打造一个旅游地产项目，万达的现金流是否还依然健康？而这也正是王健林最为关心的问题。 对于商业地产项目，万达可以依靠销售住宅，甚至可以依靠出售写字楼来平衡现金流，但是对于“一生可能只去一次”的长白山，万达又靠什么来平衡现金流呢？ 在王健林的模型中，以长白山为例的旅游地产项目，一半现金流来自于住宅的销售，另一半则来自旅游本身的盈利能力。 对于长白山旅游地产这种新鲜事物，王健林也承认万达是在摸索阶段。“这是一种创新，也在试验当中，我不敢百分之百打保票说我每一个行业都能做到最好。但是，你不做全，多要素不组合，仅仅搞几个雪道，配几个酒店，这能做到一流吗？你觉得会有吸引力吗？人家凭什么到你那去投资呢？” 在长白山旅游度假区，万达规划了400多万平米的住宅，但目前售价只卖到3000多元/平米，400多万平米的住宅仅能回收100亿元的投资，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等项目来进行回收。 “长白山200亿投资怎么会卖出税后利润200亿呢？神仙也做不到。如果住宅能够把整个投资稀释掉50%，甚至40%，我就有勇气投更多的资金在文化和综合性内容上。否则，你就没有勇气投200个亿，可能就变成50个亿了”，王健林依然谨慎。 从今年7-9月的第一个销售季来看，销售情况超出此前的预计。如果未来能够增加航班，解决交通问题，王健林相信销售情况会更好。 而与长白山南北遥相呼应的万达西双版纳项目，出自大旅游概念的同一构想，与长白山项目不同的是，西双版纳项目增加了一个以水为主题的水秀演出，同时为了配合养老地产的需求，规划建设了一所5万平米的三甲医院，同时有中、小学的配套。据王健林透露，西双版纳住宅的销售情况要好于长白山。 虽然旅游地产未来存在不确定性，但令人关注的是，在地方政府的支持下，融资渠道却较商业地产畅通得多。 据媒体报道：“长白山国际旅游度假区开发有限公司”的被抵押土地共37块，共获得贷款6.2亿元。而作为抚松县政府融资平台的恒信投资管理有限责任公司，曾经承办了6亿元的《长白山国际旅游度假区投资担保函》。地方融资平台为商业项目作担保，显示出地方政府对此项目的支持力度。 南开大学旅游与文化发展研究中心研究员裴钰在接受《英才》记者采访时表示：“现在宏观调控的情况下，旅游地产是一个很好的融资手段。在今年6月的一次机构交流会上，华侨城高层透露，准备将欢乐谷的门票作为收益凭证，在深交所挂牌。短期内，旅游地产无法回笼投资，但是通过资本运作，可以获取发展所需的资金。” 而参与长白山开发的泛海集团[1.40 -1.41%]，也在2011年曾为长白山国际旅游度假区南区项目公开发行总额为28亿元的公司债[141.52 0.01%]券。 万达目前虽然并未以长白山收入进行公司债融资，但是其联合泛海集团、联想控股等有实力的企业共同开发，也缓解了万达自身开发的资金压力。 |
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