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2004年中国将呈现什么面貌？中国是否又处于另一个十字路口？阻碍中国前行的最 重要的障碍是什么？我们该如何向世界表明，中国提供的机遇远远大于挑战？ 作为中国领先的商业媒体，《经济观察报》的观察家年会，将邀请中国最顶尖的商 业、学术领袖与高级政府官员，共同探讨2004年中国的经济走向，并作出某种或许过分大 胆的预测。搜狐财经频道全程报道此次盛会。 何力：我们的主讲人是首创置业董事长刘晓光先生，达利集团总裁黄世达先生，上海中凯集团副总裁陈映而女士。 谢谢，会开得像走马灯一样，各位嘉宾可能也比较累。今天上午，看了地产论坛的市场，有点像教科书的味道，从事这个行业，要先把这个行业的环境分析搞明白。刚才大家已经就怎么拿地，房地产业最关键的问题进行了更深入的讨论。毫无疑问，中国房地产市场这些年的发展投资渠道比较单一，这是非常普遍的现象。中国的房地产市场，从启动到发展的过程，都有投融资渠道从比较单一到多元化的过程。概括来讲，房地产投融资的策略应该是两种手段，存在着两种渠道。一种是市场的手段，市场的渠道。我们说有资本的市场，银行直接融资，到银行间接融资，还有一些新的投资工具。比如说国内也开始有了房地产投资基金开始运作，还有一类，就是非市场化的，比如说通过政府的公共的组织、住房互助会，这样的形式实现房屋的开发和建设。但是我想，大家关心的是第一个，特别是目前，如何将比较单一的仅仅通过银行信贷这样的发展模式向一个比较丰富的、比较多元化的、越来越多的包括产业投资基金和其他的投资工具进来的资金渠道更多元化的房地产的市场，下面有请我们今天的主讲人，首创的董事长刘晓光先生就这样一个话题给我们做一个主题的演讲。 刘晓光：大家知道，一个地产商很重要的是钱从哪里来的问题，房地产是一个高度资金密集型的企业，我们首创干的企业都是跟资金有关系的，基建、水、路、轨道交通，加上地产和金融，都是钱的问题。我们地产商最最重要的还是钱的问题，钱从哪里来，往哪里去好办一点。 我讲过我的观点，钱最最核心的是投资，土地项目资源是不是能吸引市场，有了好项目，就有无数的钱追你，有了坏的项目，再想找钱也没有用。我想多讲一点什么概念呢？原来我们也是没有钱的，八年前，97亿的资产，33亿的净资产，把政府这些部门的公司组织在一起之后，又交回了40亿资产，15亿的净资产、60多亿的资产，地产基本上没有钱。今天我们的总裁汤军先生到了，当年就给了他两千万，这是九年前的事，到了7年前，又给他追加了三千万，八年过去了，他成长了122倍，后续的东西还可能有100倍。有人说，要买你的公司多少钱，我说150亿的现金。一个公司从没有钱到有钱，从很穷到比较富了，这确实是一个过程。最惨的时候，我曾经为地产的一百万发愁，一分钱掰成两半花，很快的就成长起来了。非常核心的问题，就是解决了钱从哪里来。 这个是我们的过程，我给大家讲讲一张表，大家都是花钱来的，我一定认真地给大家讲一讲这张表：首创来讲，历史上没有钱，也很小，从没有钱到有钱，从单一的银行贷款渠道，变成了19个通道，是一个历史的过程。现在，我们的资金构成主要是这样的，母公司是首创集团，这是首创置业的概念，这是首创集团几个公司的集成。钱有19个渠道，首先是自有资金，母公司当前肯定要给他自有资金，两千万，后来三千万，然后基本上就没有了。接下来开始有一些其他的渠道了，重要的渠道是银行，当时不是一个公司，而是六个公司，再加上一个上市公司。从银行贷款来讲，很顺畅，做到今天，他现在有50亿左右的额度是可以随时动用的，帐上随时要保持十几亿、二十亿的现金，遇到项目，已经没有钱的问题了。 第三个渠道是发债，在几年前，我们专门发了一次债，那时候还是比较穷，这5亿多债，非常好，一天的时间全部发完，当时是以首创集团母公司的名义发的，因为当年首创地产的信誉没有那么大，是这样发的债。 然后是国内上市公司，他当时收购了广西护威，开始信贷融资、资本市场融资就开始了。 还有一个渠道，海外的直接上市，把公司重组起来，海外的机构投资者、股票投资者，甚至一些国内投资者都在海外的公司，在上海、广州、深圳一带有很多国内投资者在投资，他们是有港币的，在北京这种现象比较少，但是南方来讲，我们见到很多的国内投资者，比如说广州和上海，对首创置业非常清楚。 海外基金是一个渠道，我们组织了一些海外的基金，比如说ING和我们之间的基金，第一期二亿美金，第二期八亿美金，我们提供一个项目，基金可以进来。 还有就是客户资金，那是另外一回事了，预售房的时候，我们的预售率一年之内基本上都是96％，拿来基本上都卖掉。像阳光丽景，六个月，第三置业，卖得非常快。我们给投资者留了一个缝，买完房子保证让你涨。第三职业，甲级的玻璃幕墙写字楼，应该是一万三开价，为什么一万就开了呢？就留了一个缝，让你不断地追我。 施工企业肯定有一块，如果你不带资金你就别来，这是一种商业行为，我保证给你一块利润，最后给你付款，跑不掉的，是靠信誉来赚钱的。 还有现在正在研究的是房地产基金，我们想建立一个比较大的基金，现在方案已经出来了，就是200亿人民币，这个做法由于现在没有基金法，我只能用投资公司的方式来做，但是管理的方式，基金管理人、项目基金管理人、发起人的构成、回报怎么锁定，怎么样发起，都有一套技术，是我们的专利了。现在很多大商人跟我一起在探讨，他们都愿意做发起人，你发起四亿，我追加你四亿，给你八亿，但是你必须给我15左右的净回报的项目，大家都有利。我这个技术解决了发起难和回报难的问题，剩下的100多亿，可以做并购，收购土地，资金的来源和通道就投了，如果做得好，很快就上市。 资产证券化，现在很苦恼，没有通道，我们把写字楼、商场、酒店或者公寓，有现金收入的，是持有型的、出租型的物业，打起包来，发债，或者卖给大的基金，甚至一些国际上的银行愿意买这种包。 这个图，基本上是我们地产商的投融资通道。昨天我讲到，银行是嫌贫爱富的，如果我们光指它，它一头疼我们就得发烧。所以我的体会是四条，第一，首先你的公司是好的，公司不好，骗人家，骗来第一笔，第二笔可能就没有了。如果上了银行的黑名单，那很麻烦的。第二个原则，项目必须要好，项目不好，人家投了钱最后回不去，不管是银行还是资本市场投资者还是债券投资者，也很麻烦。第三条，在融资过程中，不能光指着银行一个独木桥，要全方位地考虑你的资金来源组合，这样才能解决你未来的生存和发展问题。第四条，一定要有一个好公司的远景，我在路演的过程中，很多人问我，你这个公司没上市之前套多少现金？我说七十亿资金，我用最简单的一个图跟大家说一说，大家有什么问题，可以讨论。 |
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