【拆迁知识】成片旧城区改造的拆迁模式[提要]本文介绍了成片旧城区改造的拆迁模式一系列相关内容，旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便促进城市的发展，包括危房改造，并提供中顾法律网专业律师进行免费法律解答
... 【拆迁知识】成片旧城区改造的拆迁模式 1.利益相关者及利益关系 旧城改造是局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的物质生活环境，以便促进城市的发展，包括危房改造，道路交通等公共服务设施的更新，城市功能的完善，产业布局的调整等方面的内容。旧城改造本质上是地方政府等权力机关为了改善居民居住条件等目标而对旧城资源的权威分配。在目前各地的旧城改造运作模式中，一般是由地方政府制定旧城改造规划，开发商进行拆迁和建设，涉及到的主体有地方政府、开发商(拆迁人)和旧城区的房产所有人(被拆迁人)三大主体。 从现实来看，由于居民缺乏足够的力量改善自己的生活条件，政府参与旧城改造就成为一个必然的选择，但旧城改造遇到最大的问题就是资金问题，于是政府又引入开发商参与旧城改造。因此，旧城改造不是绝对的公共利益，也不是完全商业利益;它具有公共利益成分，但不完全，不绝对;它虽具有商业利益特点，确可以实现一定的公共利益。如完全通过行政征收的方式解决旧城改造问题，不可能;如完全通过市场方式解决问题，不现实，它要整合地方政府、开发商、被拆迁人三方的力量，解决改造难题，就需要满足政府、开发商与被拆迁人三方在旧城改造中的利益。旧城改造更具有混合利益的特点，反映地方政府、开发商与被拆迁人之间的利益关系。 2.利益的冲突 对地方政府而言,希望通过旧城改造发展经济，科学合理地利用土地，调整城市空间布局以适应建立集约型城市的战略目标;维护社会稳定，避免因拆迁带来的负面影响。政府又希望通过旧城改造，增加财政收入;转嫁部分本应由政府承担的公益性项目(由开发商承担);增加政绩的权重。对开发商而言，追求利润最大化是开发商的唯一选择。因此开发商就尽可能压低对居民的补偿;减少税费,争取政府优惠政策;减少配套面积;压缩建设时间等。对原住居民而言，有改善居住条件的渴望和达到最大化补偿的愿望。其利益冲突表现为： 第一， 代表公共利益的政府与开发商利益冲突 开发商为了追求自身利益与公共利益的冲突主要表现为：片面追求高容积率，缩减公共物业及绿化、配套等投入，影响公共利益。 第二，代表国家利益、政府利益的政府与被拆迁人利益 旧城改造可以合理利用城市土地，提高土地使用效率，又可以获得土地使用权出让金，拉动消费和当地经济增长、追求政绩，在现实条件下都需要开发商的支持，需要开发商利益的实现，政府就会支持开发商，这时政府就会偏离公共利益，代表政府行使管理权的官员也可能会为自己收取“租金”的私利而与开发商结成利益同盟，以实现公共利益为掩护，对被拆迁人的利益进行剥夺，从而与被拆迁人利益发生了冲突。 第三，开发商与被拆迁人利益冲突 与一般商业开发拆迁模式下的相同，不再赘述。 3.利益平衡机制 旧城改造是为了改善旧城现住居民的生活条件，让他们生活的更好，这是旧城改造的动因。改善居民的居住条件，维护被拆迁人的共同利益(不是个别拆迁户的最大利益)，是政府、开发商与被拆迁人之间的利益平衡的关键，因此只有通过被拆迁人的广泛参与，在利益博弈和协调中寻找个体利益和公共利益之间平衡。现实情况是，政府权力过大，拆迁人权利过大，被拆迁人权利过小，是妨碍协商的主要障碍，因此平衡机制的条件应设计为：分离政府的公共利益与土地所有权益角色，规范政府利益，控制公共权力;取消开发商的特权;同时加大对被拆迁人参与权、财产权的保障。 第一，要政企分开，把土地委托给专门的城市土地收购储备中心代表国家利益经营。 《条例》赋予了地方政府代表土地所有者权益和公共权力两种角色，这使得政府权力过大，因此，应分离两种角色，政企分开。城市土地收购储备中心作为国有土地的托管代理人，肩负全体城市公民的委托(或中央政府的委派)，利用市场手段收购土地，进行土地重新整理，并通过招、拍、挂的方式获得较高的土地经济效益，为国有土地保值增值。而政府则应退出土地经营领域，负有土地规划、组织管理和监督等依法行政的职能。城市土地收购储备中心的经营收益除必要成本开支外，一律上缴国库。 第二，进行配套立法，规范政府利益。 旧城改造是地方政府追求政府利益的重要载体，因此，应完善政绩评价体系、改革房地产税收，建立稳定的地方政府财政收入来源，使政府追求政府利益时，能够把改善被拆迁人居住条件与环境条件作为旧城改造的主要依归。 第三，招标确定改造主体，取消拆迁人的特权。 政府依法收回一定区域内的建设用地使用权后，又必须通过重新出让的方式将该幅土地交给新的建设用地使用权人使用，以便完成对该幅土地的重新开发与建设。在新的建设用地使用权出让法律关系中，政府必须依据公平与公开程序，将建设用地使用权招标出让给最为合适的改造主体。同时取消拆迁人的特权。 第四，保护被拆迁人的参与权。 政府、开发商这些强势利益集团控制了大量社会资源，造成被拆迁人这一弱势群体丧失利益表达平台，失去了充分表达自己利益的机会，从而发生严重的利益失衡。保护弱势群体利益重要本途径是促进公众参与。在旧城改造过程中，被拆迁人是最直接的利益相关者。对社区的改造还是不改造、由谁来进行改造、如何进行改造、改造方案以及房屋拆迁补偿与安置提出自己的看法，甚至可以借鉴台湾《都市更新条例》规定，被拆迁人一定比例人数同意方可拆迁的制度。 城市房屋拆迁意味着利益关系的重新调整，化解其中的利益分配矛盾，解决这种冲突已经成为城市发展中无法回避的问题。法律制度能调整、预防、转化社会冲突，要解决利益冲突，需要一部以利益平衡为指导思想，体现公平和效益的法律来规范拆迁行为，以确保房屋拆迁活动在法制轨道上运行。 |
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