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买二手房需要注意什么?

2012-12-25  miyasa
 
 
 
 

  鲍小斯,RoCKy LiFE

  刚刚买了二手房,把遇到的一些问题和能想到的问题总结了一下。以北京为例吧

  先说关于房价的问题。。。网上的房价不可信,除了链家在线,其他网站的标价都比实际价格低不少,十几万二十万什么的。就算是链家在线,也不那么准,他们的价格一般和房主报价一样,但他们的不靠谱房源也不少,卖出的房子或者房主不诚意卖的他们都挂在网站上不即时撤掉。总之,看上哪里的房子就去实地考察,找几家中介了解情况。

  看房阶段

  房子情况:

  首先要了解清楚房子的产权情况,70年,50年还是40年;商品房、经济适用房、商住两用等。如果是商住房,不限购,物业费一般会高一些;如果是经适房,还得缴纳土地转让金。

  房子是否满五年,如果从房主上一次购买这个房子到他出售时还不满五年的话,购房人还需要承担额外的税费。

  如果是顶层的房子,要仔细看看房顶墙皮有没有漏水后修补过的痕迹,一般房主和中介都会告诉你"我们这儿从来不漏雨",不要信,自己看,网上搜情报……

  和房主及物业了解清楚,是否市政水电,有的小区不用市政水,用的自挖井,水质有可能不过关,这个情况也是我亲自经历过的,直到见了房主要签约了,他们都说是市政水,但是上该小区业主论坛和业主QQ群里问过,大家一致说这个小区不是市政水。

  房子的质量,这个如果实地看不好看出来的话,要上网查一下这个小区房子的口碑,比如我在之前留意过某小区的房子之后在网上一查,发现业主论坛上有很多人说这里的房子隔音很差,隔壁开个电视机都能听到。

  周边情况:

  特别注意一下小区周边环境,楼周围有没有高压电塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施;如果楼是临路、临铁道(城铁)的,还要注意噪音问题;另外小区四周都要看一下,是不是有垃圾站、货运站什么的,有可能会夜间卸货扰民。

  小区是否有富裕的停车位,有不少老小区没有地下车库,且地上停车位也比较少,很可能都没有可供出租的车位,每天停车需要打游击就有点儿闹心了。

  小区的安保情况,比如大门口是否可以随意进人,单元门有没有门禁等。可以在网上搜一下该小区的安全状况,比如是否发生过重大盗窃、凶杀案件什么的……

  周边交通状况,必经之路是不是每天都很堵,比如北京的天通苑一带。

  医院、学校、超市等生活配套设施有没有。

  签合同阶段

  查看房产证,看清产权性质、面积、建筑年代、交税时间、房子是否还在抵押等。向房主详细询问房子的情况,为什么要出售房子。确认中介复印了房主的房产证及身份证。

  确定自己是否有购房资质。比如在北京,没有北京市户口的话,就要连续5年在北京完税(不可中断)且名下无房。购房人资质审核通过,房子才能在建委做网签。

  明确付款方式,全款还是贷款。如果是贷款的话,要明确首付支付方式。如果房主的房子需要你的首付来还清银行贷款的话,你的首付是不走资金监管的,等于你会直接把首付(或一部分)给房主让他先去还贷款,换完贷款,房子解抵押了,才可以继续用该房作抵押申请贷款。这时候要注意在合同上明确写出首付的支付方式,用途,如果是用来给房主还贷,可以和房主一起去还贷款的银行办理还款手续。留好中介给的一式三份的收据。

  确定自己的贷款方式、贷款资质和额度。办商业贷款的话,一般银行会查你的征信记录、要看你收入证明、工资流水、学历等资料,来确定你的贷款数额和利率,首套房一般利率会下浮,但你的征信记录如果不好,利率还有可能上浮或者银行干脆拒绝批贷。收入证明也会影响到贷款额度,一般是要求每月税后收入是还款数的两倍,只要收入证明能开到2倍就行,工资流水差一些没太大关系。

  和房主商定后确定最迟过户日期,过户后什么时候做物业交割给钥匙,多少天之内迁走户口,房子内都留下什么东西。这些都要明确写在合同上,如果中介给的合同上,以上重要问题有没有写清的,一定要求中介在补充协议里加上。上面的几个问题都是容易产生纠纷的,为了避免日后扯皮,必须提前写在合同里。。

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