我的美国商业地产投资

我的美国商业地产投资 

Lisa Zhou

TJM STAROwnerCalifornia

上个月一个非常偶然的机会我的朋友看到我的几篇拙作出现在国内的新浪网上。我的另一个 朋友从欧洲也打电话来说在网上看到了我写的投资感想。我知道一些文章是我去年写的，一些是今年年初写的。但我只在美国网站上发表过，从未在国内或其他地方 登出过。一定是有人帮助转载的。我很清楚我的文章写的并不好，但写的都是真人真事，都是我的亲身感受。有些甚至是我的痛苦经历。现在有这么多人感兴趣，我 想是和国内的海外投资热分不开的。大家想看,想听, 想知道别人是如何投资的，近而了解到如何投资才是最安全，最好的, 才能少走弯路。我的朋友们一再鼓励我，让我把自己在美国商业地产投资的经验写出来。我想与人分享是一种幸福。在这里我愿意把自己以前写的几篇投资感想呈现 给大家。让朋友们对投资美国商业地产有一个初步的认识。

我的美国商业地产投资
来美国二十多年了，上学找工作，替别人打工，为老板 发财。我一直问自己这是不是我想要的生活。回答是”NO”。几年前我开始了我的房地产投资。我不做民用房。只做商品房 投资。原因是，我喜欢简单，总看到别人为房租和房客吵架上法庭，打不完的官司和解决不完的民事纠纷. 感到太麻烦了。我觉着我不适合做民用房的投资，心软脸皮薄。总想着一团和气。人家两句好话我就找不着北了。遇上良民还好说，如果遇上一个半个刁民。生气是 小事，弄不好被人卖了，还替别人数钱呢。 再说了，我也搭不起那时间。我想商业地产不用总同不同的人打交道，所以我选择做商业地产。定好了目标后开始了我的研究，几年来我投资了一些商业地产。我的 感觉是商业地产并不比民用房 地产难多少。也并不是必须投入许多钱。只要你小心，做足了功课你会有很大受益的。而且你会节省许多时间，少许多麻烦。例如我投资的一家商业房产，因为是外 州的，没有任何状况出现，三年了我都没有拜访过一次。

另外，我投资的理念是不局限于什么行业除了一些特出的,如农场，老年公寓不考虑 , 其它我都会考查一下它的整体情况。我不局限于什么地区，但一定排除地税高自然灾祸频繁的地区。我的几个商业地产都在不同的州。因为是NNN 租约, (租客包保险，房屋维修和地产税)。房主不用付如何费用, 我并不需要操什么心。许多人认为做商业地产很难，需要许多钱。商业地产的买卖繁文缛节又特多. 除了专业人士大家都不敢碰. 而我用我的投资经历说出了做商业投资并不只是要求买大块的土地建大的医院，办公楼和商业中心,它确实还有一条不同的路可以走，只是有许多人不了解它。如果 商业投资做的好,比投资民用房还要赚钱省力,让我们一起来探讨。

我坚持的几个原则是：
1。我买的商业房屋一定是有租约的
2。一定是单一的租客 (便于管理，不用请代理人或代理公司)
3。一定是”NNN租约” (房主不要做任何事情)。
4。不少于5年的租约,最好10年以上。
5。最好能达到9% cap rate. (利润) 最好租约中有每年增房租1% - 2 % 的条款
6。最好租约上有一个大公司或上市公司的租约保险.
7。要看租客 的经营情况报表，不少于3年。
8。要查租客的信誉记录
9。要专业的房屋检查报告，估价师报告，环境部门的检查报告和房屋所在地Zoning 报告等等。
10。另外,也要看租客的保险条款。

首先，我要说谢谢大家的阅读和跟帖, 我先回答跟帖中朋友们提出的问题.

1。如何找商业地产？
我们可以到网上查找，有许多网址。有些好的网站需要交月费，大约$39 -$45 一个月不等。我用的两个网站如你感兴趣，请给我发悄悄话。我会告诉你。

2。投资的钱从哪里来，多少钱可以？
咱们都知道用别人的钱发财。当然是用银行的钱。用银行的钱去生钱。
我 的第一个投资房是拿出了我们的部分Home equity (房屋进值贷款，或国内叫房屋抵押贷款，我不是很清楚), 又从银行贷款75%。第一个商业用房是70万。在这个投资中你们可以看到我实际上没有拿出任何现金或银行存款。我用的是银行的钱，当然，在申请贷款的时候 银行看到你有工作，有存折，有股票。信誉又都在800 分以上。所以贷款下来很快。
接下来每月租金到帐，交了银行贷款 (25年) 剩下的重新放人Home equity。到了一定的数额如你发现好的项目可以再投资。像许多人很有钱，他们可以不用贷款而用现金直接买，这样你可以更容易找到一个好的商品用房。

多少钱可以？这不一定，看你的能力。特别是承受风险的能力。例如你的租客没交或迟交房租你是否还有一定能力交银行贷款。这点在民用房的投资中也有同样的问题。
另外，有时你看好一个房子很好很大,但又太贵，你可以和几个朋友合资一起买。或者外面社会上也有集资，融资的project,你可以参考。

3。 是否有风险？
回 答是肯定的。特别是现在的经济形势，谁都不可以预测将来会是怎样。但是，我们大家都是聪明人，经济危机来了，日子总是要过。我们要考虑的是如何把风险降到 最低点。上一篇我讲到的10点就是如何保护自己。为了避免风险，我们要做大量的前期工作。我们要有一个好的律师帮助你看租赁合约和买卖合同.有的租约很 长,有100 多页，很多陷阱在里面,你必须请专家为你把关。要有一个好的专业经济师分析你的投资能力，切不可盲目投资。要有一个好的尽心尽责的房地产经济人为你同卖家 周旋为你争权益。
要记住的是多好的房子,无论多远你一定要亲自去看。去面对面的和卖家谈。记得三年前我看中了一家商店，我们在人家门口蹲了3天了 解他们的经营情况,看一分钟有多少客人进店，买的什么,是什么族群的人来消费,和顾客多聊天。所谓知己知彼方可百战百胜。总之你到了现场你有一种感觉。这 种感觉很强烈。你的直觉告诉你，你是否该赌这一把。我的意思不是让你去赌地产。而是告诉你一定要去现场。飞机票，租旅馆，租车一样也不可以省。否则风险大 大的。

说到风险，你自己有风险，其实银行的风险比你还大。(现在美国的银行也开始给中国人贷款了) 你配25%，银行是75%。你把第一个关，银行也在为你把关。现在银行也很谨慎。记得有一年我看好一家工厂15 年租赁合约,工厂规模不小，有分厂在墨西哥和深圳。他们制造的模具在世界都是有名的。一切手续办的特别顺利。交了定金飞到那里，只见，工厂外停满汽车，工 厂内一派繁忙，有点大跃进的劲头。看到这歌舞生平的景象，我心里的小算盘打的飞快，呀！老天爷这次是真的太眷顾我了，难道天上的馅饼真的提前熟了？如果我 拿到这个项目明天我回去后第一件事就是把我的犹太老板给辞了。我再也不干了，从今后我也过过老板瘾。美梦才做了两天。银行的大哥来电话了，贷款申请被驳 回，他说，我们调查过了，他的墨西哥分厂尽赔钱。这邦人拿了钱半年了一个模具也没做出来，也不言语一声。他抱怨到，你也是尽忽悠我们。得，我又回去给犹太 老板上班了。事后我是非常感谢我的银行给我把好了这一关。

话说回来，为了避免风险，避免全军覆没，最好为你的每一个地产申请一个LLC (公司)。

4。多长的租赁合约期限我们可以考虑？
越长越好。我们买地产是为了赚钱，不是为了保留，一旦时机成熟，你的房产赚钱赚的差不多了你还是要卖的。所以说房子的租约越长越好卖。

5。为什么有了9% 或者 10% 利润, 卖家还要卖出？
一 个非常好的问题。的确我们很难遇到10% cap rate，但是只要有耐心还是可以找到。有些人急需用钱，需要现金做另外的投资。因为他们发现了新的投资项目可以得到高于10% cap rate回报。有些人需要退休，出国定居 或离婚等。另外很少有人告诉你实情。他也可能开始告诉你说7 或者8 % cap rate。但你可以同他压价， 如你有耐心和谈判技巧，你会拿到好的价格。我要提醒的是也不能只看利润。这里有许多陷阱。我以后会提到。

总 之，做什么都有风险，看你要什么了。你要一个什么样的生活方式。我是比较实际还是把钱拿在手里，让钱走的快点儿好。钱越来越不值钱，总好像没有耐心或没有 必要等到若干年后房价涨上去了再发财过好日子。况且房价涨不涨还是一个未知数。难道我们不能想办法让钱走的快些，我们提前享受高质量的生活吗？这里能人， 大师很多,请指点。老话，我瞎写，瞎忽悠，你们瞎看。

还是那句老话,商业地产投资水很深,请一定多做一些调查研究再踏入这个行业。我想我会尽我的力量和我的所知告诉你们一些真相。

1。投资商业地产，如何向银行贷款
大 家都知道现在贷款非常难，在美国又很难开口向别人借钱，即便是很要好的朋友。有时你看好一个项目l眼看就要成了，可是贷款总也下不来，特堵心。那么怎样才 能贷到款呢？我想说一个我的例子或许对你们有些帮助。几年前我看好了一个中高档的餐馆，需要贷款85万。这不是一个小数目，我把申请递到了我经常用的一家 大银行。才几天就被回绝了。理由是餐馆业变化较大，太大风险，银行只给15年的Amortization (分期偿还债务), 我算了一下15年太短了，是没有任何投资意义的, 我要求25年. 于是，我又问了其他的几个大银行，他们也坚持只给15年，一年也不可以多。此时，是坚持还是放弃，我想了很久。这个餐馆条件的确诱人，它有一个好的l租 约， 18 年，它隶属于一个大的连锁企业，包括200家分店。它的总公司常常在电视上做广告，甚至在国外也有它的分店。放弃了太可惜。我一定要把它拿下。于是我想， 如果大银行不行,咱就试试小银行。大城市的银行不行,咱就试试小城市的，或者l 地方的。于是我找到了餐馆所在地的地图，以餐馆为中心方圆50里的范围进行搜寻。工夫不付有心人，居然让我找到了近50多家银行。太鼓舞人心了。于是我一 家一家的打电话过去，在打到第45家银行时居然有一家对我的申请感兴趣了。谈话的是他们的vice president 一所名校毕业的MBA很精明的一个小伙子(我后来飞过去签字时见到了他)。 电话中他非常健谈，他说“哦，是这家餐馆啊，我太熟了，离我这儿太近了, 近的stone’s throw。(近的扔个石头就能够的着) 就是现在我跟你讲电话时我就可以从我的窗户看到他们的厨房。”他又提到，他经常到这家餐馆吃午饭。他们的酒吧要开到凌晨2点，生意很好。他同意审查我们的 申请。你看真有这么巧的事。简直高兴坏了。后来贷款批下来了，我们飞过去签字，他还请我们吃了一顿意大利餐。至今我们仍然像朋友。
我举这个例子，只是想告诉大家。当你的申请被拒时不要沮丧，不要放弃。也许你的转机就在你的再坚持一下之中。去试试l地方的中小银行。尤其现在许多银行已经放宽了对外国人的贷款要求。我们寻求贷款就更应该多问几家银行了.
但要注意的一点是，在你没决定用这家银行之前千万不要让他查你的信誉, 否则将会影响你的信誉分数. 你要主动提醒他们，否则他们有了你的社安号后，马上就会查的。

2。Cap Rate (利润) 的陷阱。
在买房中有时我们看到房子的所有条件都很好，尤其是Cap Rate (利润) 很高甚至到13, 14%。遇到这种情况你千万不要头脑一热马上下订单。要多做一些调查，在实际生活中许多无良的 game payer (玩游戏者)利用人性的贪婪, 法律的空子会把没有经验的投资者玩弄于他们的股掌之上。他们的作法是，在不同的城市买下众多旧房子，然后装修成一家家餐馆，仓库和商店。他们请他们的熟人 经营并签上一个10年以上的租约。接下来在他们经营一二年后他们会把这些物业放到市场上卖。专等投资者上钩。很难想到，他们买进破房子时仅仅用了10万甚 至更少，而卖出时由于有10年租约，他们可以卖到60 至70万不等。当一些投资者买到地产后，那些所谓的租客就宣布破产。然后再到其他城市粉墨登场，旧戏重演。而把你晾在半路上。你要么也破产，要么守着破房 子每年交地产税，别无选择。有很多这样的例子，千万小心。

3。租赁合同的陷阱。
一般我们拿到租赁合同后一定要先看上三遍，然后再让律师看。接下来再把自己的问题同律师一起讨论。
举一个例子。这是一个学前班也叫幼儿园, 据介绍幼儿园办的很好，信誉也很高，有10年租约, Cap Rate 到11%。在合约中他们提到,在房子的前方不远处有一个广告牌,很高，很大, 房主可以出租,每月额外收入可达$500。这是一个不错的deal.
另 外在合约中，我们还发现了这样一句，“如果市政府要征用土地，房主要无条件配合”。看到这里使我想起卖方的代理人曾提起幼儿园门前的道路有可能要拓宽，他 讲到，到那时城市更繁华，生意会更好做。为了证实这一点我查了他们的城市网站 (chamber of commerce for city information).一篇文章引起了我的注意。文中提到，道路将在明年拓宽，每边需要占地2米。我一算，不对呀，这拓宽的2米正好越过这块广告牌。 更要命的是，广告牌的拆除工作将由房主自理。我一看，这那是一块赚钱的广告牌呀，这分明是一颗定时炸弹。我马上向卖方代理人提出，经过讨价还价,他们最终 同意由卖家负责所有拆除费用。事后卖家的律师给了我一句 “it was a good catch”。好眼力你居然从长长的合约中找到了这段话。
后 来，由于种种原因我们还是没有买这个房子。但我举这个例子是要大家一定要仔细发现任何不利于你的因素。在你决定买一个房产时可以到他的城市chamber of commerce 网站发现信息。另外一些配钱的网站你也可以从他们的众多文章中得到一些蛛丝马迹。有些配钱的网站，你可以只租用24小时，不是很贵的.