国五条细则出台后，沈阳各大中介二手房挂牌量增加■本报记者 陈思 摄
晨报讯（记者 张林林）截至目前，国五条细则何时在沈阳落实尚无确切消息。不少市民为了“赶末班车”避税，沈阳二手房交易市场业务量猛增。
昨日，记者走访发现，甚至有房主从外地赶回沈阳卖房，有的中介营业到晚上八九点。
按照国五条细则，一套原本40万如今升值至80万的房产，现在需缴税总价的1%，也就是8000元。细则实施后，需要交纳差额的20%，也就是8万元。税款一下子多了7万多。正因为如此，不少近期有房屋交易需求的市民紧张了起来。
昨日中午，在一些房产中介的店铺内，记者看到，一些置业顾问忙得连饭都来不及吃。金先生是皇姑区一家大型连锁中介的置业顾问，他的一位客户在2月份已签订合同，但是一直打算贷款，所以还没有办理过户手续。周六，这位客户听说个税政策变动，马上联系过户，也不想贷款了，直接就想全款交易。类似的情况非常多，许多之前犹豫不决的客户现在都急着签合同办过户，“估计周一房地产大厦排队的人会非常多。”
在大东区上园路一家中介看房的谷先生说，国五条出台当天他正在哈尔滨，上网看到国五条消息后第二天一早就坐高铁回沈阳。“政策变动了，交易兴许能差五六万呢！”谷先生说。
多家房产中介证实了这一情况，最近几天前来登记售房的明显增多，有的增幅达50%，部分中介也延长了营业时间。“以前基本上晚上7点多就走了，现在有晚上看房的，至少得晚上8点以后（下班）。”大东区德增街一家中介工作人员说。也有的小中介表示延长到晚上9点左右。
据中介介绍，目前沈阳对房龄5年内的非惟一住房实施的是差额20%或总额1%任选其一的缴税方式。按照该方式计算，涨价较多的老房子采用总额1%的缴税较少，而涨价较少的新房子用差额20%的缴税较少。
■市场分析
羊毛出在羊身上
二手房价或提高
“虽然个人所得税是向卖房人征收，但是现实情况是，这个钱多数得买房人掏。”奉天街一家中介的负责人说，多年来房价上涨已经成了房屋拥有者的思维定式，所以增加的个税还是购房人埋单。
业内预测，新政会将大量的刚需人群推向新房，从而使得新房涨价。不过记者走访多家楼盘并未发现购房者增多现象。
“新政还没实施，多数还在观望。”一家楼盘销售人员说，至于二手房个税新政实施后新房会不会提高价格，目前还在观望。
■对策破解
结婚两次离婚两次真能避税吗？
招数1：
阴阳合同避税
“20%的税太重了，这下还不是满城都是阴阳合同啊！”
针对二手房20%的计征个税，有网友表示阴阳合同将成为接下来二手房过户的“标准合同”。
所谓的阴阳合同，是指二手房买卖双方签署两份合同，一份合同是真实成交价格，另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。以一套原价100万元，实际成交价格200万元的二手房为例，如果按照新政计征20%的个税，那么需要缴纳20万元的个税；如果通过签署阴阳合同，将成交价格填写成100万元，那么该二手房差额部分就是零，就不需要缴纳一分钱的个税。
破解：税务部门会对明显低于市场价格成交的二手房进行价格评估，交易双方必须按照评估价格进行税费征缴。因此，阴阳合同规避个税的幅度有限。
招数2：
以公司名义售卖二手房
除了阴阳合同、司法判决之外，根据目前的“国五条”细则规定，以公司名义售卖二手房并无征缴20%所得的规定，一些二手房可以通过这一途径进行避税。
破解：以公司名义售房牵涉到的问题颇多，普通购房者极其容易陷入其中，从而导致利益受损。
招数3：
伪造欠债事实，通过司法判决过户
“阴阳合同？弱爆了！”南京一业内人士在微博上表示，阴阳合同避税的成功率并不能百分之百得到保证，最简单有效的办法可以通过申请司法判决，直接把二手房判罚给购买方，节省的税费更多。该人士表示，二手房买卖双方可以伪造欠款事实，由买方向法院申请司法判决，要求卖方还钱。卖方则表示愿意以房代偿，最终由法院将二手房判罚给买方。
破解：这样的避税办法需要经得住司法部门的调查考验，否则将会构成违法行为。我爱我家市场总监胡涓娟表示，这样的避税行为不可取，需要冒的风险更大。
招数4：
与买方异性假结婚再离婚
在网友列举的各种避税办法中，最“损”且号称最简便有效的一招，则是通过离婚、结婚来实现。这样的避税方法一共分为三步：第一步，买卖双方夫妻离婚；第二步，卖方房主与买方异性结婚，房产证上加上对方名字，然后再离婚，房屋归属买方异性；第三步，买卖双方夫妻各自复婚。
破解：国家税务总局纳税服务司在今年2月4日就明确表示，离婚分割房产出售所得须缴个税。
新华报业、中新
