董藩：房地产所有悲观预测都已失败 仍大有前途笔者认为，判断房地产泡沫的标准通常归纳为“五高”，即投资的持续超高增长、消费的持续超高增长、房价持续大幅攀高或持续居高不下、房地产投资所占比重高、房价收入比明显偏高。这“五高”之间一般是有很强的关联性的，不仅是高，而且是持续性的“高”。定义的持续标准是连续2年以上。而高或超高的界限大致为：所谓投资和消费超高增长是指房地产投资和消费的年增长率超过GDP增长率的2倍以上；而房价高一是绝对价位高，二是短期内房价增长过快，房价年均增长达到或接近2位数；房地产投资所占比重高指超过25%以上；房价收入比高是指超过6:1甚至是超过8:1。按以上标准，我国房地产的确出现了极少数小部分城市的部分区域泡沫现象。但是，中国房地产总体上并无泡沫。随经济发展下的人均收入与购买支付力的提高及未来市场需求增加等城镇化的推进，房地产泡沫会自动消化与被吸收，最后形成健康的市场，所以不会出现破裂。 笔者认为，一是投资增长。房地产投资已连续三年保持接近或超过20%的增长，且呈现逐年加快的趋势，据此，可以认为当前房地产投资已出现了较明显的过热倾向。2000年我国房地产投资增长19.5%，2001年上升到27.3%(国家统计局景气月度数据为25.3%)，2002年1-11月增长28.3%。其中住宅投资增长更快，2000年增长25.8%，2001年上升为28.9%，2002年1-11月为29.5%。从区域上，东部地区投资过热则更为明显，3年分别增长21.7%、25.2%和28.2%，这一持续三年高达20%的投资增长是在基数较高的状况下实现的；中西部地区尽管也连续3年保持了高增长，但因为基数低，处于房地产发展的初期，其过高的标准可定为35%-40%以上。统计发现，2003-2012年10年间，房地产开发投资从4984亿元增到61700亿元，增长了近12倍。 但是，2012年，全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。其中，东部地区房地产开发投资40541亿元，比上年增长13.9%，增速比1-11月份回落0.9个百分点；中部地区房地产开发投资15763亿元，增长18.3%，增速回落1.1个百分点；西部地区房地产开发投资15500亿元，增长20.4%，增速提高0.9个百分点。到2013年1-2月份，全国房地产开发投资6670亿元，同比增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，东部地区房地产开发投资4024亿元，同比增长20.9%，增速比去年全年提高7个百分点；中部地区房地产开发投资1241亿元，增长24.6%，增速提高6.3个百分点；西部地区房地产开发投资1405亿元，增长26.8%，增速提高6.4个百分点。说明中国房地产投资增长总体上由过快转变成稳健，不存在大幅度过快增长。 二是消费增长。商品房销售额增长持续4年保持20%的高增长，其中2000-2002年连续3年增幅达到30%左右，这表明，全国总体住房消费已出现过热倾向。1999年商品房销售额增长23.9%，2000-2001年则分别增长30.1%、29.4%，2002年前11个月增长则继续加快，达37.4%。全国房地产开发投资额从2001年的6344亿元增长到2011年的61740元，翻了近十倍；全国商品房销售面积从2001年的2.24亿平方米增长到2011年的10.99亿平方米，翻了近5倍。房地产业能够飞速发展的根本动力归根结底还是城镇化的快速发展，下面一组数据应该能更加清晰的揭示这个问题。根据2010年第六次全国人口普查主要数据公报，全国居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，同2000年第五次全国人口普查相比，城镇人口增加了2亿余人，乡村人口减少1.3亿余人，城镇人口比重上升13.46个百分点。过去十年是我国人口从农村向城市转移速度最快的10年。 2003年至2012年，中国房地产市场主要经历了以下三个阶段，即鼓励性政策下平稳快速发展期、抑制和促进交错的大幅波动期和调控不断升级的合理回归期。10年间，全国商品房销售面积从3.4亿平方米增长至11.1亿平方米，累计增长3.3倍(复合增长率14.2%)；销售额从7956亿元(人民币。下同)扩大至6.4万亿元，累计增长7.1倍(复合增长率26.2%)；房屋新开工面积由5.5亿平方米增长至17.7亿平方米，10年平均增速达到14.6%，增长速度十分显著。房地产业对GDP增长的贡献率基本在10%左右，年平均拉动GDP增长1.5-2个百分点。房地产业增加值占GDP的比重除2008年受全球金融危机影响比重稍有回落外，近三年一直维持在5%以上，为国民经济的稳定增长做出重大贡献。况且中国的住宅面积低。有些研究机构，在计算房价收入比时，按照某一固定面积的户型(比如90平米)来计算，这样欠合理。因为我国城镇居民的人均住房面积是持续增长的。比如1998为20平米(建筑面积)，而2012年已增至33平米左右，所以应该动态的计算户均面积。比如，按城镇户均三人计算，2012年全国城镇户均拥有住宅建筑面积为99平米。房价和收入此二因素变化大，而户均面积变化小，所以房价收入比的波动，主要受前二者的影响。 三是房价。1998-2012年，全国新建商品住宅销售均价(统计局口径)，由1854元每平米，上涨至5430元每平米，总涨幅为193%，年均上涨12.9%(远低于23.5%的人均收入增幅)。房价不像人均可支配收入，有名义和实际之分，房价一般指名义价格，不剔除通胀因素。业内人士认为，在房价收入比的计算中，皆统一口径，采用名义收入和名义房价。商品住宅价格保持一定的增幅是非常合理的仅就增速来看，房价并没脱离收入增长水平。 房价增长在地区间有较大差异，总体是东部省市持续大幅增长，中西部地区中少数地区增长过快，但多数中部地区房价增幅明显小于全国平均水平。1997-2002年，商品住宅销售价格涨幅最快(且均超过30%)的地区有广西(54.43%)、云南(53.13%)、辽宁(46.23%)、宁夏(41.68%)湖南(40.38%)、江苏(37.95%)、山东(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陕西(30.67%)和浙江(30.41%)。在这11个房价涨幅超过30%的地区中，东部有5个、西部有4个、中部仅为2个。中部地区房价绝对价位和增幅均明显小于全国，且两个房价上涨最快的地区都是过去房价过低(特别是河南省). 价格上涨最多的地区是东部地区和西部地区，东部地区房价涨幅最高的地区集中在华东地区，实际上广东、北京住房投资和消费过热在近几年的价格上升中无法得到真实的反映，这是因为一是：房价统计不是按加权平均计算的，存在统计上的平均价格偏低的问题；二是：北京、广东房价绝对价格很高，其大幅涨价在这之前，如北京仅1997年商品住宅的价格便上升了41.59%。西部地区房价上升最快的地区为陕西、云南，云南既是受西部大开发的影响，也是受世界园艺博览会举办的影响。实际上重庆及四川房价涨幅在这期间并不显著，但平均值掩盖了局部地区的房价过快增长，重庆市区和四川成都市房价上涨十分迅猛。总体而言，从房价上涨过快反映的房地产热主要集中在北京、华东沿海地区、广东、辽宁以及西部的重庆、四川成都、陕西西安、云南等。 四是房地产投资所占比重。从房地产投资比重来看，最近几年来，全国总体上房地产投资占全部投资(不包括集体和个体，下同)的比重不断上升，已显示出投资过度倾向。2002年1-11月房地产投资占全部投资的比重达23.85%，而1998年为17.12%，四年时间提高了6.73个百分点。投资过度依赖于房地产，对经济的进一步增长是一大隐患，在一些地区这一问题变得越来越突出。投资和经济过度依赖于房地产的地区多数集中在沿海发达地区和少数西部地区。 整个东部地区2002年前11个月房地产投资占全部投资的比重已超过了30.78%，因此当前东部地区整体上存在房地产投资过度问题。以北京最高，房地产投资占全部投资的比重高达60.89%，其次是上海(38.5%)、广东(38.38%)、重庆(33.0%)和辽宁(31.19%)等。另外，福建(28.08%)、江苏(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超过了20%。 像北京房地产投资占总投资的比重已超过了60%，比上年提高了3.24个百分点，如果住房消费增长明显回落，将会带动房地产投资增长大幅回落，从而对经济增长产生较大影响，其他的如上海、广东、辽宁和重庆也存在这样的问题。这一指标是衡量一个地区房地产投资是不是过高的重要尺度，房地产投资和消费的高增长，如果是与投资比重过高相结合的，那么就可以肯定其存在投资过热或过度的问题，相反，如果投资所占比重仍然不高，不超过20%，在一段时间出现投资和消费的高增长，同时价格上升也不是很快，那么，仍然不能讲是过热，但有可能出现的情况是这些地区内局部地区可能出现过热，像四川的成都市、陕西的西安市等。按这一指标分析，北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资已明显出现了过热的倾向；其他地区过热出现在局部地区，主要是省会或其他大城市。 五是房价收入。我国当前的房价收入比情况如何？按照国家统计局的数据，分别观察一下收入、房价、住宅面积。首先，收入高速增长。改革开放30多年来，我国经济年均增长率近10%，创造了世界奇迹。与之相适应，城镇居民人均可支配收入亦保持较高增长率。2012年我国城镇居民人均可支配收入是24565元，比上年增长12.6%(名义)，扣除价格因素，实际增长9.6%。按居民的名义可支配收入，2012年比1998年增长353%，年均增长23.5%。或许，很多人会被认为统计局数据不靠谱，尤其是居民收入存在明显低估现象，经济学者王小鲁曾做过专题研究。但业内人士认为，由于统计口径是统一的，通过近十几年的纵向比较，还是基本可以说明问题的。另外，有统计数据表明发达国家房价收比多在 3-6倍之间，由于国情不同，也不宜拿国内情况与国际作直接比。 计算结果表明，1998-2003年之前，全国房价收入比保持在6倍多，那时房价总体稳定，所以那时没有泡沫。2004年开始，房价涨幅超过收入增幅，除了2008年，房价收入比一直保持在7倍以上，尤其是2007和2009年，房价涨幅远超收入增幅，房价收入比分别达到8和8.1，创造历史最高值。经过纵向比较，基本上可断定房价收入比保持在7倍以下时，全国房价没有泡沫。超过7时，略偏高，超过8低于9时，存在一定泡沫，但不并明显。值得关注的是，2010年持续的房地产调控之下，房价涨幅下滑，导致房价收入比也持续减小，2010、2011和2012年分别为7.8、7.5和7.3。由此可见，2010-2012年的房地产调控并非没有一点效果，房价收入比的持续回落，证明了其效果是存在的。估计未来几年，全国房价收入比将重新回归至7倍以下的合理区间。 |
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