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二手房买卖合同需要注意哪些问题 （一）合同内容。应当订立书面形式的房地产买卖合同，有示范文本的省市，可以使用示范文本。对于自拟合同，合同应具备以下主要内容： 做产调。 所谓产调，指到房屋所在地区的交易中心查询房屋产权状况。目的，了解房屋的产权所有人，抵押状况，交易状况。产调过程其实很简单，您就到到交易中心，报出房屋的具体地址即可。产调费用为交5元。产调办理时间，10分钟左右。 产调是很重要的手续，能保证你所买房屋的产权人是否真实，是否有抵押贷款，有没有被法院冻结，是否已经在进行二手房交易等等。产调的结果如果一切正常，那么才可以考虑下面的买卖。交易房屋是否在租。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。市政规划是否影响。有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。 此外，需要注意事项还有，如所购买的房屋是否为福利房、单位房，因为这种房屋可能存在一些转让限制。原房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用是否拖欠等等。 购买二手房——银行贷款。 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。 打余款完成交易。 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。 1、买卖当事人的姓名或者名称、住所； 2、二手房的座落地点、面积、四至范围； 3、土地所有权性质、获得方式和使用期限；居住房屋。居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移，土地使用年限应在合同中如实约定。 4、二手房的规划使用性质； 5、房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； 6、二手房买卖的价格、支付方式和期限；价格。需要提出的是未来合同上的价格将决定税金和贷款的金额，因此要自己权衡好这个成交价。付款方式，定金多少，首付款多少，贷款多少，尾款多少。附件三是付款协议，这里要具体写明款项的支付方式和时间。 非常重要的一点，补充条款和附件三的部分由于要写很多文字，所以一定要在事先准备好，并打印出来，到签合同的时候直接粘到合同上就可以了。合同最少要打印7份，所以这个东西也要最少打7份。 在谈好上面的条件后应该要付定金了，定金是比较容易产生纠纷的，您应该注意这个环节。如果没有中介的情况下，仅仅买卖双方间交付了定金，手写的定金合同不能保证一定具有赔偿效力；而如果没有先付定金，直接在签好买卖合同之后与首付一起付掉了，但在买卖合同里面是分清楚了首付多少，定金多少的，其中定金部分是具有赔偿效力的。 但是如果卖房人很强势或者房子很抢手，买家是需要支付定金保证权益的。那么在付了定金以后，写好受据，双方手写个定金协议吧。 7、二手房的和验收的日期、交付方式；交房日期。通常可以约定在产权转移完成后的一个星期内，也可以自行约定。交房条件。毛坯，或者是装修，包含哪些家具，家电。维修基金是否赠送等条件都要考虑 8、住房户口迁移； 9、维修基金的处理；维修基金的交割。房地产买卖合同生效后，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续。 起草买卖合同。 买卖合同是有标准版本的，可以在网上下载。下载到文本后，双方一起按照合同每项条款，一项一项填进去就可以了。所谓权力转移，是指房屋产权从卖家更名到买家。而转移占有，是指卖方交房给买房。合同的补充条款部分是空白，相关内容需要自己增加。 您应该在补充条款部分上写明下面内容： 1、违约赔偿具体约定。在合同正文里的违约赔偿部分比较简单，可以在这部分详细的重新约定一次。 2、如果卖方是到手价，那么这里要写明所有费用和税费由买房承担。 10、违约责任； 11、争议的解决方式； 12、买卖当事人约定的其他事项。 |
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