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标题: [房地产营销策略] 公寓类地产开发战略研究 首先从公寓的类型谈起，只有了解了公寓的产品类型，才能深入研究公寓的开发战略思路。 第一种：纯公寓，纯公寓是以自用为主要目的，兼顾其它需求的公寓。但纯公寓的客户对户型设计的要求相对比较高，而且如果纯公寓与开发项目作为商务综合建筑体的定位不吻合，对项目总体的品质有影响，若酒店功能与自住公寓不协调，对酒店的品质也有影响。 第二种：商住公寓，随着部分三四线城市的发展，各类公司越来越聚集，成长型企业和小公司对商住公寓有需求。如果商住公寓档次与酒店、写字楼的档次不匹配，对项目总体品质有影响，会造成品质下降，收益减少，不能达到高档次商务综合建筑体的基本要求。 第三种：酒店式公寓，根据发达城市早期的经验，酒店式公寓大多是采取大产权统一经营的方式，其分销渠道是传统的房地产销售渠道，与中介公司进行合作。客户以长住客户为主，主要是国内外高级商务人士和高级白领。这种产品是长期经营，获取长期收益的，投资成本逐期回收而不是快速变现。这样对小型开发企业资金压力会比较大，不是理想的方式。 以出售为主的酒店式公寓，如果承诺较长时期的回报，则成为以投资为主兼顾自用的投资产品，为保证品质，应统一管理和经营，以获得稳定的收益。此种模式其实与以前我谈过的实现酒店功能的公寓式酒店类似，作为一种投资产品，如果开发项目的公寓部分完全做成此种产品市场风险也比较大。 如果仅承诺较短期限的回报，也需要提供装修，与酒店的硬件投入差别不大，但两种产品会产生竞争。必须采取统一经营的方式，否则小业主为获得客户，会竞相压价，品质难有保证。在客户方面也会与酒店客人有冲突。而且包租的风险较大。由于采取酒店式经营管理，物业管理费会比较高，对于自用客户不划算，会将自用客户或前期自用后期考虑投资的客户排除在目标客户之外，会加大项目的市场风险。 第四种：投资型服务公寓，与上面提到的采取短期承诺的酒店式公寓相比，投资型服务公寓可以在保证项目档次的基础上，采取菜单式装修方案，由开发商统一负责装修，使项目的品质有保障。同时服务内容也是可选择的，使物业管理费降低，从而可以吸引投资者、自用者、自用与投资兼顾者、作为客户招待场所的企业等多种客户，分散了市场风险。而且投资型服务公寓的用户多为长期用户，与酒店以短期商务客人为主也并不矛盾，在档次上虽然与酒店相比有一定差距，但也是高品质的。根据我们对于综合建筑体的研究，服务式公寓也是基本功能之一，对于综合建筑体内的其它功能也可以起到支持作用，对项目总体价值提升有帮助作用。 公寓的目标客户，有公寓式酒店客户群：酒店的直接客户是投资者，间接客户（租客）是短期居住的商务客人。有投资型服务公寓客户群：投资者，对该项目有投资意向的客户，希望首期投资额较少的客户；自用型，项目区域工作的外籍和外地高级管理人员；将其作为接待客户的相关公司；在项目区域工作的白领，短期自主，长期投资者。 相对于纯酒店而言，酒店式公寓和投资型服务公寓对于楼宇的设施设备不存在明确的规定性要求，而取决于市场和目标客户的需求。根据需要可配备24小时热水、户式中央空调，具备基本智能化配置，基本满足商务客户的使用要求，对于整体物业的品质有一定提升作用。 相对于纯酒店而言，“公寓式酒店＋投资型服务公寓”二种物业类型对于楼宇的公共配套设施并无具体要求，也主要取决于市场和目标客户的需求。但针对区位尚未成熟的项目，商业配套设施应尽量配置全面，满足客户多方面的需求。 商务居住功能所必须的临街面、多个与城市道路的连接口，公寓楼均应满足要求。公寓楼的人行、货流、内部出入口设置要满足使用要求，为公寓的管理和服务预留了条件。 “公寓式酒店＋投资型服务公寓” 的具体组合形式基本有二种方式，一种是分楼层组合，一种是竖向组合。 分楼层组合，又分为二种方式，其一为将公寓式酒店设在公寓楼高层部分，其下部为投资式公寓，即“上部公寓式酒店、下部投资型服务公寓”，另一种方式为将公寓式酒店设在公寓楼低层部分，而投资型服务公寓位于高层部分，即“下部公寓式酒店、上部投资型服务公寓”。根据具体的项目实际情况，其组合方式不同。 竖向组合，公寓楼的平面布局可具有双大堂的特点，有利于竖向分割。公寓式酒店和投资型服务公寓可各自使用一个大堂，各自独立成区、分区使用、分区管理，解决了公寓式酒店与公寓混用电梯和大堂的问题。 从整个大楼的安全性角度，二种物业虽然都是公寓，但公寓式酒店为短期租户，而投资性公寓以长期租客为主，所以电梯和大堂仍应当分用。以免人流混杂，对双方安全角成隐患，降低整体物业的档次。
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