目前,产权式酒店的市场优势:
第一,据权威数据表明,2002年北京市全市涉外饭店、旅游公寓的平均出租率为61.8%,客房的平均房价为392元/间天,其中,旅游公寓利润总额4.1亿元,增长46.3%;收入利润率为27.9%,远远高出全市其他产业增长的平均水平。另外,我国每年的法定休息假期共有134天,为产权式酒店提供了一个广阔市场空间。
第二,对投资者来讲,产权式酒店拥有明确的产权作为投资凭证(一般是七成二十年按揭),具有很强的稳定性;业主与酒店管理公司签订《委托租赁合同》,不用承担酒店经营的风险,直接获得经营回报。由于该客房年度出租利润分红足以抵消分期付款的费用,并有可观的盈余,因此业主只要投入金额不多的首付,就可享有类似股东的权益,甚至实现“异地置业”。
第三,业主拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权,还享有酒店统一提供的各种配套设施的使用权,所以该物业也可以作为郊区的第二居所或企事业单位的度假基地,可为企业节省一定的活动资金。
第四,对于身处优美风景区的酒店式公寓,如果拥有特色餐饮和娱乐设施,如温泉浴场、多功能运动厅、嬉水乐园、特色酒吧等活动设施,会吸引众多的旅游人群;开发商通过出售产权式酒店的项目回笼资金,分散经营风险,并借助国际酒店与旅游机构网络提高客源数量与质量,通常还可以带来物业的增值效应。
投资价值各有千秋
随着酒店式公寓项目单价的急剧猛涨,平均价格都在50万元~60万元之间,甚至超过百万。这就意味着其升值空间已经不多,其风险是可想而知的。而有些产品在设计和定位上存在着先天缺陷,便会在相当程度上让其投资价值大打折扣。房地产市场的周期性波动是众所周知的,风险是显而易见的。
北京凯迪宝房地产开发有限公司策划经理谭子默认为,新一代的酒店式公寓可以在硬件建设和服务上再上一个台阶;另外,开发商的承诺一定要兑现,不能只当作是普通产品来开发。在销售时,应该与物业管理公司、酒店服务公司协商好。
酒店式公寓的投资风险特征:
1、居住功能差
一些改造的小户型酒店式公寓,户型单一,无独立厨房、客厅,缺乏足够的储存空间,只具备旅店的暂住功能,虽然在价格上有一些优势,但从综合角度考虑,既不适宜日常起居,也会让投资贬值。
2、成本过高
由于酒店式式公寓的经营也相当非常复杂,所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华,不仅会增加成本,也会与市场脱节。另外,开发商缺乏此类产品开发经验,却坚持自己经营,也会为交房后的矛盾留下隐患。
3、得房率低
多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率,最多也只有70%左右的得房率,这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价,降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能。
产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲,它比酒店式公寓更具有投资价值,更容易实现人们预期的投资目标,但它的分时度假和稳定的租金回报,也不容易实现。
曾从事产权式酒店项目开发工作的殷先生告诉记者,这类产品本身的一些概念如分时度假等,与中国人的生活习惯和节奏有很大出入,只能是一种短期行为。而此类项目又多位于远郊,自住当然不合适。如果是出租,问题也不少。北方四季温差很大,适合长年旅游、度假的地方并不多,这就不具备产权式酒店开发的大环境。与酒店式公寓不同的是它的租客不是固定的,不同季节如何安排租金,以及打折的幅度,对开发商来说都是一件难事,而购房者如何掌握这些情况就更困难了。其实,开发商多数都不太关心买房之后的事,出现很多问题当然也就不意外。许多购买者都是被这类项目的“低总价”、“分时度假”和“超值投资”等卖点所吸引,其实它的风险要比酒店式公寓大很多。
产权式酒店的投资风险特征:
1、有的产权式酒店档次和定位不准确,不是太低就是太高,可能在价格上有一定的优势,但从长远角度讲,它根本不具备投资价值。开发商只是在炒作一种概念,通过精心的包装、策划,希望早日出售回收资金。而一些盲目看好酒店投资物业的购房者不考察清楚就会上当受骗,每月要支付银行的按揭还款和较高的物业费。
2、有些项目五证不全,甚至是乡产权、村产权,再加上开发商本身实力不够,没有估计好开发和经营中的困难,一旦出现了资金周转、延时交房等问题,开发公司就临阵退出,让银行和购房者都承受巨大损失。
3、一般来说,出租年限长可令回报更长期稳定,也有利于酒店气氛和品牌的形成。可是,面对市场上产权式酒店项目打出每年6%以上的回报率,购买前一定要考虑好该项目是否具备长期出租的可能,租金是否受季节影响。开发商所说的收益,是否还要交纳房产税、营业税及其他附加税款。
谁的生命力更长
酒店式公寓与产权式酒店项目,经过北京市场的预热期后,开始向成熟、理性的方向发展。目前,一些新上市的项目在开发中,开始避免早期项目的许多弊病,在许多方面尝试创新,受到市场的认可。
位于广渠门立交桥的金桥国际公寓,推出一款全新的55平方米“四明小户型”(一居),即明厅、明卧、明厨、明卫,将性价比做到最佳。另外,由专业的酒店服务公司为业主提供的酒店式服务,包括基本服务、20余专项服务和特约服务,以及近10项酒店特有的无偿服务等,让业主真正体验铂金生活。
位于东三环劲松桥的富顿中心〔国际公寓〕,在楼体内进行国际化功能分区,不同楼层采用不同的装修风格,以表现不同的异域风情,并通过精巧的设计将使用率提升到80%。另外,通过24小时流动警卫和24小时社区管理,实现星级酒店的生活品质。
美妙时光是产权式酒店项目,在项目中设计有独栋别墅、TOWNHOUSE、低密度的板式公寓,完全打破了传统酒店的形态,再加上22项星级公馆式的物业服务,以及周边众多风景名胜,相信会打造一个完美的“第二居所”。
通过目前的市场上,做得比较到位、诚信度较高的酒店公寓和产权酒店的项目,我们看到了非主流产品流行的原因,也希望它们的出现和热销能扭转人们对早期项目的看法,重新认识和接受这两种产品。与此同时,我们也祝愿这两种产品在一定的市场需求面前,能继续保持高品质的风格,营造高尚的人居生活方式。
产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代,根据其用途,又可分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等.
产权式酒店投资客户的比例比酒店式公寓高许多。产权式酒店的最大卖点也是其投资价值。
以会展、度假为主,旅游观光为辅”的酒店经营思路。
从传统意义来讲,酒店式公寓是融合酒店配套服务与家庭生活为一体的特色住宅。从长期居住的角度看,它的售价要比租住真正酒店来得实惠。这类产品的目标客户主要针对外籍公司外派的高级员工、经常出国的商人、国内大型私营管理者等高阶层人士,以及度长假的家庭。酒店式公寓的卖点主要为从事商务活动的公寓,另外它融入了更多居家氛围。
市场上出现了一种建筑综合体中理想的功能配比:写字楼50%,商业10%,酒店10%,公寓(含酒店式)25%,文化、休闲5%。
酒店主要服务于三点:一是旅游、二是商业、三是会议,产权式酒店是房地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。
策之以求道破天机,划之以求导引潮流。策,意在深挖潜在规律,因为规律所引发的力量无以伦比;划,意在掌握领先优势,因为优势所带来的利益无人企及。
羊群效应也称“跟风效应”,英文中将其描述为:TheGreater-fool-Game,意为“下家都是比你更大的傻瓜”。