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文/陕西融德律师事务所 宗玫  近日笔者在街头接到如下传单，看似收益很吸引人，便扫了下面的二维码进行了咨询。后面越想越觉得这里面利益大的惊人，按销售的说法，后15年那都是纯利润，每月收入2000元，15年收入36万，相当于本金11.5万20年后加上利息36万变成本息和47.5万，这样算年利率是20.8%，是银行理财收益5倍左右。你们心动吗？   销售传单   与销售的对话 近两年，写字楼、商铺及酒店式公寓等商业地产无疑是投资一大热门，其中酒店式公寓则成为房地产市场的新宠，作为近年来一种新兴房产投资品种，投资者把它作为新兴物业，发展商把它作为新的利润增长点。可随着时间的推移，酒店式公寓的一些弊端也渐渐显现出来：投资回报逐渐走低、经营状况不甚理想、房屋使用方式受限。 在目前的投资环境中，酒店式公寓已经不再是香饽饽，甚至有点过于泛滥了，酒店式公寓购买后必定要采用返租的形式才能获得投资回报，如果没有市场的承接力，一切都是枉然。现在时下越来越多的酒店式公寓对于市场来说已经是供过于求，看看酒店套房的价格就可以知道一二，对于酒店式公寓更加残酷，现在普通上班族都能住得起的酒店公寓，其回报率就可想而知了。 一、比较拥挤狭促 酒店式公寓，由于户型较小，所以进到楼层里以后，肯定会发现每一层有好多户，真的很像酒店，视觉上比较拥挤狭促。而且，很多酒店式公寓都是商住两用的，你们的小家，被很多公司所包围，来来往往的人很多，这也是挺煞风景的一件事。 二、物业、水电和使用年限 酒店式公寓的物业管理费通常都比较高，如果是商住两用的房子，水电费可能是要收取商用的标准，这也是一笔不小的费用。由于酒店式公寓的经营相当非常复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。 三、得房率低 据统计，多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率（得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88%，高层的建筑物得房率为72%，而办公楼为55%），这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。 最后必须注意的是，酒店式公寓面积小，总价容易控制。和其他商铺住宅等投资品相比，酒店式公寓的投资额度确实相对较低。但因为物业性质不同，70年产权的物业可拥有个人产权，可以居住、出租或转售。可是，因为这类物业属于住宅，就不能开展经营。如果开发商提出为你开展“保值经营”的话，必定是假话。公寓式酒店本质上是酒店类物业，整个物业只能由机构或公司进行投资再交由一家专业酒店公司进行管理。由于产权属于机构或公司的，不能将客房分割出售给个人。 四、售后包租，海市蜃楼，暗藏风险 关于商业地产的售后包租和返本销售“统一经营、原价回购”、“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、 “5年返本”……当这些充满诱惑力的字眼充斥着投资人的眼球时，会有多少人是不动心的呢？为了加快资金回笼速度、为滚动开发提供资金，“售后包租”和“返本销售”就成为了很多房地产开发商融资的法宝。 那么，什么是“售后包租”和“返本销售”呢？所谓售后包租，即房地产开发商将商品房出售给购房人，但是购房人并不用于自住，而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营，并定期向购房人支付租金的一种销售方式。所谓返本销售，即购房人一次性付给开发商全部购房款，开发商在一定年限内将购房人的房价款全部返还给购房人。 这两种销售策略都是以所谓的稳定收益作为基础的，其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价(或增值)回购、承诺无(低)风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。 对于房地产业日益盛行的这一现象，国家早在2001年6月就开始执行了建设部颁布的《商品房销售管理办法》，其中第十一条就明确规定了“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。 国家为什么要明令禁止这一销售策略呢？“售后返租”和“返本销售”真的像开发商描述得那么好吗？接下来我们将分别看一下“售后返租”和“返本销售”究竟有哪些弊端，以至于国家如此下大力度打击整治。 “售后返租”是从国外传入我国的一种商业地产开发模式，简单地说，就是开发商将其开发的商铺、商品房、酒店、度假村等物业划分成小面积出售给购买者。随后与购买者签订返租合同，让购买者将物业返租给开发商，在一定期限内，由开发商以固定利率包租。包租期一般由3至10年不等，回报率为购房总价的8%至10%。由于“售后返租”通常将大的物业分割成小块，单价较低，回报又比较诱人，因此很受一些中小投资者追捧。但是，随着返租进入高峰，“售后返租”模式的风险也逐渐显现出来。一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。 那么有人会问了，“返本销售”是不是就相对安全一些了呢。理论上是成立的，但实际上，“返本销售”和“售后返租”的效果大有“异曲同工”之妙。常言道，“天底下没有免费的午餐。”实际上，开发企业进行“返本销售”涉嫌非法集资甚至诈骗，一方面不利于国家对金融活动的监管，同时对于购房者来说，最大的风险就是开发企业的返本承诺往往得不到兑现。若干年后企业或者破产倒闭，或者钱款被卷走，或者企业无力履行返本义务。 按现行法律规定，房屋所有人必须获得产权后，才可以对其所拥有的房屋行使占有权、使用权、收益权和处置权。期房时期，开发商承诺售后代为包租是超前行为，既没有权利，也不合法。在市场法制环境尚不健全的情况下采取这种方法，极易出现因兑现不了承诺而侵犯消费者权益的现象。 所以，对于“返本销售”、“售后返租”这种听起来实惠的做法，投资人还是要妥善为之，透过华丽的外表，理性分析个中原因。投资渠道千千万万，为何单挑极端的那一条呢？专业人士及国家相关部门的建议是，不要通过“返租”或“变相返租”的形式进行投资。 投资是一种理性的行为，一定要三思而后行！  作者：宗玫 西北政法大学硕士 专业：法学 |
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