划拨地改变用途，出让方式如何选择？ 作者：
中国国土资源报网 2013-03-22 16:04:19 来源：中国国土资源报
《法制周刊》编辑部：
某企业于1994年以划拨方式取得717.4平方米国有土地使用权。现该企业申请办理划拨改出让手续，县国土资源管理部门根据县城市规划部门规划设计条件，批准用途为住宅用地，容积率≤1.7，土地估价结果确认土地使用年限70年，单位面积土地使用权价格为每平方米316.66元，总地价22.72万元。其中：出让金价格10.91万元，划拨土地权益价格11.81万元。
对于此事，我局内部观点不一致。有的认为应当招拍挂；有的认为应该协议出让；有的认为应当全额缴纳土地出让价款和契税，然后返还土地权益价部分；有的认为只缴纳土地出让金部分；有的认为在合同中填写土地出让总价款；有的则认为在合同中只需填写应缴纳的纯出让金部分。
请问：按照现行土地管理法律法规规定，办理划拨改出让审批手续能否采取协议出让方式？《国有土地使用权出让合同》的土地出让价款一栏是填写土地评估确认的总地价22.72万元，还是只填写其中的出让金价格10.91万元？土地出让价款是按照总地价22.72万元缴纳，然后将其中的划拨土地权益价部分返还原企业，还是只缴纳纯出让金部分10.91万元？
笔者认为，应当按照该宗地评估地价（土地市场价）签订土地出让合同，并按照合同约定缴纳全额土地出让价款和相关税费。然后，再将其划拨土地权益价款返还给原单位。或者，政府按照土地权益价标准与原企业签订土地收购协议，并支付其土地权益价款，然后公开招拍挂出让。本企业也可以参与竞买，其他单位也可以参与竞买，这样公平合理，标准一致，同时也可以防范行业风险。不知以上观点是否正确？ 谭立华
谭立华：
国有建设用地使用权有不同类型和不同的交易情形。政府供应国有建设用地、原划拨土地使用权改变用途、原划拨使用权转让、出让土地使用权改变用途等，均有可能涉及土地招拍挂问题，所以，国有建设用地的使用和管理十分复杂。各地在开展国有建设用地使用权出让活动中，要依据相应的法律政策来确定土地出让是采取协议出让方式，还是采取招标拍卖挂牌方式。
该案例涉及原划拨土地使用权改变用途，根据我国《土地管理法》规定，划拨土地使用权人确需改变土地使用权划拨批准文件规定的土地建设用途的，应当经市、县人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，在城市规划区内的，在报批前，应当经城市规划行政主管部门同意。经批准改变土地用途的，应当重新办理手续。根据所述内容该地块已经获得批准，只是对采取什么方式出让存在疑问，笔者认为根据《协议出让国有土地使用权规范》规定，原划拨土地使用权人申请协议出让的，经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件的，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的除外，也就是说，如果该地块的《国有土地划拨决定书》和地方法规或行政规定明确划拨土地改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。如果没有明确规定的，可以采取协议出让方式。至于出让价款的缴纳问题，如果该地块符合协议出让的要求，笔者认为，根据《协议出让国有土地使用权规范》的规定，原划拨土地改变用途协议出让的，应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格，也就是说在《国有土地使用权出让合同》的土地出让价款一栏中填写10.91万元。
国土资源部土地利用管理司 张尚斌 纪成旺
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