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一、出让土地 （一）审查要件。 1、国有建设用地使用权出让合同（重点关注对土地使用、出让和抵押是否有限制性条款和附 属义务）； 2、土地出让价款缴纳凭证（重点关注出让金是否缴清）； 3、建设用地规划许可证（重点关注土地用途和容积率） 4、国有土地使用证（重点关注土地取得方式、土地用途，以及“备注信息”中关于土地证的 有效期、换证日期是否有特殊说明）
（二）风险提示。 1、有误区认为只要取得土地使用证即代表该出让用地法律关系清晰、处置无瑕疵。但从信贷 实践来看，存在土地性质虽为出让，但出让金并未缴清；或者在出让合同中对土地的使用、转让和 抵押有限制性条款或附属义务；或者在尚未取得用地规划证之前已违规取得土地证，土地的用途、 规划尚未明确等情况，对土地的价值评估、处置带来重大不利影响，不能实现风险缓释的目的。因 此，应对上述抵押物要件进行细致审查，确保抵押物在处置上无法律瑕疵。 2、当地上有在建工程时，在建工程应和土地使用权一并抵押，处置时也须一并处置。有可能 因为在建工程存在以下问题影响变现能力：尚有应优先偿付的工程款；在建工程预售后影响了抵押 物的完整性；在建工程业态的特殊性影响整体变现。因此，对于有开发计划的抵押土地，应了解在 建工程的业态、建设进展和工程支付情况，确保在建工程不影响土地的变现。
二、划拨用地 1、抵押审查要件。 （1）国有土地划拨决定书； （2）建设用地规划许可证； （3）国有土地使用证； （4）当地政府关于划拨土地补办出让手续时补缴出让金标准的相关文件。 2、风险提示。 （1）以划拨土地抵押时，应扣除应缴土地出让金后计算本息抵押率。例如在《西安市开发土地后续管理和规范国有划拨土地使用权出让管理实施细则》中规定，西安市的商住用途划拨用地转 让时，按不低于评估市场价值的40%补缴出让金，工业划拨用地按不低于评估市场价值的25%补缴 出让金。 （2）依据《划拨土地使用权管理暂行办法》，划拨土地的转让，需经市、县人民政府土地管理部门批准，并向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金。因此，可能会因当地政府部门不配合而影响划拨土地的处置。所以，划拨土地抵押应仅作为降低融资方违约意愿的手段，而不应作为主要的风险缓释措施。
三、储备用地抵押审查要件 1、抵押审查要件。 （1）规划管理部门出具的规划条件审批单等文件； （2）国有土地使用证； （3）土地现状情况（最好可以七通一平，至少拆迁已完毕）； （4）当地关于储备土地出让后上缴财政出让金额标准的相关文件。 2、风险提示。 （1）储备土地的物权类型不清晰。我国的土地使用权只有划拨和出让两种土地使用权，并无 储备土地使用权这种物权类型。根据物权法定的原则，国土资源部的《土地储备管理办法》虽然允 许办理储备土地抵押，但其本身并无创设基本物权的权利，所以才会有“抵押程序参照划拨土地使 用权抵押程序执行”的说明。 （2）储备土地抵押权的实现存在困难。储备土地抵押权实现时，金融机构既不能通过和土地 储备机构协商进行折价、变卖和拍卖，也不能通过法院进行变卖和拍卖，没有任何支配的权力，而 只能要求土地管理部门对土地进行招拍挂，以土地出让金进行清偿。 （3）土地使用权的负担不明确。储备土地出让的法定方式是招拍挂，协议出让被严格禁止。 在招拍挂的条件下，土地出让金并没有一个固定的数额，而是取决于招拍挂的具体结果。这也就意味着，土地储备机构在招拍挂的情形下，其实没有任何自己的土地收益，所有的收益都是归于政府的土地出让金，土地储备机构只能根据政府的内部分成比例获得部分收益返还，这种收益返还的性质是政府对土地储备机构根据政府委托从事土地开发整理的报酬。 综上，储备土地抵押的实质是政府的一种“担保”行为，即承诺提供一块土地的未来出让收入作为还款来源的补充，实际增信效力取决于政府财力、政府信用和解决问题的意愿，以及金融机构和政府相关部门的合作关系。 |
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