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一室一厅的房子里竟搬进了5张上下铺；说好2对夫妻合租最后却冒出了9名房客……当出租房屋遭遇这样的“群租”时，作为房东想必伤透了脑筋。而让一些房东更想不通的是，好不容易赶走了“群租客”，自己反倒成了被告。
记者昨天从黄浦区法院获悉，在近年来该院审理的涉“群租”房屋租赁合同纠纷中，房东因阻止“群租”而被“二房东”告上法庭的情况屡见不鲜。少数“群租专业户”通过承租多处房屋，并在签订合同时有意向出租人取得转租权后牟利生财，对于这样的情况，本报以案说法，提醒市民如何防范怎样维权。 【案例一】 2011年9月，孙先生在中介公司介绍下，与陈小姐签订房屋租赁合同，约定孙先生将一套一居室出租给陈小姐，租期3年，租金每月2500元。陈小姐付清首期房租后，双方办理了房屋移交手续。 本想着可以就此安心地等着收房租，可谁想却遇上了大麻烦。房子租出去不到1个月，孙先生接到派出所的通知，称因房子多次漏水，邻居拨打了报警电话。当孙先生匆匆赶去现场后才发现，一室一厅的房子里竟住着8个人，而这些人孙先生都从未谋面。 从房客们口中，孙先生得知，他们都是同一家公司的员工，这里被用作了员工宿舍。房客们还表示，公司与陈小姐签订了3个月租约，当时陈小姐还出示了一份由孙先生签字的委托书。事实上，孙先生对此并不知情，而所谓的委托书也并非他本人签字。 由于担心“群租”会引发更大的安全隐患，孙先生找陈小姐协商解决，可对方始终不愿露面。无奈之下，孙先生选择了报警。此后，经过社区民警和居委会干部反复协调，租客们同意解除合同，马上搬离。 本想着这场风波可以平息，可法院的传票让纠纷再度升级。陈小姐在得知租客们搬走后不久，以孙先生赶走房客、单方面终止租赁合同为由，将他告上了法庭，不仅要求其退还押金和剩余的租金，还索赔违约金8万余元。 陈小姐认为，按照合同约定，自己享有转租权，孙先生私自闯入出租屋内闹事，影响了承租方的生活和租住。陈小姐指出，鉴于孙先生已经将租客赶走，也不让自己安排租客入住，导致合同目的不能实现，因此要求提前解除合同，并按照合同约定赔偿违约金。 孙先生辩称，陈小姐伪造委托书，将房屋转租他人群居，且因漏水等问题导致邻居多次报警。对方违约在先，自己并未违约，因此不存在赔付违约金的问题。而且租客也是经协调后自愿搬走的，房屋钥匙仍然在陈小姐手上，因此也不同意退还剩余的租金。 法院审理后认为，鉴于合同中有关于允许转租的条款，因此若陈小姐在遵守有关规定的前提下将涉讼房屋转租给第三方并非违约。但根据现有事实，陈小姐将建筑面积仅为42平方米的房屋转租供8人居住，明显违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》，也有违双方的约定，因此陈小姐的行为构成违约。在此情况下，孙先生通过报警，并由民警和居委会干部协调让租客搬离并无不妥。租客搬走后，陈小姐完全可以选择自住或另行安排他人居住，但其却放任房屋空关，因此租赁合同解除前，房屋未实际使用的责任在陈小姐。据此，法院驳回了陈小姐要求孙先生退还租金、偿付违约金的诉请。 【案例二】 2011年7月，李先生与阿杰签订一份为期5年的房屋租赁合同，约定阿杰承租李先生夫妇的一套三居室作为住宅使用。合同明确，租期为2011年9月至2016年9月，月租金为3600元，每三个月支付一次。 合同中还同时约定，阿杰在签约时支付保证金3600元，保证金在租期届满且结清费用后无息返还。如果李先生未经承租方同意擅自解约或有其他严重违约行为导致合同无法正常履行的，不仅要退还保证金，还要按约赔偿违约金，并赔偿其他损失。 合同签订前，李先生特意向阿杰询问了居住人员的情况。阿杰表示，这套是他和另外两对小夫妻一同合租的，总共5个人。李先生表示同意。2011年8月，阿杰向李先生支付了首期3个月的租金10800元，双方办理了交房手续。 房子租出去一个月后，李先生收到邻居打来的电话，称有9个人准备入住该套房屋，希望李先生能出面制止。李先生随即给阿杰发了条短信，要求其暂停入住，并约定在3日内具体磋商。然而，阿杰对此并不予理睬。两天后，为防安全隐患，陈先生来到系争房屋将门锁更换。 阿杰大为不满，以陈先生在签约后始终未实际交付房屋等为由，将陈先生告上法庭，要求退还已付的租金10800元和押金，并赔偿违约金、中介费损失和空置损失共计9160元。 对此，陈先生认为，自己早就将系争房屋实际交付给阿杰，现合同无法继续履行是因为阿杰将房屋内家具、物品搬离，并且拟入住人数与之前约定严重不符所致。陈先生认为自己并没有违约，不同意赔偿。 法院审理后认为，在双方签订租赁合同后，阿杰支付了三个月租金及押金，在此情况下，根据交易习惯，阿杰不可能不向对方索要钥匙，结合陈先生之后所发短信内容以及又更换了门锁的事实，可以认定陈先生在之前已经交付了房屋。根据查明的事实，陈先生以阿杰在签订合同后将安排9人入住系争房屋，与当时约定的入住人数不符为由而要求阿杰暂时停止入住，之后又更换门锁行为致租赁合同于该日实际解除，而导致解约原因系因阿杰承租后拟入住人数与之前约定严重不符并可能构成群租及安全隐患，解约责任在于阿杰。据此，法院驳回了阿杰要求赔偿违约金、空置费、中介费等诉求，合同解除后已支付的房租和押金陈先生则应该返还。 |法|官|提|醒| 如何防备“二房东”无理纠缠？法官提醒房屋出租人：首先，要特别留意租赁合同中的“转租”条款，对房屋的用途、居住人数、转租前是否需要经过房东同意等都应在合同中予以明确。其次，尽量使用规范、标准的房屋租赁合同，将“群租”作为合同禁止条款予以列明，并加重违约方的责任。同时，如果房东一旦发现承租方存在“群租”行为，应及时向物业公司和居委会报告，并注意搜集照片、邻居的证人证言等，为日后维权保留证据。 通讯员 汤峥鸣 本报记者 江跃中 |
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