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根据艾媒报告显示，到2022年，我国租赁人数将达到2.4亿，比2020年再增加2千万人。由此可知，租房市场已成为房地产市场的重要组成部分，出租人和租房人的切身利益保护显得越来越重要。 为规范房屋租赁市场，将在2021年1月1日开始实施的国家《民法典》新规中进行了明确规定，涉及到租房的方方面面，而当下的《合同法》也随即废止。换言之，从明年开始，租房统统按“新规”处理，事关出租人、租房人、二房东和房屋买卖，从总体看，既有保护出租人，也有保护承租人，是老百姓出租和租房的重要法律依据，有必要学习了解。  首先，租赁期限和未约定租赁期的规定。 租期最长不得超过20年，超过部分为无效期限。如果忘记约定租赁周期，或者无法确定租赁期限的，则视为不定期租赁，当事人可提前通知对方，随时解除租约关系。租赁期到期后，若双方没有提出异议，且继续租住，合同继续有效，但属于不定期租赁关系，参照不定期处理方式。 对于出租人和承租人来说，如果对未来租期不确定，不定期租赁其实是一种很好的租赁方式，但若想保持长期稳定的租赁关系，最好还是约定固定租赁周期。  第二，二房东未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，但从发现后算，只给6个月异议期。 在租房过程中，二房东现象还是比较常见，其目的就是在中间赚差价，根据规定，出租人一旦发现二房东转租给其他人，出租人可以解除租赁合同，但考虑到“其他人”也是“受害者”，若出租人在发现二房东的转租行为后6个月内未提出异议的，则视为同意转租，租赁合同有效。  第三，未经出租人同意，承租人不得改造、装修房屋。 00后、90后，个性特征鲜明，对居住环境的要求也不例外，租到的房子未必是自己喜欢的风格，有一种“捣鼓”房屋的冲动，比如把窗帘换换、墙壁刷刷、卧室改造一下等等，如果这些行为未经出租人同意，出租人可以要求恢复原状或者获得赔偿。因而，如果承租人有改变或增加房屋设施的想法，应事先跟房东沟通好，同意后再进行，否则将承担相应责任。  第四，出租人出售租赁房屋，承租人享有优先购买权，未履行通知义务，后者可索赔。 租房，总给人一种居无定所的感觉，究其原因，即使一些租客跟房东签订了长期的租赁合同，但有些房东由于各种因素需要售卖有租约的房屋。为保护租客的合法权益，在新规中明确，出租人售卖租赁房屋的，应事先通知承租人，而承租人享有同等条件下的优先购买权，理论上保障了承租人的继续居住权。如果出租人未履行告知义务，承租人可要求出租人赔偿。从实际来看，承租人要在同等条件下购买的影响因素有很多，未必真的就会购买，但房东通知租客有优先购买权确实有必要，以避免产生相关纠纷。 当然，这里还有一个特别规定，如果把房子卖给近亲属，比如父母、子女、兄弟姐妹等，是不受租客优先购买权约束的。其实，这是比较符合实际的规定，因为谁也不想把房子低价卖给自己的至亲时还要征询租客的意见。  第五，设立有居住权的房屋不要买也不要租。 从明年1月1日开始，房屋可以设立居住权，一些被设立了居住权的房屋，按照规定，既不能买卖、也不能出租和继承。一旦房屋被房主设立了居住权，即使没有产权，居住人也可以居住，根据设立时间长短，最高可以终生居住。所以，我们在买房时，一定要查清房屋有无设立居住权。此外，再加一层保险，在买二手房和求租时，在相应买卖和租赁合同上加一句话：要求房主承诺该房屋没有设立居住权，在买卖和租赁期间也不会设立居住权，同时约定违约金额。  第六，房屋及设施危及出租人健康和安全的，承租人可随时退租。 租房市场上，难免存在利欲熏心的出租人，把不合格的房屋租出去，此前也有媒体报道过相关案例：使用劣质的装修材料，超出一般人健康承受范围。还比如，房屋本身质量问题，可能会危及出租人的人身安全等等。根据规定，即使承租人知晓租赁物质量不合格，仍然可以随时解除租房合同。  由此可知，国家对房屋出租的相关事项做了更为贴近事实规定，解决了租房过程中的诸多难题，出租人、承租人合法权益得到了充分的保障，随着2021年慢慢到来，让我们一起期待新规的正式实施吧。 |
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