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年后又迎来租房的高峰期， 在开心“钱包”还能胖一段时间之余， 不少新租房的小伙伴可能还会担心 ——跟谁合租？ 组团一起租房的幸运儿还是少数， 一般大家会选择自己先租下套房， 然后再分间转租给别人。 这时，其实转租的小伙伴就变成了“二房东”。 “二房东”可不好当， 其中涉及的法律问题要是没搞清楚， 很容易就出问题咯！  二房东是啥？ 其实就是指与房东签订租赁合同后，又将房屋转租给第三人的承租人。我国《中华人民共和国合同法》规定：采用以当事人同意为衡量转租是否合法的标准，转租经出租人同意的，为合法转租，除此之外为非法转租。  说起二房东 你可能也接触过 尤其是碰到那种坑蒙拐骗的更是心酸 房子住不上不说 钱财也会被骗去不少！ 小编就听到过很多网友关于“二房东”的“控诉”~  案例回放 开某等人在北京市昌平区回龙观镇、东小口镇等地，从房东处租来房子后，多次采用一房多租及不完全履行租赁合同等方式骗取他人钱财，致使50余被害人受到重大损失。 据检方指控，2011年6月25日至2015年5月12日，开某、王某、田某在昌平区回龙观镇、东小口镇等地，从房东处租房后，一房多租，将房间租给张某等50余人，致使房客无法正常居住。开某骗取租金42万余元，王某骗取租金9万余元，田某骗取租金5万余元。 公诉机关认为，应以合同诈骗罪追究3人的刑事责任。  法院判决 不属民事纠纷 构成合同诈骗罪 法院审理认为，开某等人分别从房东处租房后，多次采用一房多租或其本人不向出租人交纳房租等方式，骗取他人钱财，致使众多被害人受到重大损失，构成合同诈骗罪，本案不属于民事纠纷。王某曾因故意犯罪被判处有期徒刑以上刑罚，系累犯，从重处罚。 综上，昌平法院一审以合同诈骗罪，判处开某有期徒刑7年，罚金7000元；判处王某有期徒刑二年6个月，罚金3000元；判处田某有期徒刑一年6个月，罚金2000元。 小编曾看到一位刚毕业的大学生张某的咨询： 我租下了一个三居室的整租房，想要当“二房东”，把其余两间房转租出去，现已征得房东同意，那么我在转租的时候要承担什么法律责任呢？  那么问题来了！ 合法转租时 法律上“二房东”转租需要承担哪些责任呢？ 我们就以张某的这则案例为例 聊聊其中的“门道”！ 合法转租下，二房东承担哪些责任？ 比如，大学生张某租下了一个三居室的整租房，征得房东同意后把其余两间房转租给了新房客。那么，张某、房东和新房客之间就会产生如下法律责任： 张某与房东 房东与张某之间的租赁关系，不因转租而受影响，他们之间仍发生原来的权利义务关系。 期间，如果因新房客的行为而对房子造成损害，张某还应向房东负赔偿责任。没错，只要发生了该损害事实并可归责于新房客，张某就应负赔偿责任。 张某与新房客 张某为转租人，其与新房客之间的转租关系与一般租赁关系并无区别。 但转租是以张某存有租赁权为基础的，在张某的租赁权因合法终止等原因消灭时，新房客不能向房东主张租赁权。如因此新房客不能得到租赁权而受有损害时，新房客也只能向张某请求赔偿。  房东与新房客 房东与新房客之间，并不存在直接的法律关系。但新房客应当直接向房东履行承租人应当履行的义务，房东也可以直接向新房客行使“二房东”的权利，在这些情况下发生的债务，房东可向第三人要求偿还责任。  就新房客而言，负有保管租赁物的义务。不尽保管义务以致租赁物发生毁损灭失等损害时，应向房东负赔偿责任，张某为连带债务人；对房东负有侵权损害赔偿义务，如其对租赁物构成侵权行为时，房东可直接向其请求损害赔偿，房东与张某为连带债权人。 在租赁关系终止时，新房客对于房东负有返还租赁物的义务。此时张某仍是连带债务人；除经特别约定，新房客对房东不负租金支付义务。  看了以上合法转租的三方法律责任， 很多朋友可能就会问： 合法的房屋转租需要符合什么样的条件呢？ 1、房屋转租，应当订立转租合同； 2、转租合同须经原出租人书面同意； 3、转租合同具有附随性，其约定不能超过原租赁合同规定的约束条件。而且，在转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。 擅自转租，需要承担法律责任吗？ 未经出租人同意擅自转租，出租人依法享有解除权 根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定： “承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。” “出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。” 未经出租人同意擅自转租，转租合同效力待定 根据《合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定： “承租人经出租人同意，可以将租赁物转租第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。” “承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”  现在租房市场上有很多求合租的消息 怎样识别是不是披着合租外衣的“二房东”呢？ 小编给你支招！ “二房东”如何识别？ 屋内格局是否被改动 这是最直观的一个方法，因为为了获得更高的利润，“二房东”会尽可能地把屋内所有空间都改成居住空间，比如包括客厅、书房甚至厨房等，都会被改造成小单间，而大房间也会被分割成多个小单间。为了节约成本，其装修相当简陋，大多数空间只是用三夹板分开而已，根本无法起到隔音作用。 而合租房屋则不存在这种情况，第一个租客会选择整个房间单独出租，不会去刻意改变房内的原有格局。 出租方能否拿出房产证 从出租方与房产证上记载的信息，你也能发现一些问题。如果租客提出要看房产证，而出租方拿不出或者推三阻四，那么很有可能碰到了“二房东”。还有，就是“二房东”与租客之间签订房屋租赁合同时，也不会主动出示房产证等材料，而只是签订包括租金水平、支付方式等之类的简单合约。  通常情况下，“二房东”无法取得原房东的转租认可，因此大多数会在骗租之后再转租。因此，租客如果要求“二房东”提供房东转租授权书，对方一般会找各种理由来搪塞。 但合租房则不同，首个租客通常会与房东商量取得对方同意，即使没有书面授权，也会得到对方口头同意。 无法避免“二房东”时如何规避风险？ 二房东是否有正式的租赁合同？  如有，在签定租赁合同时，应注意以下事项： 1.查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同，合同约定的租赁期限不能超过原二房东和大房东的合同（主合同）约定的期限，否则，大房东终止合同，给你带来的经济损失只能找二房东要； 2.签订租房合同时，应问清房租包含的内容； 3.要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用； 4.明确租赁期限、房租支付时间和付款方式，并要求出租方提供租金收据； 5.对能否转租做出约定； 6.明确违约责任和违约的补偿标准； 7.入住前检查屋内家具、电器、其他设施的情况，并约定维修责任； 8.对终止合约情况做出约定； 9.签定租赁合同时，一定要得到出租人(大房东)的书面同意，即手写的同意转租证明。 小编提醒 能尽量避免“二房东”就尽量避免吧，想要降低开支还可以通过： 1.和知根知底的朋友、熟人合租；租住较偏远但交通便捷的区域，以时间换成本； 2.主动寻找合租房，和生活习惯匹配的室友分摊房租。 最后，小编祝大家都能租到安全、合适的住所，工作顺利哦！ 综合网络 福建高院 ch_fjgy |
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