麦坡社区改造拆迁补偿安置方案

麦坡社区改造拆迁补偿安置方案

 

第一章 总 则
第一条为加速城市化建设的进程，改变社区面貌，提高居民的生活质量和居住水平，依据市委、市政府《关于规范城中村（居）改造的工作意见》、《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》及区、市有关文件规定及有关法律、法规的规定，在兼顾居民权益、集体利益和社会效益的前提下，结合本社区实际，经社区“两委”会议决定，由居民代表会议研究通过，制订本方案。
第二条凡在麦坡社区本次改造范围内拥有1992年颁发的《国有（集体）土地使用证》（下称《土地证》）或《房产证》的使用者均属于本次改造拆迁补偿安置范围。
第三条 本方案所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。
拆迁人是指麦坡社区居民委员会或实施拆迁的合作开发单位。
被拆迁人是指麦坡社区土地使用范围内被拆迁的《土地证》或《房产证》的所有人，以及按本方案要求给予认可的合法土地使用人。
第四条旧村改造安置由拆迁承办人员、党员和社区居民代表组成的“拆迁安置工作监督小组”负责对旧村改造的全过程进行拆迁安置及监督，本着“公开、公平、公正”的原则开展工作。
第五条 拆迁时限，以发布的《拆迁通告》中的时间为准。
第六条本社区改造采用房屋补偿为主，货币找差的方式，每一《土地证》或《房产证》只能选择一种拆迁补偿方式，补偿标准公布后，任何人不得突破。

第二章 被拆迁住宅房屋补偿面积的确认
第七条被拆迁住宅房屋按照《山东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》有关宅基地面积的规定执行。依据《土地证》或《房产证》分不同类型确认面积，按以下方式折算后确认被拆迁住宅房屋补偿面积（补偿面积即为新安置返还的全部面积，含公摊面积，补偿面积以本条规定的方法执行，不按户数执行）。
一、实施房屋补偿原则及标准
1、补偿户数的认定
（1）以1992年颁发的《土地证》或《房产证》计户，同一《土地证》或《房产证》用地范围内的房屋办为多个房产证的视为一户。
（2）若没有《土地证》或《房产证》，但有乡级或乡级以上政府批准的宅基地手续或建房手续的房屋，每批准的一处宅基地视为一户。
（3）对历史遗留的既没有《土地证》或《房产证》，也没有乡级或乡级以上政府批准的宅基地手续或建房手续，但经原村委批准建设的房屋，由社区居委会和街道办事处及开发单位共同研究确定是否计户。
2、 房屋补偿面积的确认及补偿标准
（1）以《土地证》或《房产证》上载明的宅基地占地面积为基准，按1：1的比例作为拆迁补偿面积；
（2）没有《土地证》或《房产证》，但有乡级或乡级以上政府在1992年前批准的宅基地手续或建房手续的房屋，以批文手续中规定的宅基地面积为基准，按1：1的比例作为拆迁补偿面积。
（3）没有《土地证》或《房产证》，也没有乡级或乡级以上政府批准的宅基地手续或建房手续，但经村委批准建设的住宅房屋，开发建设单位和街道办事处、社区居委会，结合住宅使用人的具体情况，共同研究确定拆迁补偿面积。
（4）所有拆迁补偿面积均含公摊面积，由拆迁人无偿提供。
二、拆迁二层以上（含二层）房屋的标准
1、对于《土地证》或《房产证》上注明为二层或二层以上的房屋，按照本条一款中的补偿面积与证载的二层（含二层）以上房屋面积之和作为拆迁补偿面积。
2、对于《土地证》或《房产证》上虽注明为平房，但有乡级以上政府批准建的二层或二层以上房屋手续的楼房，以批文手续中规定的宅基地面积与乡级以上政府批准建设的二层（含二层）以上房屋面积之和作为拆迁补偿面积。
3、对于《土地证》或《房产证》上注明为平房，无乡级以上政府批准建手续，但经村委批建的二层（含二层）以上的住宅房屋，由开发单位和街道办事处、社区居委会，结合住宅使用人的具体情况，共同研究确定拆迁补偿面积。
4、对于《土地证》或《房产证》上注明为平房，既无乡级以上政府批准建手续，也未经村委批建，私自建造的二层（含二层）以上的住宅房屋，以《土地证》或《房产证》上载明的宅基地占地面积为基准，按1：1的比例作为拆迁补偿面积。
5、社区内居民所有的地下层房屋拆迁均不予认可。

第三章 安置办法
　　第八条本社区安置用房为多层和高层住宅，居民采取“抓阄”的方式确定拆迁安置房屋，安置户型面积暂定为以下几种，最终以规划部门批准的为准：
套一房：建筑面积约 55平方米左右， 60平方米左右,共 2 种；
套二房：建筑面积约 70 平方米左右， 80 平方米左右
共 6种；
套三房：建筑面积约 80平方米左右， 90平方米左右， 100平方米左右共 10种；
(安置户型面积是指按照法律规定计算的建筑面积，含公摊的面积）。
第九条 分户、分套组合安置及货币找差的原则
1、安置新房的总面积以竣工验收时房产测绘部门出具的实测建筑面积（含公摊面积）为准。
2、被拆迁人的住宅房屋补偿在本方案第八条暂定的户型组合范围内，按就近挂靠面积的原则，自愿选择房屋。安置房屋总组合面积与被拆迁住宅房屋补偿面积的差必须控制在上下5平方米范围内。因抓阄造成的自然超出部分面积，5平方米以内的，按照2800元/平方米的标准，5平方米以外的，按照4500元/平方米的标准，于分房协议签订后，一周内补交房款；下靠户型不足部分，按照4500元/平方米的标准，于实际分房后一周内退付房款。组合户型经“居民监督小组”审核后，报社区两委研究确定。分户、分套组合安置后的房屋权属依照国家相关法律法规执行。
3、如依据本方案第八条的户型组合后，不能满足本条以上两款的规定，具体补偿意见经“拆迁安置工作组”初步拟定后，报社区两委研究后确定，原则上不应超出上述标准。
第十条 安置住宅房屋的物业管理费按照国家及本市、区相关标准执行。业户须主动按时缴纳小区物业管理费。

第四章 旧住宅房屋的处置与新住宅房屋的交付

第十一条 本次改造采用拆除房屋，腾空土地后建设，居民采取临时过渡外出，竣工后回迁的方式。
1、拆迁通告下发后，被拆迁人应在通告规定的期限内签订《旧村改造安置协议》，并将被拆迁人住宅房屋的相关证件及腾空的房屋完整交与拆迁人，同时被拆迁人的房屋权属随之失效，由拆迁人统一拆除腾地建设。
2、被拆迁人实行自行过渡的方式，过渡期限为18个月，被拆迁人按时搬迁腾房后，拆迁人按照确认的拆迁补偿面积，以每月8元/平方米的标准一次性发放18个月的临时过渡费。超过本方案规定的时限，超出部分按照双倍标准发放。
第十二条 新住宅房屋的安置定位，采用“抓阄”定位方式，“抓阄”顺序以签订安置套型协议时的顺序号为准。不按拆迁人要求规定进行 “抓阄”的被拆迁人，视为自动放弃“抓阄”顺序。由社区视具体情况另外安排“抓阄”。
安置房屋为楼顶带阁楼的，阁楼面积不计入拆迁安置面积，被拆迁人按阁楼的市场价格购买。由被拆迁人于分房协议签订一周内缴纳。
第十三条 住宅房屋拆迁各项补偿及奖励办法
1、自拆迁通告规定之日起20日内（含20日）签订《旧村改造安置协议》并搬家交房的被拆迁人，给予5000元/户奖励；第21—30日内签订《旧村改造安置协议》并搬家交房的被拆迁人,每户奖励人民币3000元；逾期搬家交房的，不享受奖励。
2、 搬家补助费按上述计户方法一次性给予800元的补偿。
第十四条 签订合同时的要求：
1、被拆迁人必须在规定的期限内签订房型及新房补偿协议等合同。签订房型及新房补偿协议等合同时，必须是土地使用证载明的土地使用者或《房产证》上载明的产权人携带户口簿和本人的身份证亲自签订。若土地使用证载明的土地使用者或《房产证》上载明的产权人无法亲自签订而委托其他人代签的，被委托人必须出具正规的委托书或居委会盖章的证明，方可代签房型及新房补偿协议等合同。
2、若发生因房屋产权赠与、继承、买卖等原因造成原房屋证主与房屋的实际使用人不符的，当事人必须通过正规的司法程序妥善解决后，持相应的法律文书或证明材料，方可签订拆迁补偿协议等合同。
3、签订合同时，必须缴回原房屋的土地使用证、《房产证》或相关的政府批文等原件，以便将来办理房地产权证，否则后果自理。
4、拆迁安置房型及新房补偿协议等合同签订前，居民必须认真选择，签订合同后要认真履行，双方均不得违约，否则违约方负完全法律责任。
第十五条 配套设施费用的缴纳
居民在此次拆迁规定中安置新房的燃气、暖气、水、电的一户一表的电表、有线电视、电子对讲门等配套设施所需的初装费用，由社区居委会缴纳。
第十六条 回迁及办理房地产权证时限：
自工程开工时起18个月内（如遇春节顺延2个月）办理回迁手续；居民分房后12个月内办理房地产权证，由开发商提供相关证明材料，按国家及地方政府相关政策规定办理。
第十七条 物业管理
改造完成后小区将实行统一的物业管理。住户须按政府核定的小区标准缴纳相应的物业管理费。
第十八条 拆迁人承诺
1、补偿承诺：对于拆迁户的补偿，拆迁人应承诺对先搬迁者的补偿标准不低于对后搬迁者的补偿标准。
2、工期承诺：工程在全部拆迁完成后18个月（遇春节顺延2个月）内进行回迁。若不能在规定时间内回迁，临时过渡费将按照双倍进行发放。
第十九条 被拆迁人应按照《旧村改造安置协议》认真履行义务，将各种应交的款项交付拆迁人后，方可办理入住等相关手续。
第二十条拆迁人向被拆迁人提供完备的安置住宅房屋资料，并协助办理房产证等相关证件，费用标准按相关规定执行，费用由被拆人自理。
第五章 企业等非住宅房屋拆迁补偿
第二十一条 有房屋所有权证或有土地、规划部门正式批准文件的：
1、搬迁补助费：按建筑面积30元/平方米计发。
经营性补助费：因拆迁造成停产停业损失，可按建筑面积500元/平方米一次性计发；在拆迁前已停产停业的，不享受经营性补助费。
2、被拆迁人非住宅房屋补偿：对于证载面积或批准建房面积的房屋，按市场评估价格补偿；超出此面积但在批准用地范围内的房屋补偿标准参照青政发[2004]25号文件规定执行；超出批准用地范围的房屋不适用本意见。
无土地、规划部门正式批准文件但与原村委签有书面使用合同的：
1、搬迁补助费：按建筑面积30元/平方米计发。
2、经营性补助费：按建筑面积300元/平方米一次性计发；
3、被拆迁人非住宅房屋补偿：标准参照青政发
[2004]25号文件规定执行；超出批准用地范围的房屋不适用本意见。
无土地、规划部门正式批准文件且不能提供与原村委前有书面使用合同的：
1、搬迁补助费：不计发。
2、经营性补助费：不计发；
3、被拆迁人非住宅房屋补偿：不予补偿。
第二十二条拆除的违法建筑和逾期临时建筑不予补偿，拆除在批准期限内的临时建筑，可给予适当补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。
第二十三条被拆迁人的原有建筑以及违法建筑、逾期临时建筑等，在拆迁通告规定的时间内由被拆迁人自行拆除，拆除时料归个人，被拆迁人自行承担所发生的一切费用即责任。逾期不拆除的，由拆迁人拆除，并以料抵工。

第六章 其他
第二十四条 产权纠纷处理
对房屋产权不清、遗产纠纷和产权人纠纷的，应在拆除时限内自行解决，逾期未解决的，由拆迁人申请证据保全公证，拆迁补偿金提存公证，按时拆迁。
第二十五条 拆迁裁决
被拆迁人在规定的期限内不签订《旧村改造安置协议》，拒不搬迁拆房，不再享受本方案的奖励规定，拆迁当事人（拆迁人和被拆迁人）可向李沧区房屋拆迁管理办公室提出裁决申请，但不得影响拆迁进度。
第二十六条本方案未尽事宜，参照市委、市政府《关于规范城中村（居）改造工作的意见》、《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》、《李沧区旧村改造拆迁补偿的指导意见》及相关法律、法规的规定执行。
第二十七条 本方案由麦坡社区居民委员会负责解释。