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住房转让与赠予税收政策一览表
由于国家频繁出台政策调控房地产业，尤其是“国五条”出台后，其中运用税收手段抑制投机炒房行为引起人们对税收政策的特别关注。导致近期咨询住房转让与赠予税收政策方面的问题特别多，其实，近期对住房转让行为并没有新的税收政策变动，仍沿用着旧的税收政策，“国五条”中提及到的相关个税政策也是重申原有旧政策。为方便了解，本人应博友的要求，再次整理归集相关税收政策并编排成下表，供广大市民及税务干部查阅参考。由于时间仓促，表中内容存在有不足甚至错漏之处在所难免，敬请读者及时提出指正（表中的×符号表示免税提醒符号，√表示应征税提醒符号）。
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房屋性质 |
应纳税种及政策依据出处 |
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营业税及附加（按5.5%全额或差额计征） |
个人所得税（按所得额20%或全额2%核定计征） |
土地增值税（按全额1.5%～2%或按增值额依四级超率累进税率计征） |
印花税 |
契税 |
备注 |
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二手商品房
转让 |
超过五年的普通住宅 |
×（免征）
指个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的（财税[2009]157号）
×（免征）
从 2011年1月28日起，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的（财税〔2011〕12号） |
×（免征）
指自用5年以上且家庭唯一生活用房（国税发【2006】108号）；
√除符合上述规定情形以外，其他情形应依法按适用税率计税。
√自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（财税[2010]94号） |
×（免征）
指满五年或五年以上的（土地增值税条例实施细则），或自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税[2008]137号） |
×（免征）
指2008年11月1日起，对个人首次销售或购买普通住房暂免征收印花税（财税[2008]137号）；
√其他情形按《印花税暂行条例》第二条规定的“产权转移书据” 按所载金额依适用税率万分之五贴花。 |
√个人购买商品住房以购房成交价格(赠与的参照市场价格核定、房屋交换的为交换房屋的价格差额)为计税依据缴纳契税，税率为3%（广东省契税实施办法）；
√(减征)对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具（财税[2008]137号）。
√(减征)
自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。（财税[2010]94号） |
营业税“二转五”政策：2010年1 月1 日起，营业税政策由原“2年”恢复为“5 年”，政策依据为：财税[2009]157号文；
非普通住房的界定：《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（粤府办[2005]56号），①住宅小区建筑容积率在1.0以上，②单套住房套内建筑120㎡以下或单套建筑面积144㎡以下，③实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下。不符合以上标准的住房均为非普通住房。
个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时购房时间的确定:对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定执行；对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定，不再执行国税发〔2005〕172号）中第四条有关购房时间的规定。 |
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超过五年的非普通住宅 |
√（按差额征收）
指个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的（财税[2009]157号）
√（按差额征收）
从2011年1月28日起，个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；（财税〔2011〕12号） |
×（免征）
指自用5年以上且家庭唯一生活用房（国税发【2006】108号）；
√除符合上述规定情形以外，其他情形应依法按适用税率计税。
√自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（财税[2010]94号） |
×（免征）
自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税[2008]137号）
×（免征）
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税（土地增值税条例实施细则）
√（减半征收）
指居住满三年的；
√（全额征收）
指居住未满三年的。（条例实施细则） |
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不足五年的普通住宅 |
√（按差额征收）
指个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的（财税[2009]157号）
√（全额征收）
从2011年1月28日起，
个人将购买不足5年的住房对外销售的（财税〔2011〕12号） |
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不足五年的非普通住宅 |
√（全额征收）
指个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的（财税[2009]157号）
√（全额征收）
从2011年1月28日起，
个人将购买不足5年的住房对外销售的（财税〔2011〕12号） |
√财产转让所得（即以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额）计税（个人所得税法）
√自2010年10月1日起，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。（财税[2010]94号） |
×（免征）
指自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。（财税[2008]137号）
√（减半征收）
指居住满三年的；
√（全额征收）
指居住未满三年的（条例实施细则）。 |
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房屋性质 |
应纳税种及政策依据出处 |
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营业税及附加（按5.5%全额或差额计征） |
个人所得税（按所得额20%计征） |
土地增值税（按全额1.5%～2%或按增值额依四级超率累进税率计征） |
印花税 |
契税 |
备注 |
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赠
与 |
个
人
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×（免征）
(财税[2009]111号)个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：（一）离婚财产分割；（二）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；（三）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
√（全额征收）
《营业税细则（修订后）》：自2009年1月1日起，对单位或个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的 “非有偿”行为，作为“特案规定”纳入了视同销售范围。
视同发生应税行为而无营业额或价格明显偏低并无正当理由的，由税务机关按规定核定征收。
纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
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×（免征）
对房屋产权无偿赠与符合该表备注栏所述的财税【2009】78号规定情形，当事双方不征收个人所得税；
√（按所得计征）
除符合上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人取得的所得，按其他所得项目依税率为20%税率计税（财税【2009】78号）；
在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收(国税发[2006]144号) |
×（免征）
土地增值税不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为（条例实施细则） |
(同上) |
(同上)
√对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税(国税发[2006]144号) |
赠予营业税问题：在2009年1月1日前，对个人无偿赠送不动产的行为，不征收营业税。
赠予个人所得税问题：《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 》（财税【2009】78号）规定：以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：
(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；
(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；
(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
继承房产不征契税:法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税(国税函[2004]1036号) |
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注意:√（全额征收）个人自己新建（简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为,视同销售征收营业税(《营业税细则（修订后）》第五条)。纳税人发生自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间（《营业税细则（修订后）第二十五条》)。
有关“家庭唯一生活用房”、“家庭生活用房的界定方法”、“‘自用5年以上’的时间起点与终点”问题请参阅国税发[2007]33号、粤财法[2010]88号及《住房转让之个人所得税政策》。
普通住房的界定：根据粤府办[2005]56号文件规定，同时满足文件规定三个条件（详见上表备注）的，界定为我省享受优惠政策的住房（简称普通住房）。其中：第一个条件“住宅小区建筑容积率”，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。第三个条件“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下”中所指的“同级别土地上住房平均交易价格”，湛江市相关部门已作了调整，自2010年1月1日起，湛江市按“住宅成交单价低于6000元/平方米（以套内建筑面积计算）”；2011年11月1日起，湛江市按“住宅成交单价低于7550元/平方米（以套内建筑面积计算）”；从2012年12月1日起，湛江市按“单套住房实际成交单价低于每平方米7930元以下（以套内建筑面积计算）”的规定执行（详见市政府《关于公布我市市区2010年普通住房标准的通知》、《湛江市市区2011年普通住房价格标准》、《关于调整2012年湛江市市区普通住宅标准的通知》规定，文件公布见湛江市房产管理局网址：
http://www./showNewsDetail.aspx?id=1767）。
允许从收入中扣除的房屋原值、相关税金及合理费用（指按规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用）相关规定：国税发[2006]108号、国税发[2005]89号、国税发[2005]172号。
核定带征个人所得税率相关规定：国税发[2006]108号、湛江市地方税务局2011年第2号公告、粤地税函[2012]535号文件。
浩 桓整理
二○一三年四月二日补充新法规内
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