郝女士生意繁忙,为图省心,她找了一家中介公司代办买房事宜.2009年11月,经中介公司介绍,她买下了北京东城区的一处二手房.入住之后,郝女士发现该房屋的供暖费没有结清.郝女士认为中介公司在房屋交易过程中审查失职,故起诉至法院,要求中介公司为其支付拖欠的供暖费.中介公司辩称,双方不存在居间合同关系,郝女士签的是《单独委托过户协议》,仅委托中介公司代办房屋产权过户.过户之外的事情,中介公司概不负责.
法官审理查明,郝女士确实没有签过《居间服务合同》,只签了一份《单独委托过户协议》.该协议约定:中介公司为郝女士提供权证代办服务,郝女士支付委托过户费用37700元.法官注意到,该房屋的成交价是165万元,按市场惯例,委托过户费一般不超过3000元.37700元的费用明显高于市场价格,占房屋成交价的2.28%,与居间服务费的收费标准颇为近似.对此,中介公司的说辞是,双方签署了《单独委托过户协议》,“一个愿打,一个愿挨”.
法官向郝女士解释,《居间服务合同》和《单独委托过户协议》不同,二者对应的法律关系分别是居间合同关系与委托合同关系,中介公司承担的相应法律义务也不同.缺少了关键的《居间服务合同》,郝女士很难证明双方之间存在居间合同关系.听罢,郝女士对法官说:“我买房子的时候工作忙,就想找中介公司代理一下,不明白这'代理’二字是指居间还是委托.现在才知道,供暖费没结清是吃了小亏,没签《居间服务合同》才是上了大当!”思虑再三,郝女士准备继续搜集有力证据,另行起诉,于是撤回了本案的诉讼.
消费者买卖二手房时,常说要找中介公司“代理”一下,却不知口语的“代理”一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系居间合同关系与委托合同关系.一些中介公司恰是利用了消费者的这种无知,蓄意混淆上述两种法律关系,从而规避责任,牟取不当利益.郝女士的遭遇,就是中介公司混淆概念、“偷梁换柱”的典型案例.
居间服务是中介公司的主营业务,需承担较多义务和较大的风险.在二手房交易中,买卖双方是委托人,中介公司是居间人.居间人不能以委托人的名义签订《房屋买卖合同》,仅能以自己的名义居中斡旋,传达双方意思,起牵线搭桥的作用.居间服务受到《房地产经纪管理办法》等特别法的约束,法律方面掣肘较多,相关部门的监督也较为严格.
委托业务仅是中介公司的“副业”,内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等,收费条件是完成委托的事项.委托服务没有专门的行政法规、规章予以约束.
实践中,中介公司混淆居间合同关系与委托合同关系的手段有两种,一种是通过签约的方法:中介公司将上述代办业务写进《居间服务合同》,使买房人产生误解,以为代办业务是居间业务的必要附随,二者属于同一种法律关系.二是个别中介公司欺骗消费者以《单独委托过户协议》代替《居间服务合同》,一旦产生诉讼,就以
“意思自治原则”(法院的判决应尊重双方自愿签订的合同)为盾进行答辩.
