物权法培训暨——物权法基本知识及房地产开发面临的主要法律问题与法律对策
内容设计：赵廷凯 老师
课程内容: 第一部分 物权法基本知识介绍
一、物权法的立法背景和立法历程回顾
在我国的立法史上，对制定物权法草案的重视程度、审慎程度和民主程度，都是史无前例的。这部经反复修改、千锤百炼的草案的制定过程，堪称我国立法工作民主化、科学化的生动写照。在物权法草案审议过程中，立法机关召开的各种座谈会就有一百多次。对物权法草案先后进行七次审议，创造了全国人大及其常委会立法史上单部法律草案审议次数之最。
制定物权法，是历史所趋，人心所向；是共和国法治建设的深切呼唤；是共和国司法实践的必然要求。
这部法律能顺利出台并有效实施，从民事基本法的层面确认我国经济体制改革的成果，并为人民富裕、国家富强提供坚实的法律基石。物权法的通过和有效实施，还将使我国在形成中国特色社会主义法律体系、实施依法治国基本方略的道路上迈出重要的一步。在共和国立法史上，物权法草案的制定，注定会留下一座非同寻常的里程碑。这部法律的出台过程，也必将成为科学立法、民主立法的光辉典范。
二、物权法立法过程中的主要争议问题
物权法在整个起草过程中，一直伴随有各方面的争议。其中最有代表性的是北京大学法理学教授巩献田为代表的718人在2006年联名发表的公开信，并上书全国人大常委会，认为《物权法》草案在五个重大原则上违反宪法。
归纳起来，物权法最主要的争议有以下几个方面：
争议1、国家财产所有权由国务院行使违宪吗？
争议2、公有财产和私有财产能平等保护吗？
争议3、私有财产一律都保护吗（私有财产合法性的争论）？
争议4：农村宅基地地是否可以转让？
第二部分 物权法主要内容解读
第一编 总则
总则分三章：
第一章 基本原则
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
第一节 不动产登记
第二节 动产交付
第三节 其他规定
第三章 物权的保护
第一章 基本原则
1、物权概念：
"物"：民法上关于物的定义，有广义和狭义之别。广义的物，包括有体物、财产权利和无形财产。狭义的物，仅指"有体物"，亦即有形财产。为德国、日本和我国台湾地区民法等采用。我国民法理论一直采用"有体物"概念。所谓"有体物"，指具有形体、占据空间，并能够为人感知的物。首先是客观存在的物，具有形体并占据空间，有固体、液体和气体的区别。其次，因人身为自然人人格之载体，受法律绝对保护，不得成为法律上的客体，故人的身体以及人体的任何组成部分均不是物。但是被捐赠的血液、器官和脱离人身的毛发除外。再次，必须是人力能够控制、有必要控制的有体物。人力所无法控制的物，如日月星辰，不属于民法上的物，任何人不得对其主张民事权利。
物权：是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
2、基本原则：
概括起来，有两个基本原则：物权法定原则和平等保护原则。
物权法定原则：第5条规定：物权的种类和内容，由法律规定。
第二章 物权的设立、变更、转让和消灭
在这一章中，重点有两个制度：不动产登记制度和动产交付制度。
一、不动产登记制度。
物权存在、状态、变动必须通过一定的方法公开表现出来，让他人知道。合同不需要公示反而可以进行保密。这是因为合同只涉及当事人自己的利益，可以是商业秘密。物权是一个独占性、排他性权利，这个权利的存在状态，对他人的权利很重要。不动产物权公示的方法可以通过登记实现，以登记为公示方法。
1、不动产物权的设立、变更、转让和消灭的登记。
2、权利人和利害关系的申请更正登记和异议登记。
第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
二、动产交付制度。
动产的所有权是不要登记的，交付即发生所有权的转移。如果物权法还要规定登记，那就大大增加了社会成本。
1、动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。
2、船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
三、善意取得制度。
物权法在第九章"所有权取得的一般规定"中第106条明确了无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
第二编 所有权
关于所有权的内容主要有：
1、国家所有权和集体所有权、私人所有权（第五章）；
2、业主的建筑物区分所有权（第六章）；
3、相邻关系（第七章）；
4、共有（第八章）：
5、所有权取得的特别规定（第九章）。
第四章 一般规定
1、法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权2、为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。
第五章 国家所有权和集体所有权、私人所有权
掌握的要点：
1、国家出资的企业，由国务院、地方人民政府依照法律、行政法规规定分别代表国家履行出资人职责，享有出资人权益。
2、农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。
下列事项应当依照法定程序经本集体成员决定：
（一）土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包；
（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整；
（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法；
（四）集体出资的企业的所有权变动等事项；
（五）法律规定的其他事项。
3、对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：
（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权；
（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权；
（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。
4、集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。
第六章 业主的建筑物区分所有权
建筑物区分所有权，指包含多个居住单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。商品房开发，无非是两类商品房，一类是单栋的，一类是单元房。如果是单家独院的商品房，这样的房子和普通的商品房所有权没有差别，是单栋的，一个建筑物、一个所有权、一个所有人。但是单元房不一样，每一个商品房的楼上面有就有几十个上百个所有权，所有权人之间的关系就高度复杂。在物权法上规定了建筑物区分所有权，就是针对单元房的。
建筑物区分所有权包含三方面内容：首先就是专有权。也就是套内面积的专有权。其次，除了套内空间之外，共用部分，楼道、电梯间，还有外墙、房顶、道路、绿地等等，这是共用部分叫做共用部分，这属于共有权。此外，除了这两部分之外，对物业享有共同管理的权利。
掌握条款：
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。
第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
第七十八条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第七章 相邻关系
相邻关系是两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必须，依照法律规定产生的权利义务关系。不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
掌握条款：
第八十九条 建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
第九十条 不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。
第八章 共 有
不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
掌握条款：
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十五条 共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第一百零一条 按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
第九章 所有权取得的特别规定
第一百零六条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
所有权是物权体系中的核心性的权利类型。所有权的定义：所有权是指权利人彻底支配物，并因此排斥他人干涉的权利总称，包括占有、使用、收益、处分的权利。处分权是所有权四项权能中的核心权能。
第三编：用益物权
第十章 一般规定
用益物权是指权利人依法对他人的不动产或者动产享有占有、使用和收益的权利。本章规定了一些情况下用益物权的主要类型，如：土地承包经营权（第十一章）、建设用地使用权（第十二章）、宅基地使用权（第十三章）、地役权（第十四章）。同时，还规定了自然资源使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权、捕捞权等用益物权的权利类型。
掌握条款：
第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。
第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。
第十二章 建设用地使用权
第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。
第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
第十三章 宅基地使用权
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
第一百五十三条 宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
第十四章 地役权
物权法设立了地役权制度。地役权是按照合同约定利用他人不动产，以提高自己不动产效能的权利。从实践看，很多情况下，不动产权利人都要利用别人的土地来实现自己的利益，比如在他人土地上建造设施。《物权法》在用益物权中规定了地役权，这实际上是规定了在出让、划拨、租赁等方式之外的一种利用土地的方式。这种方式适用范围究竟有多大，还需要配套的法律法规作进一步解释。
地役权和相邻关系经常发生混淆，怎样区分这两者，也是《物权法》起草中争议很大的问题。地役权是用益物权的一种，指因通行、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产或者限制他人不动产的利用，以提高自己不动产效益的权利。它和相邻权的区别：一是相邻关系是所有权，地役权是用益物权。二是相邻关系是天然的，是生活必须的，而地役权是通过合同约定的，是为了提高不动产效益的。比如,张三和李四的土地相邻,历史上形成张三劳动要经过李四的土地,这就是相邻关系。但张三如果为了方便,想走王五的地上走,那就是地役关系，要支付一定的报酬，就是地役权。相临权是法律规定的，天生的。而地役权不是由法律强制规定的，是由双方通过合同谈判解决的。为什么必须这样呢？就是因为相临权是生产生活必须的，没有其他解决办法。。但地役权是为了满足更高的要求和需要，是为提高效益，并且用他人家的地可能会给他人造成重大损失，法律很难确定补偿的问题，但是损失必须得到补偿，因此只能由双方协商，通过地役权的方式解决。
掌握条款：
第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益
第一百六十八条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
第四编 担保物权
担保物权，指在借贷、买卖等民事活动中，债务人或者第三人将自己所有的财产作为履行债务的担保，债务人到期未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。包括三种权利：抵押权（第十六章）、质权（第十七章）、留置权（第十八章）。
第十五章 一般规定
第一百七十二条 设立担保物权，应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效，担保合同无效，但法律另有规定的除外。
担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。
第十六章 抵押权
抵押权，指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人未履行债务时，债权人有权就该财产优先受偿。特点是不转移财产的占有。
掌握条款：
第一百八十条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物；
（二）建设用地使用权；
（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；
（四）生产设备、原材料、半成品、产品；
（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；
（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
关于抵押权，物权法规定，不仅不动产可以抵押，而且生产设备、原材料、半成口、产品都可以抵押。
第一百八十三条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
第一百八十四条 下列财产不得抵押：
（一）土地所有权；
（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；
（三）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；
（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；
（五）依法被查封、扣押、监管的财产；
（六）法律、行政法规规定不得抵押的其他财产。
第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产（建筑物或土地使用权）或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
第一百八十八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第十七章 质 权
掌握条款：
第一节 动产质权
第二百零八条 为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。
第二节 权利质权
第二百二十三条 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质：
（一）汇票、支票、本票；
（二）债券、存款单；
（三）仓单、提单；
（四）可以转让的基金份额、股权；
（五）可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权；
（六）应收账款（应收账款，也可以作为质权，这也是一种创新。比如公路收费权，在法律意义上就是一种应收账款，可以作为质权）；
（七）法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。
第二百二十六条 以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立。
第二百二十七条 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
第二百二十八条 以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
第十八章 留置权
第二百三十条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
第二百三十一条 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。（根据担保法的规定，只有因保管合同、运输合同、加工承揽合同发生的债权，债权人才有留置权。此为制度创新。比如，某企业拖欠我公司货款500万元，刚好该企业有些设备存放在我公司，则我公司可以留置）。
第二百三十六条 留置权人与债务人应当约定留置财产后的债务履行期间；没有约定或者约定不明确的，留置权人应当给债务人两个月以上履行债务的期间，但鲜活易腐等不易保管的动产除外。债务人逾期未履行的，留置权人可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。
留置财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第五编：占有
虽然是一编，只有五条，但内容并不简单。占有是指占有人对不动产或者动产的实际控制。它实际上不是一种民事权利，也不是一种物权，而是属于一种单纯的事实。
第十九章 占 有
第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。
第三部分 物权法实施后其他法律法规的修订、完善情况
一、《中华人民共和国城市房地产管理法》的修订情况。
2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改：在第一章"总则"中增加一条，作为第六条："为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。"解决了现行做法与物权法的有关规定不一致的问题。
二、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》修订情况
2007年9月28日，国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
(中华人民共和国国土资源部令第39号)，自2007年11月1日起施行。了解修订《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）
三、《物业管理条例》的修订情况
二○○七年八月二十六日，国务院公布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》，自2007年10月1日起施行。
四、《房屋登记办法》已于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过，自2008年7月1日起施行。
五、由建设部、财政部联合颁布的《住宅专项维修资金管理办法》，从2008年2月1日起正式实施。同时，1998年发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号，以下简称旧《办法》）废止。
六、《城市房屋拆迁管理条例》修订情况：正在修订。
第四部分 物权法关于房地产的若干新规定及其对对房地产开发和物业管理的主要影响
一、《物权法》中关于房地产开发主要变化归纳
归纳一下：《物权法》涉及到房地产领域的规定主要集中在三个方面：
一是房地产产权登记；
二是土地征收和房屋拆迁中有关物权问题。
三是物业管理中有关物权问题；
（一）房地产产权登记方面
首先,明确提出建立不动产统一登记制度。其次,增加了三种登记方式。
（二）土地征收和房屋拆迁方面
第一，只有因公共利益的需要才可实行征收，非公共利益需要的拆迁由当事人平等协商。
第二，《物权法》涉及到集体土地上房屋的征收拆迁活动。
第三，强调保障被征收人的居住权利。
（三）物业管理方面
第一，明确了业主对建筑物共有部分的共有权和管理权。
第二，修改了物业管理中业主表决通过的条件。
第三，确定了公共维修资金的归属。
第四，规定了业主不得擅自改变住宅用途。
二、物权法相关条款对房地产的影响
（一）对房地产开发的助推作用
（二）物权法对房地产开发的抑制影响
第五部分 物权法实施后房地产开发应注意的一些法律问题
一、确定完善的拆迁方案，确保顺利开发。
二、受让项目应及时办理登记，避免发生损失。
三、销售房屋应谨慎设计合同，防止资产外流。
四、合理利用融资渠道，壮大企业实力。
五、规范销售行为，防止出现纠纷。
六、遵守物业条例，理顺业主关系。
|
