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商品房买卖合同格式条款及点评 商品房买卖合同签订后，买受人解除合同的，应向出卖人支付房屋总价款10%的违约金；出卖人解除合同的，退还买受人已付款及利息。 点评：该条款违背了《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，违反了《安徽省合同监督条例》第11条第1款的规定即：“违约金或损害赔偿金超过合理数额”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款的规定即：“排除了商品房买受人依法变更或解除合同的权利”。 （二）关于逾期付款与逾期交房的格式条款 买受人逾期付款超过30天，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20％向出卖人支付违约金；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。 点评：该条款违背了《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，同时也违反了《安徽省合同监督条例》第11条第1款的规定即：“违约金或损害赔偿金超过合理数额”。 （三）关于产权登记的格式条款 1、出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行；期限满一年后，由于出卖人的原因，导致无法办理产权登记，买受人有权解除合同和赔偿损失。 点评：《商品房销售管理办法》第34条第2款规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。 该条款违反了《合同法》第5条、第39条规定的公平原则，违反了《安徽省合同监督条例》第10条的规定即：“格式条款不得含有免除提供方责任”，出卖人违反法律法规规定，擅自将需要由出卖人提供的资料报备时间延长至360日，免除了出卖人在法定期限内提供相应资料，协助买受人办理房产证的责任和义务。同时该条款也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款、第2款的规定即：“排除了买受人依法变更或解除合同的权利”、“排除了买受人请求支付违约金或者请求损害赔偿的权利”。 （四）关于代买受人办理产权登记，一切费用均由买受人承担的格式条款 点评：依据有关规定，买受人在办理产权登记时，除买受人要缴纳国家规定的税、费外，出卖人要缴纳一定的费用。该条款的约定违反了《安徽省合同监督条例》第10条“格式条款不得含有免除提供方责任的规定即：“依法应承担的其他责任”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第11条“格式条款不得含有加重对方责任的内容”第3款的规定。 （五）关于房屋交接的格式条款 由于买受人的原因，未能按期交付房屋的，视为房屋质量合格，买受人按日向出卖人缴纳房价总款万分之三的房屋看管费，承担延误交房期间的物业管理费。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第3款的规定即：“对提供的商品或服务依法应当承担的保证责任或保修责任”。 （六）关于商品房买卖合同争议解决方式的格式条款 房地产开发企业事先选定合同争议解决方式。点评：该条款违反《安徽省合同监督条例》第12条第3款的规定，排除了买受人就合同争议提起仲裁或诉讼的权利。 （七）关于对不可抗力的格式条款 因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 点评：该条款对不可抗力作任意扩大解释，扩大了出卖人的免责范围。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条即：“格式条款不得含有免除提供方责任的内容”第4、5款的规定，通过该条款免除自己应承担的违约责任或依法应承担的其他责任。 （八）关于屋面使用权、外墙使用权的格式条款 该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权不属于买受人，买卖双方同意屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方投资建造的经营性房产和设施权益属于出卖方。 点评：依据《物权法》的规定，屋顶、外墙面等使用权属于全体业主所有，开发商强行占有侵害了买受人的权益。开发商要在屋顶、外墙面安装广告牌必须经过业主委员会同意，并且所收取的广告费的主要部分归业主委员会所有，由业主委员会统一保管使用，开发商只能收取一小部分的管理费。 该条款违反了违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即”排除了买受人依法应当享有的主要权利“。 （九）关于广告、宣传资料的格式条款 条款一：出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。” 条款二：本公司商品房销售图片文字均为要约邀请；出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其他载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据等。 点评：要约和要约邀请是两个不同的法律概念。要约可以构成合同的内容，但要约邀请则不能构成合同的内容。上述条款是开发商在利用法律术语玩文字游戏，实际上是想为自己免责。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第３条之规定，“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。” 该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第4、5款的规定：即通过该条款免除自己应承担的违约责任或依法应承担的其他责任。 （十）关于认购书签订后不退定金的格式条款 买受人签订认购书时，即缴付定金２万元（含诚意金）。本认购书签订后，定金不退还。 点评：《担保法》规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条“格式条款不得含有加重对方责任的内容”第3款的规定：“违反法律、法规加重对方责任的内容”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的主要权利”。 （十一）关于开发商转卖已售房屋赔偿房款３％的格式条款 双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方（出卖人）将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款３％作为对乙方的经济赔偿。 点评：一房二卖是典型的欺诈行为，不能简单地以３％经济赔偿了事。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第８条规定，“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。 该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第4款的规定：即通过该条款免除自己“因违约应当承担的违约责任”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第2款、第5款的规定：即通过该条款“排除了买受人请求支付违约金或者损害赔偿金的权利以及依法应当享有的其它主要权利”。 （十二）关于１０天内不交首付不退定金的格式条款 若乙方支付定金之日起１０天内未能按时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书且不退还定金。 点评：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有３个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。该条款了《安徽省合同监督条例》第12条第1款的规定：即通过该条款“排除了买受人依法变更或解除合同的权利。 （十三）关于商品房面积有误多退少补的格式条款 “本合同书所签订之房屋面积为暂定面积，最终以市房产局颁发的产权登记证书为准，如有差异，差异部分按本合同书约定之价款多退少补。” 点评：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： (一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持。 (二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款、第2款、第5款的规定：即通过该条款“排除了买受人依法解除合同的权利、请求支付违约金或者损害赔偿金的权利以及买受人依法应当享有的其它主要权利”。 （十四）关于买房人不能要求调整合同条款的格式条款 本合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任及第十五条产权登记约定，是双方当事人在平等自愿的基础上协商确定的，双方同意不得在任何情况下，以任何理由对该约定中的相关比例提出任何调整主张。 点评：《合同法》第3条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。房地产开发企业预定的上述条款假“平等自愿”之名，行恣意剥夺卖书人意愿之实，排除、限制了商品房买受人依法享有变更合同内容的权利、依法请求增加或适当减少违约金的权利。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款、第5款的规定：即通过该条款“排除了买受人依法变更合同的权利以及买受人依法应当享有的其它主要权利”。 （十五）关于出卖人单方指定物业管理公司的格式条款 条款一：买受人在前往办理交房手续的同时，必须与出卖人指定的物业管理公司签订物业管理协议并按约定一次性交清当年物业管理费。 点评：根据《物业管理条例》等规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业实施前期物业管理，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业，房地产开发企业不得违反前述规定指定物业管理企业。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适当的原则合理确定。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条第3款、的规定：即“违反法律、法规规定加重对方责任的内容”。 （十六）关于防盗门窗由出卖人统一安装的格式条款 某《商品房买卖合同》之《补充协议》约定，阳台、窗户防盗网材质由出卖人确定并由出卖人统一安装，费用每平方米98元据实结算，由买受人承担。 点评：《消费者权益保护法》第九条规定，消费者有自主选择商品和服务的权利。是否安装防盗网或采用什么材质、价格安装防盗网应由买受人自主决定，开发商以格式条款强制安装防盗网，而材质、价格都由开发商确定，实际上是强制消费的违法行为。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的其它主要权利”。 （十七）关于开发商拥有最终解释权的格式条款 ××房地产开发有限公司向购房人发放的广告宣传册使用了“最终解释权归××房地产开发有限公司所有”字样。 点评：如果在格式条款中规定经营者拥有“解释权”，那么，在发生消费纠纷时，经营者将利用“最终解释权”的规定做出有利于自己的解释，侵害了买受人的合法权益。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第4款的规定：即“排除了买受人依法行使合同解释权的权利”。 （十八）关于销售违章建筑的格式条款 ××房地产开发有限公司不仅擅自在顶层违章搭建阁楼，而且将阁楼高价销售给顶层购房户。 点评：违章建筑无法取得物权，不受法律保护，开发商销售违章建筑行为属无效民事行为，该行为自始无法律效力。 该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条第3款的规定：即“违反法律、法规加重对方责任”。 （十九）关于规划、设计变更违约责任的格式条款 买受人投诉称，开发商交付的房屋顶棚处出现一道横梁，与《商品房买卖合同》房屋平面图不符。开发商表示按照同期银行活期存款利率付给利息，拒绝按市场价退房的要求。 点评：正常情况下，设计图的变更是开发商主动提出的，即使设计图的变更通过政府部门的许可，也及时通知了消费者，但是该行为发生在与买受人签订《商品房买卖合同》后，属违约行为；当买受人做出退房决定，开发商仅按同期银行活期存款利率付给利息承担违约责任，不足以弥补买受人损失等额定期存款的收入。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的主要权利如要求增加支付违约金的权利”。提示：买受人可以要求经营者在合同中约定，买受人退房的，经营者按照同期个人住房商业贷款利率给付利息。 （二十）关于不能办理产权登记开发商违约责任的格式条款 许多房地产开发企业在《商品房买卖合同》第12条这样规定，因出卖人原因，造成房屋产权无法登记的，由出卖人承担全部责任。 点评：“全部责任”内涵不明的规定不具体，易引争议。根据法律规定，在这种情况下，买受人有解除、撤销合同的权利。根据该条款规定，买受人提出退房的，开发商承担的全部责任是指按照市场价计算退房款，还是退回买受人已付的购房款；是承担买受人的直接损失，还是直接损失和间接损失等。由于“全部责任”内涵不明的原因，在发生争议时，开发商不主动配合调解工作，买受人合法合理的主张就很难得到支持。 （二十一）若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权对乙方欲购之商品房另行出售，乙方所付定金不予返还。” 点评：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述条款加重了买受人责任，单方扩大了出卖人解除合同的权利，侵害了买受人的公平交易权和自主选择权。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第11条第3款的规定：即“违反法律、法规加重对方责任”。同时也违反了《安徽省合同监督条例》第12条第5款的规定：即“排除了买受人依法应当享有的其它主要权利”。 （二十二）如果业主违反公约中关于业主的有关义务规定的内容，物业公司有权处理，并要求限期整改，逾期不整改，有权强制整改，包括采取停水、停电、停气等强制措施。 点评：业主在用水、电、气方面与物业管理公司没有法律关系，物业公司没有权利停水停电停气。如果哪家物管公司对业主停水停电停气，业主完全可以起诉物业管理公司，业主将会胜诉。 （二十三）业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业小区内不存在人身、财产保管及保险关系。 点评：这是物业管理公司在给自己免责，如果物业公司疏于管理，导致业主财产遭受损失的，物业公司是不能免责的。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第5款的规定：即通过该条款免除自己“依法应但承担的责任”。 （二十四）房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。” 点评：该格式条款把应由建筑商对开发商承担的风险转嫁到买受人身上，以模糊的语言概括地免除开发商的建筑质量责任，同时非法剥夺买受人的诉讼权、索赔权，为无效条款。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第10条第3款的规定：即通过该条款免除自己“对提供的商品或服务依法应当承担的保证责任或保修责任”。同时也违反了该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第2款、第3款的规定：即通过该条款排除了买受人“依法请求支付违约金或损害赔偿金的权利以及及合同争议提起诉讼的权利”。 （二十五）关于银行按揭的格式条款 买受人选择按揭方式付款的，如贷款申请未获按揭银行批准，买受人应在出卖人发出通知之日起7日内将剩余房价款一次性支付给开发商，买受人逾期支付房屋价款的，按约定方式承担违约责任。 点评：商品房抵押贷款合同一般有三个主体和三个合同关系，即开发商与购房者的商品房买卖关系，购房者与贷款银行的抵押贷款关系以及开发商与贷款银行的保证关系。《司法解释》将未能订立商品房抵押贷款合同的原因分为两类：一是由于一方当事人原因，二是因不可归责于双方当事人的事由。解除权的行使也有区别。对于前者，只有造成贷款合同无法订立的对方当事人才享有请求解除权并可要求赔偿损失；而对后者购房者和开发商均享有请求解除权，且由开发商将本金及利息或定金返还购房者。但开发商设定的条款是，不管是否乙方责任都要承担违约责任，买也得买，不买也得买，而且要求一次性付清余款，显然违背了相关法律法规规定。 修改建议：买受人选择按揭方式付款的，因乙方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内不承担违约责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按合同约定执行。因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲方或乙方可单方解除本合同，甲方应当将收受的房价款及利息退还给乙方。甲乙双方愿意继续履行合同的，乙方应该在该情况确定之日起7日内与甲方协商一次或分次付清房款。该条款违反了《安徽省合同监督条例》第12条第1款的规定：即“依法变更或解除合同的权利”。 |
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