三级物业管理服务标准

物业管理服务标准（按省标三级） ※接待 物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 e 佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；使用文明用语，不应使用服务 忌语。圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 oWJ 对业主（使用人）的报修与求助耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等 事项。 %vCx 值守 @4 ?深有完善的值班制度和交接班制度；工作有记录。 .深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨 ※服务时限 p1_aH 急修服务 45 分钟内到位，24 小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主（使用人）做出 合理解释，做出限时承诺。小修 3 日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假 日和休息时间顺延。 （居民预约、雨天筑漏可不受 3 日限制） 93me 。 ※ 装修管理 --N 1 1 将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人； A-`m 2 对业主（使用人）装修房屋的申请，应在 2 个工作日内给出同意意见或修改意见，并签定装饰装 修管理服务协议； M 3 业主（使用人）装修期间每日巡查装修施工情况； {5EFnN 4 装修结束组织验收； lK[ ?5 验收合格后 3 个工作日内退还装修保证金； ^_" ?对装修中的违约行为及时劝阻；已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处 理。 *`v ※ 给排水系统及其配套设施 ]J'[ ? 饮用水水池（箱）半年消毒 1 次，操作人员具有相应操作资格，按照程序操作，清洗时无二次 污染，有严密的管理措施；水质每半年化验 1 次，保持池体内清洁，没有对水质构成污染的因素， 保持水池（箱）结构完好，无渗漏，表面和支架不锈蚀，漆膜脱落处及时修补。 保持泵房清洁卫生，良好的通风、照明和采暖，地面排水畅通，每 3 个月（结合清洗水池）清洗 1 次泵房；水泵运行正常，每 2 小时巡查泵房 1 次，以防低位水池液压阀（浮球阀）失灵，各种仪表指示 稳定正常，阀门开关灵活，发现滴漏及时维修；消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵，每月启 动 1 次，保持水泵能正常运行，每月检查 1 次消防泵及管道阀门，使之处于完好和正常开启状态；水泵 运转部件经常加油，保持润滑灵活；每年对水泵机组清洁保养 1 次；泵房内设备 2 年后，每年更新各种 标志 1 次；每日填写水泵运行记录，建档备查； )T?)%I ※ 排水设施 A$O{ 化粪池每年清理 2 次，出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清洁现 场；楼面落水管落水口等保持完好，开裂、破损等及时更换，定期检查； 8,zd 每旬清扫 1 次排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾，拔出沟内生长的杂草；排水畅通，无积水，无杂草； 每半年对地下管井清理 1 次，捞起井内泥沙和悬浮物；每年对地下管井彻底疏通 1 次，清理结束地 面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后达到水流畅通，井底无沉淀物，井盖上 无污渍、污物。 ! ※ 供配电系统 IH]f@H ? 建立和完善有关规章制度,，/值班人员具备变配电运行知识和技能，具备上岗资格，持有上岗证 书； e 保持配电房清洁卫生，每周清扫地面及擦拭配电柜表面，要求地面干燥无积灰，配电柜表面无 污渍；'潮湿天气时，采用安全有效措施，保持配电房内主要电器设备干燥； dB?每月检测 1 次配 电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害，如发现马上采取措施杜绝； &$ ※ 弱电系统 Q ?深操作人员受过专业培训，持证上岗； w;NtC? ?深工作时认真负责，精神集中，对异常情况能及时识别；发现异常，及时处理； 5zA'[ ?深对相关设备、设施定期进行调试，使系统处于最佳工作状态； 9p ? 工作、维修、养护有记录，特殊系统、设备的进入经过授权，密码有有效保护； ※ 避雷接地系统 *.S ?深每年雨季来临之前，对整个避雷接地系统进行检查维护；在大雷雨过后也要及时对系统检查， 发现严重腐蚀、松脱等立即更换或紧固。 ! 6AS37 ※ 电梯运行与管理 iD 安装、维修、保养人员和电梯司机均应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参 加复审；建立健全电梯管理制度。 Y ? 安全设施完好、齐全，通风、照明等附属设施完好；在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯安全使用许 可证》 @UYcm 。 与持有关行政主管部门核发的安全认可证书的企业签订维修保养、 大中修更新改造合同， 并明确被 委托企业的责任。理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 f@3WN 电梯及其安全设施每周不少于 1 次，进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养；每年对小区所有电 梯进行 1 次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试；年度检测由维修保养企业的注册安全检测 员实施并签署检测报告；每台电梯每隔 2-3 年必须进行 1 次负荷校调试验，负荷校调试验由注册安全检 测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。 Iyw 保持电梯机房清洁，每周 1 次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面，地面无积灰，控制柜、主机表面 无污渍；保持电梯机房消防设施完好；每年检查 2 次电梯井底，清除垃圾杂物。 K+jC 确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨， 做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯；记录电梯运行 情况，建档备案。 W 制定紧急救援方案和操作程序，在接到报警信号 45 分钟设法解救乘客、排除设备故障。 按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。 mqY~VW ※道路、停车场（车棚、车库）及配套设施 加强道路维修与养护，制定详细的道路维修养护计划，按照合同约定实施； a 保持居住区道路畅通，路面平坦整齐，排水畅通； qGRMJ ?深设立报修渠道，并有巡查制度，专人负责，发现损坏及时修补； N( ?深按照业主公约的约定，劝阻人为损坏路面，制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物； <k vC4b& ※共用楼道保洁 X)'2?深每周打扫 1 次各楼层通道和楼梯台阶， 每周清洁 1 次楼梯扶手； 每周擦抹 1 次各层和通道的防火门、 消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；每季度楼梯间墙面除尘 1 次；每季度 擦 1 次楼梯道共用门窗玻璃； 无垃圾、杂物， 无明显污迹，无乱堆乱放，无乱贴乱划，无擅自占用现 象，目视基本干净 ；梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘；外墙窗玻璃无积灰。 }Q ※电梯及电梯厅保洁 w ?深每日清扫 2 次电梯轿箱内垃圾，抹布擦拭 1 次电梯门壁；每月对电梯内的墙面和地面进行全面的擦 拭清洗 1 次；灯饰及轿箱顶部每月清洁 1 次。 0XN"Qk ※共用卫生间保洁 Yk 每日对共用卫生间清洁 2 次， （清洁内容包括：通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清 倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；清洗大、小便器；用拖把拖干净地面；喷洒空气清新剂或香水，小便器 内放置香球等） ；每月 1 次用毛巾擦灯具；每月 2 次对共用卫生间进行消杀。室内无明显异味、臭味； 地面基本洁净；墙面无蜘蛛网和积灰，便器洁净无黄渍 ※道路保洁 |28W ?深每日清扫 2 次，清扫结束地面无垃圾、杂物，无卫生死角，目视基本干净，无垃圾、杂物、浮砂， 无污迹，无积水、积雪，无明显痰迹、烟头；每半年清洁 1 次，目视灯具、灯座、灯盖、灯罩无厚积灰。 nbA3`x ?深圳物业管理信息网 -- 物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。 ep ※标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁 mv5. ? 标识、宣传牌每周擦拭 1 次，雕塑每 2 个月擦拭 1 次。清洁后检查无污渍、无积灰，不损伤被清 洁物；每半月擦拭 1 次业主（使用人）信报箱，擦拭后信报箱干净无灰尘、无污迹。 iJJ ※ 绿化带保洁 Z\+ ?深每日清扫 2 次绿化带、草地上垃圾，捡 1 次草地、绿化带上的烟头、棉签等小杂物，目视基本 干净、无污渍、无垃圾，花坛表面基本洁净，地面垃圾滞留地面不超过 2 小时。 ? ※ 休闲、娱乐、健身设施保洁 每周清洁 3 次（擦拭表面灰尘、用清洁剂擦拭污渍用清水冲洗干净用抹布抹干、清扫垃圾、擦拭座 椅） ；设施表面基本干净，无灰尘污渍、锈迹，目视游乐场内及其周围无果皮、纸屑等垃圾，及时发现 设施、设备脱焊、脱漆、断裂及其他安全隐患并报告处理。 ※门卫、岗亭、监控探头保洁 门卫、岗亭每日清洁 1 次，内外地面拖洗干净，擦洗干净内外门窗玻璃、窗台及其他台面，室内外 墙面每月清洁 1 次，发现不卫生随时处理，保持墙、地面干净、光亮、整洁，工、器具排放整齐、有序； 监控探头每 2 周擦拭 1 次；擦拭不得刮伤镜片，清洁后镜头光亮洁净，探头外表干净无灰尘。 ※垃圾桶、果皮箱 垃圾桶、果皮箱：每日清运 2 次；每日抹布抹 1 次；垃圾桶、果皮箱周围地面无散落垃圾、无污水、 无明显污迹；垃圾桶、果皮箱无明显污迹、油污。 ※垃圾收集与处理 生活垃圾由业主（使用人）自己送至楼下固定位置，由清扫人员每日收集生活垃圾 2 次；垃圾桶、 果皮箱垃圾，每日收集垃圾 2 次；垃圾日产日清；建筑垃圾定点堆放；对有毒物质分离特殊处理；灰尘、 泥沙等粉尘性垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；废弃涂料、油漆等流质 性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面。 ※卫生消杀 针对灭蚊、蝇、蟑螂、灭鼠的实际需要和季节特点制定具体计划。 园林绿化养护与管理 ※草坪 草坪斑秃不明显，成活率在 80％以上，生长正常； 整块草地没有已开花杂草，整块草地没有明显阔叶杂草； 无大面积病虫害，并能及时防治； 绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；无较严重人为破坏，无绿化生产垃圾，对人为 损坏和违法行为能及时处理； 根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。 ※园林树木 生长长势一般，生长与该树种、该树木的平均年生长量相当；树木树冠基本完整，有一定绿化效果，没 有死树和明显枯枝死杈；花坛花卉长势良好； 在花坛开花期间，每周剪残枝，保持清晰的图案和适宜的高度； 草本宿根花卉生长基本正常,定期防治病虫害，发生病虫害及人为损害后能及时防治，泥面不开裂，花 木不缺水枯萎现象 ※安全防范 ※人员组织 专职安全护卫人员，身体健康，责任心强，工作认真负责； 接受过相关的安全护卫知识与技能岗位培训， 能胜任小区安全护卫工作， 对小区日常规护卫事项做出正 确反应，并定期进行安全防范学习，增强安全防范能力； 思想品质好，作风正派，热爱安全护卫工作，无犯罪记录； 当班时应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐； 配备对讲装置和其他必备的安全护卫工具； 交接班制度完善，并有工作及交接班记录。 ※门卫 主出入口 24 小时有人值班看守，次出入口每日 6：00～22：00 有 1 人值守；按照委托合同要求进行 进出车辆管理、访客登记，谢绝业主拒绝访问人员和未经业主委员会批准的商贩入内，大件物品搬出实 行登记，实施交通指挥与疏导等工作。 白天巡逻次数不少于 4 次，夜间巡逻次数不少于 6 次，重点部位、重点时间以及特殊情况加强巡逻； 及时发现和处理不安全隐患；接受业主（使用人）投诉和求助；回答用户的询问；在遇到突发事件时， 及时报告警方与管理处，必要时采取正当防卫，防止事态扩大，协助保护现场和证据；安全巡逻有记录 有检查。 ※紧急事故反应 制定紧急事故处理预案，包括：火灾、爆炸、地震、炸弹恐吓、安全疏散以及电梯应急等； 有紧急事件救护组织，并始终处于紧急事故反应状态； 书面描述紧急事故救护组织职责，并让每位成员了解，周期性地进行反应训练； 对紧急事故做出快速、正确的反应；尽可能减少破坏和损失程度； 按照业主或业主委员会的委托组织恢复生活秩序，如：帮助恢复电力供应、抢救财产等。 ※其他防范措施 设有业主（使用人）求助与报警电话，24 小时有人值守； 接到报警信号，确认后管理处应立即派人赶往现场查看，予以恰当的紧急处理； 涉及人身安全处，设有明显标志并有防护措施； 协助有关部门维持小区正常生活秩序，防止不安全事件发生； 对小区内外围边界、角落、车库、道路的照明设施加强维护，保持必要的照明； 建立空置房屋、设备室、垃圾房、杂物房巡查、钥匙管理及登记备案制度。 ※交通、车辆管理 有较为完善的车辆管理制度；小区设置明显的交通标志； 维持交通秩序，发现车辆未上锁及乱停乱放进行忠告或纠正，发现偷盗车辆、破坏交通设施等现象及时 制止；设置露天停车场经过业主委员会批准并经过公安交管部门审批，符合规划要求；封闭停车场由专 人管理，车辆进场、离场有检查、记录；管理人员责任心强，认真负责；停车场具有交管部门核发的停 车场使用证，按照物价部门核发的收费标准收费；按照合同特别约定履行车辆保管责任。 ※消防 执行《中华人民共和国消防条例》《中华人民共和国消防条例实施细则》和其他有关消防法规；健全消 、 防组织，建立消防责任制； 定期进行消防培训，保证有关人员掌握基本消防技能；熟练掌握防火、灭 火知识和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 根据防火、灭火的需要，配置相应种类、数量的消防器材、设备和设施；保持消防通道畅通，禁止在消 防通道设置路障； 制定防火安全管理办法，指定专人维护、管理消防器材、设备和设施，保持完整好用； 发现火警有义务迅速向消防队报警，并马上派人前往报警地点，迅速采取措施，组织力量救火，抢救生 命和物资，派人接应消防车，服从火场总指挥员的统一指挥； 每月 1 次巡查消防栓、箱、烟感头、喷淋头、消防水阀、消防标志等消防设备是否完好、齐全，并及时 给予维修；发现设备故障时，必须及时修理或通知厂方处理，保证设备 24 小时正常运转；喷淋管网水 压，发现压力不够，马上检修排除故障；熟悉操作和检查消防监控设备；消防监控室保持清洁，要求地 面无积灰，监控箱表面无污渍；填工作记录，建档备查。 ※ 档案资料 档案资料齐全完整； 分类成册，管理完善，合理分类，查阅方便； 及时变更登记，账物相符。 ※ 专项服务 业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，根据全体业主的需要、 小区条件及物业管理企业的能力，经双方协商，物业管理企业向全体业主提供娱乐、健身、商业、 代缴费等属于上述公共服务内容之外的服务。 专项服务内容、标准、费用等由物业管理企业与业主或业主委员会，本着自愿、公平、等价有偿、 诚实信用的原则达成服务协议，可以作为物业管理公共服务合同的附件，也可以另行单独签订。 ※ 特约服务 业主或业主委员会与物业管理企业在物业管理公共服务委托合同中未约定，物业管理企业为满足部 分业主（使用人）特别需要，经双方特别约定，有偿提供相关服务的活动，如老年、伤残病人的护 理，接送子女上学等。 特约服务内容、标准、费用等由物业管理企业和需要特约服务的业主（使用人）双方当事人本着自 愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则约定。