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景观工程成本控制的操作思路 ……黄民征…… 这里我们把景观工程的范围概括为：在项目用地总面积中，除主体建筑占地、市政道路占地外的，覆盖于地表以上的所有可见部分。包括软景（包括灌溉）、硬景、水景、围墙、小品、照明、小区标识、及座椅垃圾桶等等。在“制订成本目标—过程成本控制—控制目标实现”这一成本管理过程中，制定怎样的目标；目标制定后能否得到控制，如何系统有效地在过程中控制，是困扰成本人员的几个难点，解决好这几点，就能顺利地实现成本控制，从而保障了项目总成本的控制。下面围绕这两点内容以武汉格林小城一期项目为例进行阐述。 一、景观工程目标成本的制定 景观成本是构成项目总体成本的一部分，虽然所占比重不大，但景观效果对物业品质提升和销售能起到支撑作用。 景观工程与主体及道路管网等其他工程成本特征有所不同，后者的成本随着小区建设规模及物业类型的清晰而基本确定，可变化幅度较小，土地、规费等成本则更加明确。而景观工程成本却受设计、选材、效果等因素影响，成本浮动范围较大，在相同容积率下的单位面积成本差异可达数十元/平方米。因此，为降低总成本，保证项目预期利润，可通过调减景观成本达到。但对于景观工程来说，稍加减低，亦将显著地影响整体效果和小区档次。所以景观工程目标成本确定时，不能单纯考虑降低成本，而是要结合产品定位制定出较合适的标准。 制定合理的控制目标之前，需要熟悉景观造价方面的经验数据，了解软景、硬景、水景等在不同档次下的大致造价标准，可通过总结和分析以往开发项目的历史经验数据、或调研类似楼盘成本数据得到。成本目标预测可通过以下步骤进行： 1、计算景观覆盖面积 景观覆盖面积是计算景观成本的重要参数，可按以下公式计算得出： S景=S总-S建-S道+S其他 S景：景观覆盖面积； S总：项目总用地面积； S建：项目主体建筑一层占地面积，可将总用地面积乘建筑密度得到； S道：项目中市政道路面积，根据方案图量取得到； S其他：架空及屋面景观面积。 ﹠ 格林小城一期总占地面积为 S景=S总-S建-S道+S其他 = 87200-87200×28.3%-11115+4500 = 2、预测软景部分的目标成本 软景绿化部分的成本=绿化面积×软景的经验单方成本。其中，绿化面积应根据项目特征估算。对于类似于格林小城一期这样容积率在1.5以下的群体住宅项目来说，其绿化面积通常占总景观面积的65%-75%。 ﹠ 估算格林小城一期绿化面积为 3、预测大面水景的目标成本 水景部分的成本=水景面积×水景的经验单方成本。水景施工面积可从总体方案图中大致量取。 ﹠ 格林小城一期的水景面积约估算为 4、预测硬景部分的目标成本 硬景部分的成本=硬质铺装面积×硬景的经验单方成本。软景、硬景、水景三部分构成了景观整体的覆盖面积，那么硬质铺装面积=景观总面积-软景施工面积-水景施工面积。 ﹠ 格林小城一期的硬质铺装面积为：55907-40426-2000= 5、儿童游乐设施可依据项目规模预测数量，制定总控制目标。 ﹠ 预测格林小城一期设置3套幼儿设施，按15000元/套计算，此成本为4.5万元。 6、雕塑及小品可依据项目规模预测数量，制定总控制目标。 ﹠ 预测格林小城一期设3处小品，按50000元/处计算，此成本为15万元。 7、垃圾桶、座椅、标识牌依据楼栋数量、项目景观规模等推测数量，制定总控制目标。 ﹠ 格林小城一期的标识牌按10套、2000元/套计；垃圾桶按30套、500元/套计；座椅按10套、1500元/套计；另考虑10万元的路障、阳伞等零星费用，总控制成本为15万元。 8、围墙成本可依据方案总平图量取大致长度，推测出总成本。 ﹠ 项目地块内的围墙包括小区围墙、组团围墙、私家花园围墙三类。小区围墙和组团围墙按 9、小区照明可依据经验单位成本数据预测总成本。 ﹠ 小区照明（包括泛光照明）按景观面积15元/M2估算，总成本为55907×15=84万元。 至此，景观工程总成本预测完成。需要说明的是，预测总成本并非项目的实际成本，而是项目可能达到和控制的总目标，其总成本在后期景观设计和施工阶段应不被突破，至于其构成成本，可随后期设计的不断调整和清晰相互调剂。预测总成本可根据项目利润和效果的要求，稍作调整至恰当的标准。 ﹠ 格林小城一期景观总成本：364+108+323+4.5+15+15+135+84=1048.5万元，预留变更签证等不可预见费用后，总成本确定为1157万元。 二、景观工程目标成本的控制与实施 项目景观工程通常依据总体计划分阶段施工，招标工作亦划分为多个标段逐步完成。在整个过程中成本逐渐地发生与明确，若不采取控制措施，较易发生：前期招标超额使用成本而后期招标预留成本不足，最终使实际成本偏离、突破目标，最初设定的成本目标成为空谈。因此，目标成本的过程控制则是非常重要而关键的一个环节。 景观工程目标成本的控制实施分为以下两个方面： 1. 将项目总目标成本不断分解细化，直至明确出各个标段的目标成本； 2. 跟进景观设计的各个阶段，站在成本角度对设计及时提出建议，使每个标段的招标结果基本控制在此标段的目标成本中，从而保障总目标成本最终实现。 下面分别阐述以上两点的具体内容： 1. 将项目总目标成本不断分解细化，直至明确出各个标段的目标成本。 由于景观成本依据总计划分阶段逐渐发生，通过多项招标,由多个合同价款构成，因此,仅明确总成本，还不具备控制的可操作性。只有将总目标细分到各个标段、甚至每份合同，才能控制到过程与细部，使成本控制落到实处。景观工程的总体方案设计和扩初设计中，通常以小区中的区位和布局将景观进行多个分区，每一分区单独出图，这些独立的分区施工图将成为今后工程招标标段的构成单元。我们可通过将总成本分解到每一区块进而确定每一标段的目标成本。如何分解以武汉格林小城一期为例说明： ① 进一步明确总目标成本 小区市政道路与景观密不可分，扩初设计的道路布置通常与测算目标时的方案有所不同。可将道路的目标成本根据扩初设计的工程量重新确定，在保证道路与景观原合计总目标成本不变的情况下，除道路外其余成本全部分配到景观工程中来。另外，幼儿园在一期地块中，后期将单独设计及施工，应将类似部分的成本预留，同时，一、二期间公共绿地将在一期施工，此面积内的成本应纳入到一期中来。考虑以上各因素，并预留10%变更成本后，明确了一期景观成本应按1237万元控制。 ② 测算扩初设计的成本是否超过总成本目标 扩初设计完成后，首先需要估算成本，验证扩初设计是否能满足总成本要求，如果超支过多，则需考虑调整设计。此时景观细部做法及选材不明确，估算时需参照较保守一些的做法及选材，避免后期设计阶段的成本超支。 ﹠ 经过测算，格林小城一期景观扩初设计的成本约为1254.5万元，较目标1237万元有少量超出，扩初设计基本可行，但后期的控制工作尤为重要。详附表 ③ 划分景观分区并确定分区目标成本 ※ 依据一期公共区域及住宅组团区域的不同功能，并考虑方便划分标段，与设计人员沟通后，我们将一期室外环境分为八个区块（详上附表）。划分方法： 根据产品定位及设计思路，将集中了会所、商业，泳池等设施，并处在小区入口处，将最先施工的公建区域划为一个区块。这一区块基本为石材铺装、并种植大规格效果好的树木，必将成为高成本区域，是一期景观中的重点，无疑对提升小区品质起重要作用。 U形景观轴部分处于住宅组团以外，分界清晰，为一期公共休闲绿地，贯穿一条水景带，景观元素丰富，是一期景观中的亮点，其成本势必较高。因此U形景观轴单独划分为一区块。 中轴区域是贯穿一期南北的一条硬质铺装路，是各组团间的主要人行通道，此区域在组团外侧，分界明显，单独划分为一区块。 除以上公共区域外，剩余均为住宅组团区域。组团内是相对私密空间，非主要的观赏休闲处，因此，除了铺设通达各单元的园路外，其他尽量简单处理，应赋予较低成本。根据组团布局划分为：D-3组团区域、D-4组团区域、洋房别墅组团区域、F3（F4）区域、A组团区域。 ※ 按照扩初设计图，分别统计出这八个区域的工程项目、工程量，估算总成本，同时测量计算围墙、其他项目等成本，汇总后的1254.5万元即为总成本，详附表。在估算分区成本时，应与设计人员充分沟通，了解不同区块的功能和效果要求，考虑是否需要给同样的项目赋予不同的单价（例如：公建区的乔木给予平均550元/棵的较高成本，而D-3组团则赋予平均400元/棵的较低成本）。在各项目单价基本明确后，为设计提供选材及树种的价格上的建议。最后，各分区成本成为分区目标，指导后期的施工图设计、招标价款的确定。 ※ 若一区块分几个标段招标，则可按同样的方法将区块目标成本进一步细化，直至得到每一标段的目标成本，对确定标段合同价款和设计调整起指导作用。 ※ 若前期招标发生的合同价比其目标超出或节余，均应及时调整剩余可用总成本，并在剩余还未招标的分区中重新分配（通过调整项目单价达到），始终保证原总控制成本。这样，始终以总目标为准绳，在实施过程中，不段对分项控制目标纠偏，最终达到有效控制的目的。 ※ 为便于操作，待区域划分完成后，后期施工图应同样按此分区绘制出图。 2．跟进景观设计的各个阶段，站在成本角度及时提出调整设计的建议，使每个标段的招标结果基本控制在此标段的目标成本中，从而保障总目标成本最终实现。 有了成本的控制目标，剩下的问题就是怎样控制。由于成本发生于：设计、选材、招标、质量以及工期等各环节，与多个业务部门的工作紧密相关，因此成本控制需要各个部门的通力合作，在各阶段中自觉形成较强的成本意识，工作中多沟通，多进行经济性比较与分析工作，努力降低成本，保障目标的实现。 同时，还可寻求一些可行的操作办法，达到控制成本的目的： ※ 面层材料的统一采购管理。 在园建工程招标时，其主要铺装材料的供应分为甲供和乙供两种方式。园建铺装材料具有种类多、品种规格多样化、外观效果多样、产地不同等特征，其市场价格略有差异，在材料乙供的方式下，由于各施工单位进货渠道、加工利润等的要求不同，同一种材料报价可能产生很大差异，且普遍偏高，其材质及效果也存在较大偏差，招标时难以控制。相比之下，部分材料甲供的方式由于可有效降低成本、便于控制材料质量及外观效果等因素，应该得到运用。为了从招标工作中使成本能更大程度的降低，可采取园建铺装材料（例如：石材）年度采购的方式，将可供未来施工用的材料详细列出，通过招标同石材供应商签订年度采购价格。这样，既降低并掌握了成本，又能控制材质及外观效果。同时，年度材料采购清单又相当于建立了材料库，为今后的工程设计选材以及成本分析工作提供充分的依据。避免设计采用较稀缺、价格高的材料，尽量从材料库中寻找成本较低，效果相当的材料，以有效降低成本。 ※ 多总结分析，为后期工作提供参考。 一个项目结束，并且结算完成后，需重视园建工程的成本总结工作，整理出各种技术经济指标，总结成本控制的得失，为今后目标成本的制定以及成本管理工作积累经验。 ※ 以目标为指导，调整设计，合理分配成本，将成本用到最能体现效果和最重要的部位。 在园建工程招标时，经常发现根据设计估算或招标结果，成本超过了目标，这时必须设计简化，以保证总成本目标不被突破。首先可考虑替换材料或植物品种，其次需要减少数量（例如减少植物数量），设计简化应保证重要景观效果部位留有足够的成本投入，以保障达到项目整体效果和成本控制的均衡。 |
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