买房和租房对不同年龄人生活质量的影响

liuzhenhai229 2013-05-29

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1 买房和租房对不同年龄人生活质量的影响

2013-05-29 11:05:18

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有信息统计，目前世界人口的平均寿命在70岁，世界上最长寿的国家，男生的平均年龄在82岁，女生的平均年龄在87岁。按照这样的年龄统计，我们太多的男士，平均年龄应该不到70岁。

为什么要说人的寿命问题，因为人的一生生存年份是有限的，而人生关键都是围绕着衣、食、住、行，也就是说，人们最需要的是基本的吃饱穿暖，加上安居出行。在现在的社会，往往因为居住成为人生中的主要开销，因此，居住的问题，一直成为人类的重大课题。

有房住，那是必须的，而采用租房居住，还是买房居住，这就成为太多人为之一生纠结的问题。尤其在中国，经过这十年的房地产风暴，房价跳跃式地上涨，有房与无房已经成为两个社会阶层，当然更多地人希望拥有自己产权的房子。

最近与朋友就寿命与居住开销展开讨论，回顾类似王石等中国房地产大佬们曾经说过，40岁以前的人不要买房的观点，实际上买房与租房，出发点应该是围绕我们的衣食住行，最终应该考虑到我们的生活质量。

以上海为例，目前租用一般二房带厅的公寓，每月大概在3000元左右。那么一年就是3.6万元。好点的应该在5000元月租金，一年就是6万元。我们以5万元一年的租金为讨论标准，那租用20年就是100万元。而期间您不用考虑房屋的折旧和损坏的维修。如果买房，按照目前上海平均每平方米房价2.2万元计算，一套100平方米的房子是220万元。相当于目前40年租金的价格。

一个30岁成家的年轻人，40年后，他已经达到世界平均寿命的中线。如果他一辈子租房，最后他的总开销与买房的开销几乎持平，而或许买房的最后留下一套老房子的价值。我们剖析购买房产的资金看，假如30岁买房，用的是自己八年左右的积蓄加上父母的帮助作为首付，220万元的房产，按照20%计算，首付是44万元，贷款176万元，20年贷款期，一年最高的利息支付10万元，按照平均还本计算，每年需要还本8.8万元，也就是说，如果您是买房子，也可以按照30年贷款，您在这还贷期间的花费不比租房便宜。而您那44万元的首付资金，每年损失的利息也应该在1万元以上。这笔账似乎算起来在上海买房不如租房。

我们再以新西兰的奥克兰地区为例（实际上在国外很多城市那是比较相同的情况），买一栋一般的三房独立住宅，至少要60万纽币左右，而同期租房，按照每周450纽币计算，一年2.34万纽币，也就是说60万的房产按照租金可以租用25.64年。假如考虑贷款利息，按照40万纽币贷款，一年的利息是2万纽币左右。也就是说，您如果投资房产，您的租金收入刚刚够支付利息。或者说如果是自用的，相当于在25年内您是相当于租用房子解决居住的。

实际上租房和买房还是有些区别的，关键是对房产的价值认识。在中国，很多人基本的认识是房产总会升值的，可我们在国际社会，人们更多地是考虑房产随着年龄增加起维修成本会增加的。

国际社会比较认同的做法是，年轻的时候租房，中年的时候买房，到了老年再租房。为什么有这样的现象呢？因为国外很少有父母为年轻人付钱买房的，年轻人到了18岁以后独立生活那是社会的基本伦理，所以，一般年轻人根本不会在年轻的时候考虑买房，他们的商业没有稳定，他们的收入结余根本不具备买房的条件。买房者，一般都是成婚，有孩子一族，他们多数在事业开始成熟，也就是都在35岁左右，而整个年龄段的人们，他们到65岁退休，他们已经没有了房产还贷的压力，他们中的一部分人的老年生活已经不用考虑房产的使用成本给生活的太大塔里，他们一年花几千元付税和保险，他们过几年维修一下房子。因为他们的生活费足以让他们开始享受基本的生活质量。而有些想得通的，他们会将那房产卖了，然后到养老院居住，他们会将那些房产变现，用于旅游和自己喜好的生活方式。所以为什么国际社会一般人们拥有自己房产的比例都在70%左右，而相当一部分家庭是租房子的。这与国际社会，尤其比较富裕的社会以中产阶层为主有关系。

最近与一位50岁的朋友一起算了一笔在新西兰买房还是租房的账，他们家庭在国外的收入税后也就4000多点一个月，他们目前租用的房产一个月花费不到2000元，在当地满足基本生活，一般不用2000元，那么他们没有过多的结余，可也不担心生活的拮据。如果他们现在买同样的房产，大约需要55万，除了首付需要11万外，每月如果采用仅仅还利息模式，按照当地浮动利息5.2%计算，每年利息支付2.288万元，每月1900元，与租赁房子的钱出不多。可每年需要差不多2500元的地税，加上500元的保险费，还要承担万一出现家庭临时性困难支付不了贷款的风险。假如他要加上还本，以20年贷款期算，那每个月至少要还3200左右，绝对造成他们的生活质量。这还不算11万首付每年的利息收入大约3500元。20年一共7万元。按照这样的计算，朋友为什么不买房子的道理就很好理解了。因为就算20年，那房产涨了20%（奥克兰统计，17年涨幅118%）。

我们都说借鉴国外经验，如果从生活质量保持良好的角度看，中国人面前不管年龄段的人都蜂拥买房的做法值得商榷和反思。不仅是做不做房奴的问题，关键是不要拿着改善生活质量的钱去填补同样的居住环境。