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寺街名人文化区项目 房屋征收补偿安置方案 为了公共利益的需要，对寺街、西南营历史文化街区实施保护性改造，根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、住建部《国有土地上房屋征收评估办法》及省、市相关文件规定，拟对该项目范围内的房屋实施政府征收。通过组织对该项目的前期调查摸底，结合崇川区实际情况，经研究，制定该项目范围内房屋征收补偿方案。 一、征收范围 寺街、西南营历史文化街区，以规划红线图确定的范围为准。 二、征收签约时间 先启动寺街片区征收,计划在征收决定公告后两个月内签约结束。具体签约时间以征收决定公告中明确的时间为准。寺街片区征收基本完成后，立即紧随其后启动西南营片区的征收工作。在征收补偿方案公示至房屋征收决定作出期间，鼓励民居住户以本方案规定实行产权置换、签订搬迁协议，先行协议搬迁的可优先选房安置。 三、住宅房屋征收补偿标准 （一）合法面积的确定 1、以单独的房屋所有权证和土地使用证来确认，合法建筑面积以市住房保障和房产管理局核发的房屋所有权证载明的面积进行认定，土地使用面积以土地使用证所载的面积为准，未领土地使用证的由崇川区征收办牵头，街办、国土部门进行认定。 2、直管公有住房、单位自管住房公房以使用权证证载面积为基础，按照根据产权监理中心实测面积为准。同一使用权人在该项目范围内持有两本或两本以上公房使用权证，其面积合并计算；披屋、厨房等单独持有使用权证，其面积与主房合并计算。 3、被征收户住宅的合法面积应当在征收范围内予以公示。 （二）私有产权住房的补偿方式和标准 1、征收补偿方式 被征收人本着自愿原则，可以选择：①货币补偿；②产权调换；③协议安置。 2、补偿标准 ①货币补偿 被征收房屋价值的补偿。对现有房屋合法建筑面积给予补偿，标准由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 ②产权调换 a、产权调换方式 由征收人提供产权调换房屋给被征收户产权调换（原则上现房或六个月内交房），根据评估价格结算房屋差价，被征收人自行过渡。 调换房源地点：与被征收房屋公告同一时点评估后公布。 产权调换顺序：以征收实施单位登记的顺序号为准。 顺序号按交钥匙时间先后排序，交钥匙时间由工作组核实（交房时间以分计），征收实施单位逐日统一核定登记编号。 b、产权调换结算 对被征收房屋价值和用于产权调换房屋价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依据相关文件规定评估确定，分别计算后再结清被征收房屋和用于产权调换房屋的差价。 ③协议安置 a、协议安置方式 征收人与被征收人对被征收房屋的补偿与安置进行协商，由征收人提供“拆迁安置房”对被征收人进行安置，考虑到区位因素，除对原房屋合法面积进行“拆一还一”等面积安置外，根据安置地点区位给予一定比例的改善（奖励）面积，被征收人自行过渡。 安置房源地点：方圆纺织（万象路北濠西路西）、天字味精（万象路北原生化厂周边）、钢丝绳厂地块（濠北路北百花苑西）、通玻一厂地块（濠北路北百花苑西）等4个地块。 安置顺序：以征收实施单位登记的顺序号为准。 顺序号按交钥匙时间先后排序，交钥匙时间由工作组核实（交房时间以分计），征收实施单位逐日统一核定登记编号。 安置指标面积：除“拆一还一”等面积安置以外，另给予一定的改善（奖励）面积。标准为：改善（奖励）面积＝原房屋合法面积×改善系数，具体改善系数为：方圆纺织0.26、天字味精0.26、钢丝绳厂地块0.37、通玻一厂地块0.37。 选房规定按房屋所在区现行安置政策执行。 b、如被征收住宅房屋土地使用证载面积大于合法建筑面积的部分，按4250元/㎡给予补贴。 c、协议安置结算 Ⅰ“拆迁安置房”的层次差价率、公共设施设备维修基金缴纳标准及“拆迁安置房”限定价、核定价、车库价、顶层阁楼价由市物价局核定；“拆迁安置房”市场价由崇川区政府提出，经市物价、财政、审计、监察、法制、房管等部门和置业集团讨论商定。具体层次差价率、公共设施设备维修基金缴纳标准按市物价局批复执行，限定价、核定价、安置房市场价、车库价、阁楼价见下表（单位：元/m2）：
Ⅱ选择“拆迁安置房”时，“拆迁安置房”指标面积部分（原合法面积部分加改善面积）被征收人无需支付新旧房屋差价款，只需支付层次差价款。 Ⅲ调换小高层或高层的，每套增加享受10㎡或15㎡建筑面积的限定价购房指标，供被征收人按限定价结合层次差价率结算购买。 Ⅳ购买“拆迁安置房”时，超出“拆迁安置房”指标用于靠套型扩大的面积部分，其中“拆迁安置房”指标15%以内（含15%），由被征收人按核定价结合层次差价结算购买；超过15%面积部分，由被征收人按“拆迁安置房”市场价结合层次差价结算购买。 （三）直管公有住房和单位自管住房补偿的方式和标准 1、征收补偿方式 征收人提供货币补偿、先换后售、调换续租三种补偿安置方式供被征收人或承租人自愿选择。 2、补偿标准 ①、货币补偿 被征收房屋价值的补偿。对现有房屋合法建筑面积给予补偿，标准由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。 其中：被征收房屋的重置价格结合成新的部分（666.75元/㎡）补偿给被征收人，其余补偿给房屋承租人。 ②、先换后售 a、先换后售方式 先换后售方式指征收人提供保障性限价商品房房源与承租人现承租房屋置换，房屋承租人自行过渡，置换房源由承租人在签订置换房屋协议时按规定购买，原承租房屋合法面积部分不评估计算其房屋价值。 置换房源地点：青年东路南海港引河东(惠泽苑)、永和路南(融悦华庭)、幸福竖河西(幸福锦园)、冠达商城南通富路西(炜赋花苑)的保障性限价商品房地块。 选择置换房屋顺序：以征收实施单位登记的顺序号为准。 顺序号按交钥匙时间先后排序，交钥匙时间由工作组核实（交房时间以分计），征收实施单位逐日统一核定登记编号。 置换安置指标面积：除“拆一还一”等面积置换安置以外，另给予一定的改善（奖励）面积。标准为：改善（奖励）面积＝原房屋合法面积×改善系数，具体改善系数为：青年东路南海港引河东(惠泽苑)1.17、永和路南(融悦华庭)1.30、幸福竖河西(幸福锦园)2.25、冠达商城南通富路西(炜赋花苑)1.62。 选房规定按房屋所在区现行安置政策执行。 b、先换后售结算 Ⅰ 保障性（限价）商品房的层次差价率、公共设施设备维修基金缴纳标准按市物价局批复执行，限定价、核定价、置换安置房市场价、车位价、阁楼价见下表（单位：元/m2）：
Ⅱ购买保障性（限价）商品房时，置换安置指标面积部分（原承租面积和改善面积），房屋承租人需支付置换房屋建筑面积部分优惠出售价(见下表)，结算给公有住房所有权人，在房屋征收补偿安置协议签订过程中同步结算。
(注:1、关于工龄计算： 92年后退休的，工龄=1992年-参加工作时间+1；92年前退休的，工龄=退休时间-参加工作时间+1； 2、以上出资单价不含层次差价；3、参照环城北路18号的做法，对积极配合征收的，具体办理房改手续时，其他公房不合并计算。) Ⅲ调换小高层或高层的，每套增加享受10㎡或15㎡建筑面积的限定价购房指标供原承租人按限定价结合层次差价率结算购买。 Ⅳ购买保障性（限价）商品房时，超出置换安置指标用于靠套型扩大的面积部分，其中置换安置指标15%以内（含15%）原承租人按核定价结合层次差价结算购买，超过15%面积部分原承租人按置换安置房市场价结合层次差价结算购买。 Ⅴ限定价指标面积在选房后多余面积不超过15㎡（含15㎡）的，由征收人按所在地块置换安置房市场价结算给承租人。 按本条方式结算购买的安置房，被征收人享有完全独立产权，其上市交易与其他拆迁安置房同等待遇。 住户按保障性（限价）商品房基准价格结合层次差价订立安置房销售合同，其中，个人出资部分为本方案规定的限定价、核定价和超过15％以外面积部分的置换安置房市场价，并结合层次差价。公房优惠出售价由个人另行承担。限定价、核定价、置换安置房市场价与保障性（限价）商品房基准价格之间的差额部分结合层次差价，由国有置业集团承担。 ③、调换续租 a、调换续租方式 “调换续租”与“先换后售”的方式基本一致，主要区别为“拆一还一”加改善系数面积部分由承租人继续承租，按政府规定交纳租金，不优惠购买，其他扩大面积部分的结算与“先换后售”相同。 调换房源地点：青年东路南海港引河东(惠泽苑)、永和路南(融悦华庭)、幸福竖河西(幸福锦园)、冠达商城南通富路西(炜赋花苑)的保障性限价商品房地块。 选择调换房屋顺序：以征收实施单位登记的顺序号为准。 顺序号按交钥匙时间先后排序，交钥匙时间由工作组核实（交房时间以分计），征收实施单位逐日统一核定登记编号。 调换安置指标面积：除“拆一还一”等面积置换安置以外，另给予一定的改善（奖励）面积。标准为：改善（奖励）面积＝原房屋合法面积×改善系数，具体改善系数为：青年东路南海港引河东(惠泽苑)1.17、永和路南(融悦华庭)1.30、幸福竖河西(幸福锦园)2.25、冠达商城南通富路西(炜赋花苑)1.62。 选房规定按房屋所在区现行安置政策执行。 b、调换续租结算 Ⅰ 保障性（限价）商品房的层次差价率、公共设施设备维修基金缴纳标准按市物价局批复执行，限定价、核定价、置换安置房市场价、车位价、阁楼价见下表（单位：元/m2）：
Ⅱ调换小高层或高层的，每套增加享受10㎡或15㎡建筑面积的限定价购房指标供承租人按限定价结合层次差价率结算购买。 Ⅲ调换的保障性限价商品房，调换安置指标面积部分（原承租面积和改善面积）由房屋承租人与原产权人签订租赁协议，按政府定价交纳租金。超出调换安置指标，用于靠套型扩大的面积部分由承租人购买，产权归承租人，其中调换安置指标15%以内（含15%）的由房屋承租人按核定价结合层次差价结算购买，超过15%面积部分，由房屋承租人按调换安置房市场价结合层次差价结算购买。 Ⅳ限定价指标面积在选房后多余面积不超过15㎡（含15㎡）的，由征收人按所在地块置换安置房市场价结算给承租人。 按调换续租方式安置的房屋，为共有产权。今后承租人对承租面积部分可按房改政策购买，取得完全产权后，可享受拆迁安置政策对该房屋进行处置。 承租人按保障性（限价）商品房基准价格结合层次差价订立安置房销售合同，其中，个人出资部分为本方案规定的限定价、核定价和超过15％以外面积部分的置换安置房市场价，并结合层次差价。调换面积部分由承租人交纳租金。限定价、核定价、置换安置房市场价与保障性（限价）商品房基准价格之间的差额部分结合层次差价，由国有置业集团承担。 （四）共性补偿补贴 1、附属设施补偿：被征收房屋的附属设施按实评估补偿。 2、搬家费补偿：按8元/㎡一次性支付搬家费。计算不足300元的，一次性支付300元/户。 3、过渡费补偿：本次征收过渡费按6元/月.㎡一次性支付6个月。不选择货币补偿时，过渡期限超过六个月的，从第七个月起按6元/月.㎡发放过渡费；非被征收人或原公房承租人的责任延长过渡期限，且过渡期限超过十八个月的，从第十九个月起补贴两倍过渡费，即12元/月.㎡；过渡期限超过三十个月的，从第三十一个月起补贴三倍过渡费，即18元/月.㎡。计算不足200元的，按200元/户·月支付。 4、推进费：按合法建筑面积一次性支付250元/㎡。 5、提前搬迁综合奖励：为鼓励被征收人搬迁，本项目提前搬迁奖励最高为24000元/户，具体奖励费标准与签约后交房的时间对应关系见下表：
（五）特殊情况的处理 1、涉及私改遗留问题已发还产权的房屋，按私有住房进行补偿安置；对仍未腾退的承租人，参照公有住房承租人的补偿标准给予补偿。 2、在该项目征收范围内既有私有产权住房又有公有住房户视同一户，其面积合并计算，可在私有产权户安排的安置点内统一置换安置。 3、成套住宅、夫妻二人在同一住处分户、共同产权的均作为一户给予补偿安置。 四、非住宅房屋征收补偿标准 （一）征收补偿方式 1、非住宅房屋采取“货币补偿”。 2、住宅改为非住宅用途的按苏政发［2011］91号文件执行。 （二）合法面积的确定 1、以单独的房屋所有权证和土地使用证来确认，合法建筑面积以市住房保障和房产管理局核发的房屋所有权证载明的面积进行认定，土地使用面积以土地使用证所载的面积为准，未领土地使用证的由崇川区征收办牵头,街办、国土部门进行认定。 2、被征收人的合法面积应当在征收范围内予以公示。 （三）补偿标准 1、被征收房屋价值的补偿。由具有相应资质的房地产价格评估机构依据相关文件规定的不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格评估。 如征收按政府定价缴纳房租的公有非住宅房屋，按照被征收房屋评估市场价的30%对房屋产权人进行补偿，70%对承租人进行补偿。 2、附属设施补偿。委托房地产价格评估机构按实评估确定。 3、因征收非住宅房屋造成搬迁和停产停业损失的补偿。由征收当事人协商确定；协商不成的，委托房地产价格评估机构评估确定。 |
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