淅川县丹阳社区棚户区改造项目实施方案

思雍 2017-05-15

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2017-05-142评

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淅川丹阳社区拆迁区域鸟瞰图

第二章征收拆迁安置方案

2.1项目拆迁依据

依据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》中华人民共和国国务院令第590号、河南省《城市房屋拆迁管理办法》、南阳市《关于中心城区城中村改造实施办法》及有关法律、法规和政策规定，本项目坚持以政府为主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、以拆迁安置带动配套房地产开发,配套房地产开发为安置房建设提供资金保证。

2.2房屋拆迁补偿

2.2.1拆迁补偿安置的指导思想和基本原则

指导思想：全面落实中央新型城镇化发展新要求，以“改善住房条件、提升人居环境、消化历史库存、拉动经济发展”为出发点和落脚点，以“货币补偿与产权置换并行、逐步提升货币化安置比例”为遵循，抢抓历史机遇，健全体制机制，加大政策和资金争取力度，全力推进淅川县丹阳社区棚户区改造工作，努力打造宜居、宜业、秀美、清平的淅川县城“副中心”。

基本原则：一是坚持政府主导，村民自愿，乡镇（办事处及其它业主单位）为主体的原则。各棚户区（城中村）的改造、补偿与安置，由所在乡镇（办事处及其它业主单位）作为主体具体组织进行。二是坚持决策民主、程序合法、过程公示、结果公开原则。三是坚持补偿安置政策持续统一，公开公正公平原则。四是坚持“一户一宅一证”原则，以合法宅基地及其地上合法建筑为补偿安置对应物。

2.2.2房屋征收范围

淅川县丹阳社区征收范围：上集镇沪陕高速丹阳连线周边区域拆迁户（上集镇丹阳社区朱家组、朱家沟组；上集镇陈家村郭东组、郭西组、陈营、万营、古沟组）和县工业园区周边老城区拆迁户（上集镇梁洼社区4组、5组、6组部分居户）。

2.2.3.房屋征收单位

房屋征收单位：淅川县政府拆迁安置办公室

房屋征收实施单位：淅川县上集镇人民政府

2.2.4房屋征收补偿依据

（1）《中华人民共和国土地管理法》；

（2）《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)；

（3）《国务院关于加快棚户区改造的意见》（国发〔2013〕25号）；

（4）《河南省关于加快棚户区改造实施意见》(豫政〔2014〕17号)；

河南省实施《中华人民共和国村民委员会组织法》办法；

（5）《南阳市政府关于调整国家建设征收土地地上青苗和附着物补偿标准的通知》(宛政〔2013〕47号）；

（6）《河南省农村宅基用地管理办法》；

（7）南阳市人民政府关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见(试行)宛政〔2015〕30号；

（8）淅川县人民政府关于印发《淅川县城中村及旧城区改造补偿安置暂行规定》的通知（淅政〔2012〕13号）；

（9）《淅川县丹阳社区棚改项目货币化安置方案》（淅政文[2015]98号）；

（10）《淅川县丹阳社区棚改项目征收补偿安置方案》（淅政文[2015]99号）；

（11）《淅川县商品房采购暂行办法》；

（12）《淅川县棚户区（城中村）改造征收补偿安置实施方案》。

2.2.5房屋征收补偿安置对象

（1）对符合下列条件之一的被征收人房屋予以补偿

1）有产权证的房屋；

2）有建房许可证，但未办理房权证的房屋；

3）没有产权证和建房许可证的，经组、社区(村)、镇政府、县政府四级核定认可的房屋；

4）本方案规定的其它补偿。

（2）被征收房屋的补偿面积及使用功能认定标准

1）房屋的权属、面积、用途以县政府颁发的权属证件为准；

2）房屋权属证件登记的用途不清晰或与国有土地使用权证登记用途不一致的，以土地使用证登记用途为准；

3）实际面积大于权属登记面积的，以登记面积为准；实际面积小于权属登记面积的，以实际面积为准；对未经登记的建筑，以县政府组织有关部门调查、认定的结果为准；

4）拆迁范围内的供水、排水、供电、通讯等设施、设备及其他市政配套设施，需要迁移或拆除的，由经营或管理单位按统一规划无偿自行迁移或拆除。

（3）被征收房屋补偿安置对象

1）被征收房屋补偿安置对象为产权所有人；

2）从本区原居民中迁出户口的全日制在校大学生、义务兵、服刑人员，是否享受居民待遇由所在社区认定后报县政府审批；

3）对非本集体经济组织成员，在改造区域内没有合法房产的空挂户人员，不享受任何补偿安置政策。

2.3房屋征收补偿方式及标准

2.3.1房屋补偿方式

补偿方式：县政府统一按程序采购“五证”齐全的商品房，按照与拆迁户签订的《拆迁补偿协议》约定，对准棚改拆迁户补偿相应面积和标准的安置房。

一、货币补偿

1、房地产补偿由征收当事人委托取得国家或省级房地产估价资质的机构，按照住建部《国有土地上房屋征收评估办法》（建房［2011］77号）和《淅川县棚户区（城中村）改造征收补偿安置实施意见》（见附件）相关规定评估确定。集体划拨宅基地上合法建筑物按照淅政办〔2014〕72号文件规定的标准予以补偿。

2、如对评估结果存有疑问，可申请复核评估；如对复核评估结果仍不认可，则可申请组织专家评估，评估费用由主张评估方支付。

3、对具有产权或经过四级认定的房屋所附属的挑檐、雨搭、房屋外装饰、女儿墙等随房走，不另作价。

4、确属危房需维修保护的，按原建筑面积进行审批，多建部分不予补偿。对于未通过四级认定的建筑视搬迁配合情况依据相关规定适当予以补偿；对突击搭建、违法乱建的建筑不予补偿。对于占用河道、沟路、滩涂建设的房屋不予补偿。

二、房屋产权置换

（1）单家独院置换标准。现有合法单家独院宅基地一份置换安置房120㎡，合法宅基地上合法建筑物（房屋）按1:0.5置换不超过120㎡的安置房。现有合法宅基地上建筑物面积不足240㎡的部分，凡主动按期拆迁的，每平方缴纳400元结构费后，置换至120㎡以内安置房；现有宅基地上合法建筑物面积超过240㎡的，按照淅政办〔2014〕72号文件规定的基准价格给予补偿。同时，凡主动按期拆迁的，按宅基地置换与建筑物置换总面积的6%予以奖励安置房；如果整村所有应改造户（至少是政府依据上级棚改政策及乡、镇、办申请而确定的，连片改造范围内80%以上的应改造户同意。具体项目根据不同区位和年度计划及大多数群众意愿确定）都签订协议、完成搬迁且无越级非法上访和非正常事件发生、保持社会大局稳定的，在总置换面积的基础上，再按宅基地置换和建筑物置换总和的6%予以奖励，但每户置换房屋面积加上奖励面积最高限额不得超过268㎡。依据上述办法置换安置房后，宅基地不另作补偿；同时，按照国家相关规定，收回其宅基地使用权，注销原房屋所有权证。合法空白宅基地户主，凡主动签订协议，腾交宅基地，在每平方缴纳800元结构费后，可置换一套不超过120㎡的成套住宅。若一户置换2套房屋的，一套在本街区予以安置，另一套应在指定的非中心街区予以安置，以达到分散人流、缓解交通压力的目的。对无任何合法手续，并在“四级认定”中不能认定为合法建筑物的，如主动按期拆迁，可按淅政办〔2014〕72号文件规定标准的95%实施以奖代补。同时，可按政府采购商品房成本价格购买一套不超过120㎡的住房。凡不主动配合、不能按期拆迁的，一律不予奖补，且依法予以强制拆除。

（2）商品房置换标准。商品房性质的成套住房置换安置房，按照证载面积的1:1进行置换。主动按期签订协议，腾空房屋交付钥匙的，按照证载面积的10%予以奖励。

（3）商业用房置换标准。合法商业用房（房屋性质以土地证、准建证证载为准）置换标准，按照1:1的比例在本街区予以置换商业用房。若商业用房置换成套住宅房屋的，按照1:1.5的标准予以置换。其他所临城区主街道上一层门面房置换成商业性质房屋，按照1：0.8进行置换，并予办理商业性质可能性证书。

（4）工业企业及行政事业单位补偿安置办法另行商定。

（5）特殊情况处置标准。一是简易（房）棚、彩钢棚及楼门、厕所、储藏室、地下室等临时或附属建筑，按淅政办〔2014〕72号文件规定的标准给予拆工补助，不予置换安置房。二是所置换安置房屋面积少于应置换合法房屋面积部分，按基准价格予以补偿，所置换房屋面积多于应置换合法房屋面积10㎡内按成本价格找补差价，10㎡以外（不含10㎡），按市场价格找补差价。三是在“一户一宅”的原则下，多余的空白宅基地面积，按省政府规定的区片价格予以补偿。四是一户多宅的，只认定一处宅基地进行产权置换；其它宅基地上的建筑物按淅政办〔2014〕72号文件规定的标准给予货币补偿。五是道路、排水等公共设施所占土地不予补偿安置，但在棚户区（城中村）改造时应予恢复功能。六是在具体项目实施中所出现的特殊情况,另行研究确定解决处置办法。

2.3.2搬迁奖励

为了鼓励被征收户积极主动配合工作，在征收期间内根据征收补偿安置协议签订的先后不同给予不同的搬迁奖励，具体奖励办法是：

1.选择货币补偿的，主动按期搬迁，在评估或补偿基准价的基础上，增加补偿10%；

2.凡是主动按期搬迁的单家独院户，每户奖励10000元；

3.凡商品房住户及合法空白宅基地户主，主动按期搬迁的每户奖励5000元；

4.超过期限签订征收补偿安置协议的，无搬迁奖励；

5.签订协议时被拆迁人应将《土地使用权证》、《房屋所有权证》等被拆迁房屋的权属证件交拆迁人，统一办理注销手续。

2.3.3补助性费用标准

临时过渡费、搬家补助费及商业用房停产停业补助费等政策性补助费用的发放，依据淅政〔2012〕13号文件规定的标准执行；过渡方式为自行过渡安置，过渡期自本户签订协议腾空房屋、交付钥匙之日算起。其中选择货币补偿及现房货币化安置的，过渡期为三个月。过渡期延期非被征收人原因，由改造主体单位加倍支付过渡费。被征收人符合民政部门规定的低保条件，经核实确属特困户、五保户，所征收房屋面积低于我县城市人均居住面积的，经征收办公室研究决定，报上级领导批准后，予以适当照顾。

2.3.4征收期限、方法及兑付

1.时间：该区域自征收实施之日起90天内完成。

2.方法：由淅川县政府指定的实施机构入户丈量、登记，并由被征收人、居委会、镇政府（街道办）、实施机构四方在勘验单上签字，并以此为结算凭证，由淅川县政府指定淅川县财政评审中心进行核算。

3.兑付：依据淅川县财政评审中心核算结果制单后，由淅川县政府拆迁安置办公室与被征收人进行兑付和签订补偿协议。

4.在规定期限内房子腾空后，凭拆除公司出据的拆除验收单，领取房屋补偿、补助金额和规定期限内的资金。

2.3.5产权调换协议及选房办法

1.产权调换协议签订：由淅川县棚户区（城中村）改造领导小组办公室负责签订产权调换意向书和产权调换协议。

2.产权调换房选房的顺序：依据被征收人签订补偿安置协议的先后顺序，挑选栋号、楼层、面积及户型。

2.3.6房屋拆除及相关手续

1.签订房屋征收补偿协议后，被征收人应将房屋所有权证、土地使用权证交征收实施单位，由征收实施单位向相关部门统一办理产权注销手续并使用相关证件作为办理新的产权证照的依据。

2.被征人搬家时不得破坏原房屋结构，不得拆除门窗及水电设施，否则，所造成的经济损失和安全事故由被拆迁人承担。

3.在征收范围内已签订《房屋征收补偿协议》的被征收人，其房屋及地面附属物残值属于征收人所有，由征收人依法实施拆除，其他任何单位和个人(含被征收人)不得损害或擅自拆除，如私自拆除造成安全事故的，由拆除人依法承担相关责任。