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婚前建房婚后办证属个人财产 |
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方中天律师事务所 - 张来仪 |
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袁某于1994年买了一块宅基地，2000年开始建房，2003年建成；2004年初结婚娶妻入住该房屋，2006年他向国土部门申办领得土地证，登记自己名下。2007年11月袁某与妻子感情不和，提出离婚。袁某与妻子对该房屋是否属夫妻共同财产争议不下。袁某认为，房屋乃自己于婚前买地、投资建起，结婚以后才办理土地证，是因为所在地村委会2006年才开始统一办证；办证只是一个手续，我实际拥有土地使用权是1994年，建起房屋是2003年，因此该房为我婚前财产，依《婚姻法》，夫妻之间无约定的，一方的婚前财产属个人所有，认为离婚时其妻对此房无权要求分割；其妻的代理律师称，房屋属不动产，根据从2007年10月1日起施行的《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。”袁某的房屋所有权自2006年登记后才发生物权效力，亦即该房屋所有权在2006年才设立，而2004年结婚，故此房屋属于夫妻共同财产，离婚时应予分割。这种争议很常见。其妻的代理律师这种讲法对吗？ 《物权法》第九条规定的是不动产登记效力。不动产物权的设立、变更、转移和消灭都应当进行依法登记，自登记起方发生法律效力，未经登记的，不发生法律效力。 然而其妻的代理律师有断章取义之嫌，他引用的《物权法》第九条还有余下条文：“但法律另有规定的除外。”这就表明，并非所有不动产物权的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力，例外情形包括如下四种：1、《物权法》第九条第二款规定的“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”2、《物权法》第二十八条规定的“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书和人民政府的征收决定等生效时发生效力。”3、《物权法》第二十九条规定的“因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”4、《物权法》第三十条规定的“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 对照本案，应适用《物权法》第三十条。第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，从事实行为成就之日起，不动产物权开始产生法律效力。而并非自登记之日起才获物权效力。建房属于事实行为。事实行为，是指行为人主观上不一定具有发生、变更或者消灭正常民事法律关系的意思，但客观上能够引起这种后果的行为，例如建造或拆除房屋，制作家具，缝制衣服等。建造房屋属于取得权利的事实行为。房屋竣工落成后，即在事实上产生了房屋的所有权，建房人因此取得房屋所有权。因此，袁某于1994年买地，2003年建成房屋。只要双方确认袁某确于婚前建成房屋，或者袁某能提供充分证据例如竣工验收证明等证实，则该房屋即属袁某个人财产，离婚时其妻无权要求分割。但是，如果他个人婚前取得的房屋，在婚后申办土地证或房产证时将产权证登记在配偶名下，则应视此为夫妻约定，该房屋应属夫妻共有，离婚时其妻就有权要求分割。 |
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