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介处买二手房需注意事项 2010年09月28日 星期二 上午 10:02 1.多做些功课，多了解一下这个小区。 2.先在网上找找，房屋信息很多，不过你要辨别一下，几个中介发的是不是同一套房源。如果确定是同一套房源就好办了，你去跟中介A说，你这个房源中介B手里也有，如果你同意中介费多少多少钱（请尽情发挥想象力，定一个数字，以免为了多挣中介费而抬高房价），我就去跟你看房子。这个时候中介就会说这是小钱，先看房子，怎么怎么样。不要妥协。 中介可能平常情况下不松口，我们是大公司很正规不赚差价怎么怎么样，但是遇到竞争，就跟疯了一样，无论多大的公司。切记。 3、最大的技巧：锁定小区之后，在网上如果看到感觉不错的房子，如果有两套以上最好，看房前选择两个中介公司看，这样后期操作起来你比较占主动。再说一遍，中介公司只要遇到竞争，就跟疯了一样。 4、每次跟中介谈判的时候，都先在心里默念三遍：站在我对面的是人渣。 5、坚持自己先跟房东面谈价格。发挥想象力，尽情压价，但是不要谈崩。如果实在谈不下来再让中介去谈。他们是人精，总有办法。适当时候可以采取奖励政策，比如谈下1W，多付1000中介费。 看房前先白纸黑字约定： 一、中介费用多少，办完房产证支付一半，房屋交接完成后支付一半。 二、中介负责查证房屋属权、房产证、土地证、房主身份证、是否有抵押、涉讼、户口迁出。如未查证，中介公司付全责。（这句话很重要）。 三、注意看房协议，不要签空白的，把地址写清楚，没填满的划掉。 委托中介贷款，中介需保证利率是 %折扣是（ ）。贷款评估费是评估价的千分之 。（需要做低还是做高）中介需保证贷款成功，贷款成功后支付贷款费用，贷款费 元。 贷款不成功，买方不承担任何费用与责任，一切合同自动解除 。 任何情况下不得收取意向金。 所有资金（包括定金和首付款）走银行托管。不经过中介公司。 全部要付的款项一般是 契税（1.5%或3，一般是1.5%，容积率超过1就是3%） 个人所得税1.5% 营业税差额的5.5%（五年以下，所以如果贷款少，能做多低就做多低） 抵押登记费380 评估费千分之二（如果自己找评估公司是千分之一） 手续费6快每平米。 登记费80元。 印花税5元。 这些款项不同地区略有不同，可以多问几家中介。 超出部分，中介公司承担。 在签定合同过程中，必须注明什么时间卖方将房屋以何种方式交付给买方，如果届时不能按时交房，买家将得到什么样的赔偿，房屋是否仍存在租赁情况等。一般情况下，在约定时，买家可以以房屋总价的10%左右作为交房时再付的条件约束卖家按照交房。 当心维修基金被中介“黑吃” 很多消费者在买二手房过程中忽视维修基金，中介往往利用这个“缺口”吃进维修基金，如此的情况经常以以下的方式发生：中介告诉卖方二手房维修基金已经所剩无几，一般情况下都是送给买方，而中介在对付买方时则称卖方没有将维修基金“送”给你，买方要自己重新办理维修基金，这样以来维修基金就进了中介的口袋。买卖双方需当面进行了解，如果是将维修基金赠予买家，双方需在“购房条件约定”条款中“其他约定”中进行约定。一般情况下，房屋交接时，买卖双方需共同到相应的物业管理公司，针对维修基金的帐户余额，进行资金交割，户名的变更。 《合同法》425条规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，保留相关的证据就可以有力地保护自己的合法权益。 在合同中明晰中介费用所包含的项目。中介除了收取合同约定的中介服务费外，其余的所谓垫资费、看房费、跑腿费等等都属于“黑收费”。 本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同不可分割的一部分，具有同等效力。 违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。 中介促成双方完成房屋交易过户，完成房屋交接为居间成功。 中介方收取房屋成交价1%的佣金的前提是其不仅要提供交易信息、权属调查等，还要促成买卖合同的订立，甚至还包括了办理后续的过户手续。因此，除有特别约定，仅提供房源信息还不足以被认为全部完成房屋买卖的中介服务，以此要求客户支付报酬不能成立。而能否认为房屋成交后的佣金数额就是因买方违约导致的中介方预期利益的损失？按现行的收费规定，中介公司收取房价1%佣金的提前是，中介公司促成房屋买卖合同的订立。而提供房源信息不必然产生促成合同订立的结果，即便中介公司提供了后续的媒介服务，也存在未能促成合同订立而获得报酬的可能性。因此，将媒介居间成功后的佣金报酬作为违反看房确认书的预期利益显然不合理。 “居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬， 限定交易时间 在决定购买二手房之前一定要先去区房产交易中心查询一下该套房产的现状是否抵押或已售，以避免上当受骗，也希望购房者发现中介的不法行为，能够及时举报。 中介买房涉及多少费用 一、 交易手续费：建筑面积×2.5元。 二、契税：契税按照房屋实际成交金额的1.5%计算缴纳。 六、图纸费：25——75元。 在以上手续办理妥当后，且双方资料都齐全的情况下，中介公司会在15天内带买卖双方到交易中心办理过户手续。 房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。 二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。 经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。 在二手房买卖合同签订前，中介和卖房业主都有义务就房屋的情况向买房者作出说明，特别是要对房屋毁损部分、权利瑕疵部分作出充分的说明，否则就未尽到中介和卖房业主应履行的说明义务，应就不能签订房屋买卖合同承担一定的责任。 上家并未在合同约定期限内还清银行贷款，而且抵押登记也未在约定期限内撤销， 附：二手房交易的当事人双方需提供的相关材料 1、产权人身份证（非当地户籍人士还应提供暂住证） 2、户口本 3、房屋所有权证 4、原购房发票（复印件）、原购房合同 5、共有产权人声明 6、结婚证复印件 7、产权人印章 8、土地使用权证 9、已购公有住房、成本价购房、优惠价购房、央产房、经济适用房等房产，出售转让时还应提供相关的审批和申请手续。 10、买卖合同 1、买方本人身份证件（非北京户籍人士还应提供暂住证） 2、户口本 3、本人印章 4、外籍人士需提供护照、居留证、工作单位证明 5、港、澳、台人士需提供身份证、回乡证、外批单 6、买卖合同 7、如需要贷款购房，还应提供贷款银行所需的相关手续。 中介应当如实向委托人报告相关事项，如果故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求委托人支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 中介故意隐瞒的主要是对交易构成障碍的一些情况，如房屋的房龄、抵押等等，客户往往签了居间合同后才知道存在这些不利因素，但此时中介往往以“扣定金”来威胁，迫使客户继续交易。 一起买卖成交后，中介向买卖双方各收1%的佣金。可是这类合同中却并没有对中介提供虚假房屋信息、错误的税收信息、挪用客户资金等行为进行约束，因此这类合同可以说是霸王合同。 第一， 委托合同中，受托人以委托人的名义和费用活动，代委托人与第三人订立合同，以为他人处理事务为目的; 而居间合同中，居间人只为委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，并不参与委托人与第三人之间的关系，居间人不得以委托人的名义或以居间人自己的名义代为订约。 第二，委托合同可以是有偿合同，也可以是无偿合同，而居间合同是有偿合同。因为居间人是不得以委托人的名义与第三人订立合同的，因此，乙和甲之间是委托合同关系 必须认真、仔细地查看其是否具备《房产中介资质证》， 另外，要核实买卖双方身份。进行交易前，一定要核实业主房地产证、房屋所有权证、国有土地使用证或预售契约等房屋权属证明以及身份证、户口簿等，并看清合同条款。签署购/售房合同时， 必须要求买方、卖方及中介公司三方同时签约，并且谨慎、认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担、缴/收房款及房屋交付使用日期、违约责任等方面条款。除此以外，最好把中介佣金也一并写进购/售房合同。相关的合同、票据原件都必须妥善保管，一旦发生任何消费争议，亦可及时向有关部门投诉。 一定要将各项“口头”承诺写进合同。买家委托中介公司办理银行按揭手续或向业主“试价”时，应在委托书中写明办理按揭手续或“试价”的起止时间，若其超过期限仍无法办妥手续的话则应退回全数定金。此举不但可保障客户的利益，而且还可有效避免某些中介刻意使产权交易无限期拖延，乘机吞掉定金的情最重要的是，要避免签单方委托。由于有的市民过分信任中介，这就给某些中介以可乘之机，更有甚者，经常手持客户与其签署的公证委托书做许多不法勾当，如：瞒骗业主并以一个较高的价钱与客户成交、假扮客户与业主谈判等。 况出现。 其一，购房人首先要了解中介人员的信息，如经营范围、执业经纪人的姓名及证号等等。如果购房者在直接到中介公司进行洽谈的过程中，发现中介公司未经备案、注册登记或执业经纪人证号名不副实，应立即停止交易，向有关部门核实、举报。 因国家政策改变导致不能贷款，可作为不可抗力因素理由（至少属于情势变更的合法理由）要求解除合同，不必承担违约责任。 有没有被司法机关财产保全、查封，有没有设定抵押权 “《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法所有权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”在更名过户交全款之前，建议要进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，特别警惕“一房多卖”。 过户时，会先得到一个“业务受理单”，一般情况下，“受理”后，需要至少4个工作日审核，然后出产权证。这中间，可能存在一些问题，比如提交的手续与系统记录不相符、提供的材料不全、房产存在权属纠纷等，最终导致过不了户。 目前长春的二手房交易涉及到的主要交易成本包括6项税费。其中有3项是固定要收取的，包括 登记费（工本费）72元； 印花税5元；手续费6元/平方米（70平方米以下的房子免收）；另外三项包括契税、营业税、个税，根据“是否超5年”、房屋面积等不同情况收费标准也不同。按现行规定，“超5年”普通住宅免征个税，“未超5年”的要全额收1%个税；营业税是5.6%。比如，超5年的普通住宅（以上次交易缴税时间为准），且面积在144平方米以下的房子，营业税和个税免征，这就能省去6.6%的税。以总价50万元的房子为例，这部分可省大约3万多元。 “正常情况下，营业税、个人所得税由卖方承担，契税、印花税由买方承担，手续费是一方承担一半。不过，在实际交易过程中，也有买卖双方协商税费如何承担的。”黄晓芳告诉记者。另据业内人士介绍，目前在对二手房收取更名税费时的依据有两个，一个是交易者报的成交价格，另一个是评估价格，采用的是“就高不就低”的原则。 通过公证延迟更名过户 对于“未超5年”的普通住宅，买卖双方想省税费的话，刘海波律师给出的一个建议是，可由卖方（夫妻双方）做一个授权过户更名的公证书，授权给买方在出售方未到场的情况下，随时办理过户更名手续，在交易完成一段时间后，等到符合“超5年”条件时再进行更名过户，这样可以规避或降低营业税、个人所得税等费用。授权公证的费用大约在千元以内。不过，刘海波律师强调，如果卖方不讲诚信的话，可能会存在“一房二卖”、单方毁约、产权人对房屋抵押等风险。因此，建议双方通过订立一份不可撤销的公证，尽量降低卖家单方悔约的风险。 其需要注意的是公共 窗体顶端 窗体底端 维修基金，如果卖家没有交过这笔费用，则日后会由房屋所有人即买方来承担。 二手房转让过户费用 八、维修基金：根据卖家实际用掉的维修基金数目补交给对方。 如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。 |
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