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集体土地整村拆迁模式之探讨
本文从分析一般拆迁模式的弊端开始提出整村拆迁对城市近郊区集体土地拆迁的新思路,可以有效解决拆迁户的利益诉求、历史遗留问题、避免二次拆迁、有利于村集体经济的整体协调长远发展.
都说征地、拆迁是“天下第一难”,而集体土地的拆迁又是难中之难。随着各个城市的城市化推进很多项目常由于拆迁进度原因导致工程不能如期实施,故如何破解拆迁难就成为城市建设者须解决的问题。目前杭州铁路东站枢纽地区整村拆迁的实践给我们以新的启发也带来许多思考。
1一般拆迁模式之弊端 1拆迁结束时间不确定。一方面拆迁的小部分农户的回迁安置地点往往就在需拆迁的地块内拆迁结束时间无法确定,导致回迁时间也无法确定村民心里没底。另一方面杭州市近郊区农户大部分都靠出租房屋为生原来房屋结构都是有利于出租的。据调查杭州市火车东站附近农户每年的出租收入少的也有约10万多的有30-40万。一旦拆迁至少在回迁前收入主要来源就没有了,而拆迁户要求的租金损失补偿无法可依。拆迁户间互相攀比意识很强拆迁中的阻力很大拆迁结束时间无法控制。
2村里的历史遗留问题难以根本解决。历年来不同的项目单位在村里征地和拆迁较多累积了不少历史遗留问题。这些问题涉及村与原征地单位、村与村、组与组甚至村、组与村民之间溯及时间长牵涉面广十分复杂。村里只好让后面的项目单位来解决以前的遗留问题但前面问题的经常是解决不了或只能解决部分新项目完成后又会产生新的问题。
3难以避免二次拆迁。由于以前项目单位征地只是涉及村里的一小块土地地块上的拆迁户需要安置到本村的其它土地上。如果安置的土地上还有别的拆迁户就需征地单位再设法把这些拆迁户拆迁腾出地方建造安置房以供这两批拆迁户回迁之用。但如今后遇到另外项目征地需要回迁安置房有可能再次被拆迁。而再次拆迁拆迁的难度与费用可能都会增大。
4村集体经济难以得到规模发展。杭州市对撤村建居村实行留用地管理政策留用地是以撤村建居村可转为建设用地的农用地不含林地的10的比例确定留用地建设项目应先核发留用地指标。也就是说村只有等最后一块征地完成后才能使用全部留用地指标的土地由集体统一开发规模经营。因此以前村里对村里部分征地是很有意见的因为村里要发展集体经济只能使用已完成征地所得到的留用地指标。剩下的留用地指标不知何时能通过完成征地得到使村集体经济得到规模发展。
整村拆迁的优势
1拆迁户人心齐利益诉求易解决。1大家在同一时间一起拆迁租金就无法攀比拆迁双方的注意力全转向房屋拆迁评估中大大减少了工作阻力。2由于安置地、拆迁标准全村统一使村民思想也高度统一。可以在较短的时间里使该村所有拆迁户都签订拆迁安置协议提前腾空房屋,项目单位把所有的精力投入到安置房的建设中。3由于是全村统一拆迁村里先行搬迁的拆迁户也愿意做未搬迁的亲戚的思想工作。同时随着本村搬迁拆迁户越来越多对处于犹豫状态的拆迁户在心理上的压力也越来越大不得不迅速放弃许多不切实际的要求。
2村里的历史遗留问题一并解决。通过大项目的带动整村拆迁在区、镇政府和项目单位的重视下可以组成专门的队伍一起清理问题的脉络分门别类、寻根溯源用智慧化解矛盾进而最终解决问题。
3有效避免二次拆迁减少社会矛盾产生。整村拆迁是在该村的整体规划已经确定征地手续完成后开始的。项目在取得村里内心的认可和支持后全村上下齐心协力自然会形成支持拆迁的氛围再加上项目单位实施“先签约先腾空先编号、先选房”的激励措施 很快形成拆迁户奋勇争先签约腾空的景象速度之快也大大出乎项目单位的预料。
4有利于村集体经济整体协调长远发展。整村拆迁是在村里所有地块都征地完成留用地指标全部落实地块位置也经过规划固定拆迁完成后村即可开始留用地项目的招商引资工作村集体经济通过拆迁可以得到规模发展。。
整村拆迁应注意的问题
1前期手续要准备充分。其实这次东站枢纽涉及x社区的拆迁项目单位不止一个项目手续办理进度有前有后。关键是各方都相互支持等手续齐备后及时启动拆迁。正是前期准备充分拆迁很顺利提前完成了拆迁工作。相反如果为了节约时间在手续未全的情况下仓促进行整村拆迁就有可能增加拆迁的难度和风险也会因此引发信访、行政复议的增加。一旦动迁不成工作被动将会冲击征迁工作良好局面甚至会引发社会不稳定现象。
2细节部分须仔细把握。由于是整村拆迁一旦拆迁开始后房屋的腾空、拆除工作要紧紧跟上。须切实加强拆房队伍的有序管理已经腾空可以拆除的房屋和腾空还未能办完手续暂不能拆除的房屋要仔细辨别。地块之间不同的拆房队伍也要加强沟通防止误拆现象发生以免引起拆迁双方的不愉快局面的产生。
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