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房企蜂拥养老地产“掘金” 邓浩志接受《信息时报》采访 位于广州越秀区的养老地产项目颐福居将在下个月正式开业，而在今年4月的保利房产推介会上养老地产项目也成为市场关注热点。据悉，由于嗅到了人口老龄化带来的商机，近几年来，多家房企进军养老地产。不过到目前为止，养老地产仍然没有形成成熟的规模效应。业内人士分析，养老地产前期投入大，回报周期较长，对开发商的资金要求相当高，非常考验开发商的盈利能力。 现状 超三成品牌房企进军养老地产 据《广州市养老服务机构设施布局规划（2013~2020年）》公布，截至2012年底，广州市60岁以上户籍老年人口有126.4万人，占广州人口总量的15.4%，预计到2015年将超过140万人。而据最新统计，广州市目前有养老床位3.4万张，每千名老人仅拥有床位27张。虽然，广州计划投入4.6亿元于今年9月底前动工建广州第二老人院，但这对于养老需求来说无异于杯水车薪。 近年来，出于对“银发经济”的看好，各大开发商及保险企业纷纷在养老地产上“各显神通”。除万科、保利、远洋、绿地、绿城、首创置业、燕达等房企均涉足该领域外，中国人寿、平安保险、中国太保等保险巨头，以及中国石化和中国水电等央企也纷纷投身养老地产。 有媒体统计，目前已有超过三成的品牌房企进入或宣布进入养老地产行业。除此之外，以泰康、新华、平安等为代表的保险资金也积极圈地建中高端养老社区。早在2010年，地产大佬万科就宣布在北京房山窦店试点养老地产项目，采用租、售并举两种养老地产模式，为万科养老地产领域铺路。 “广州人口的老龄化在加剧。以前去养老院探访老人，看到他们的现状让人感觉很不舒服。”养老地产颐福居的开发商广州颐德投资有限公司老总黄东升透露做养老地产的初衷。 保利地产现已在北京、上海、广州、成都、三亚等6个城市规划及在建7个养老地产项目，其中北京西山和熹会、上海西塘越项目已正式运营，在广东区域，位于广州及阳江养老地产项目已处于规划及建设阶段。对于涉足养老地产的初衷，保利认为除了出于央企的社会责任之外，还极为看好这个市场前景。保利地产董事长宋广菊曾经表示：“看到了商机，想以此为试点，看看能不能做大。” 在广州住养老公寓每月费用6000元 据悉，尽管各种企业开发养老地产信心十足，制定了计划、圈了地，但真正做出成型的养老地产的房企并不多。 由祈福地产开发的，位于番禺祈福新邨内的祈福护老公寓，是广州最早出现的养老地产项目之一。记者从祈福护老公寓网站上看到，该公寓将一套房分成数间出租，月租金4500~8000元。如果是两夫妻同住，可以选择月租1.3万元或1.55万元的两房。除了餐费和医生简单的身体检查费用，其他护理费用均要自理。记者计算了一下，两房的月租已可以在祈福小区内供一套别墅。“由于消费较高，在这里住的老年人多来自我国香港地区或其他国家，内陆老人反而不太多。”一位祈福内部人士表示。 此外，由颐德集团打造的，位于广州越秀区麓湖公园附近的养老地产颐福居也即将在下个月正式开业。当记者致电过去表示希望为父母找一个养老的地方时，工作人员先是咨询了入住者的年龄、身体情况、平时爱好，是否喜欢运动等资料。工作人员还告诉记者，该养老公寓提供月、年以及终身服务，费用则要根据老年人的身体状况来决定，一般身体良好，不需要特别护理的老年人，一人每月的费用为6000元左右，服务的内容有食、住、娱、养、护、康、学等。 据记者了解，颐德公司2011年租下横枝岗路占地面积1万平方米的仓库用地，改造成目前的颐福居。该地为广百和民政局所有，租约为20年。经过改造，颐福居共有9栋楼，楼高3层，总共220多间房，有单间、二房和三房三种户型。 分析 回报周期长 考验开发商资金链 满堂红研究部高级经理周峰表示，养老地产是房企的开拓另类市场的尝试，但能否实现除正常住宅、商业市场以外的利润增长点，还是有待市场观察。现在最主要的问题是，老年人群体内相当一部分人已是有房一族，因此未来几年可能不会购买养老地产项目，但也不排除由他们的子女代为购买，送给父母养老之用。现在养老物业多数位于市区边缘，或者郊区，空气质量属于主要的卖点，若发展商能在相关配套方面再做足工夫，令老人群体到里面居住，感觉跟在市区居住的差别不大，应可增强这类项目的吸引力。 方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，尽管养老地产是一个新的掘金点，但相比商业地产，由于开发模式和营销方式不同，养老地产前期投入大，回报周期更长，业内公认会在7~10年以上，足足是商业地产的2倍，且普遍缺乏明确的盈利模式。而这种长期运营的模式，对房地产开发企业以往的短期盈利模式形成挑战。“这就意味着充裕的资金链对养老地产的发展至关重要，如果处理得不好，开发商很可能会被拖死。”他进一步表示。 左右地产顾问有限公司总经理周帆表示，虽然广州也有一些养老地产的雏形，但真正大规模、成熟的养老地产模式还在探讨和摸索中。他认为养老地产是新型业态，属于非主流地产，并且专业性较强，一线城市开发商比较习惯于做主流地产开发，如果进军养老地产，意味着转向，这就需要大开发商做战略调整。 部分房企或借养老项目“圈地” “事实上，房企进军养老地产更多的是通过养老项目圈地。”同策咨询研究中心总监张宏伟指出，开发商往往以养老地产的名义拿地，在土地市场价格日益走高的背景下，养老地产成为开发企业进行“圈地运动”的工具，成为房企曲线拿地的救急模式。张宏伟还表示，参照国际经验，养老地产项目倾向于“小而精”发展，这主要是为了防止过多老年人群聚集而导致服务质量下降。而国内的养老地产项目动辄几百甚至上千亩的土地其实并不适合开发养老地产。之所以会产生这种现象，正是因为比起经营项目，开发商更看重的是如何取得土地。这样“挂羊头卖狗肉”的现象并不在少数。 声音 很多老年人更愿意居家养老 尽管养老地产风生水起，但是目前在国内，家庭式居住仍占据主要地位，中国传统的四世同堂理念让老人更愿意在家里养老，养老地产的潜在客户群虽然庞大但是仍然具不确定性。 廖婆婆自从退休之后就和老伴来到广州投靠了女儿，这一住就是8年，如今年纪60好几，经常有点小病痛。她和女儿探讨过养老的问题，到底是在家还是找个养老机构，但是达成的共识是，坚决不去养老院。廖婆婆的女儿认为，老人在家可享天伦之乐，子女如果平时没有时间照顾老人，可以请保姆。而让老人在养老院养老，不仅要支付较高的费用，同时也会给子女带来许多不便，如需要经常去养老院看望老人、陪老人聊天等。 他山之石 国外养老地产模式简介 样本1：美国太阳城 美国太阳城是世界知名的养老地产项目，整个社区由“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广场”六大居住社区组成。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。在太阳城每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏、草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。 样本2：日本港北新城 日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。 名词解释 何为“养老地产” 养老地产与普通住宅有着很大的区别，它是结合养老这一社会主题和地产的商业概念所形成的一种项目。从大的分类来看，养老建筑可以分为养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构四大类型。
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