房地产再融资闸门,一关就是三年。结合其关闭的背景,再看如今的松动迹象,其背后所释放的信号值得琢磨。
事实上,在房地产再融资停滞的3年中,房地产融资渠道与方式却有了迅猛发展,房地产信托、基金等杠杆工具急剧膨胀。
“房地产公司资金杠杆放的非常大”,长期从事融资业务的一位知情人士向网易财经透露,房企不管是通过信托还是银行开发贷融资,放款必须满足“四证齐全”的条件,但往往开发商从拿到地的那一天起就开始借钱了,很难满足“四证齐全”的要求。这种情况下,房地产信托的灵活性优势就显现出来了,或者通过信托资金来入股,到期后回购股份;或者干脆让施工企业去贷款,信托公司总是有办法能帮助开发商解决资金问题。当然,伴随资金而来的则是高企的融资成本。
用益信托首席分析师李旸也向网易财经表示,房地产信托成本的确比较高,但是对大多数企业来说,这种方式也更灵活,对于贷款条件不满足的企业,可以用股权等其他方式来融资。
网易财经注意到,在各显神通的融资渠道下,尽管再融资闸门紧闭,在融资总量方面,房地产行业也并没有因此而有所停滞,用益信托公布的《2012年房地产信托市场年度发展报告》中显示,2010年新增开发商资金为7万多亿元,到2011年,增长到8万多亿元,而2012年的数据则逼近10万亿元。
就目前公布再融资预案的上市房企和已经停牌“筹划重大事项”的上市房企的数量,对再融资规模进行预估,这些预案从A股市场上募集资金不过几百亿元,和10万亿元的总量相比,实为“杯水车薪”。
结合房企再融资停止的背景分析,或许如今的政策松动所释放出的信号,比带来的实质利好更值得关注。
2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”再融资的大门就此关闭。
2010年被称为“史上最严调控年”,从国四条、国十条,到全面叫停销售定金,上调二套房贷首付比例等等,调控新政频出,调控姿态也升级到坚决遏制疯狂上涨的房价。
在之后的两年中,调控政策也起到了相应的效果,开发商资金链紧张的消息频传,新开楼盘也开始“以价换量”。
但到2013年,房地产调控的风向似乎在悄然转变。今年7月份中央政治局定调下半年经济工作时,提出要“积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展”。“发展”代替了“调控”。
而今年以来,广州、北京等一线城市地王频出,楼面地价普遍超2万元\平方米,也加大了外界对房价上涨的预期。
尤其值得关注的是,一些股份制银行的开发贷开始放松。“我们行目前开发贷是放松的,甚至还鼓励开发贷,银行总部对省分行的开发贷授权放大了一倍,商业银行开发贷需要接受央行窗口指导,而央行没有对此提出异议”,某股份制商业银行投行部经理向网易财经表示。
除了释放调控信号,再融资的政策或还预示着中国房地产市场进入促进结构性调整的过程。陈国强分析,再融资开闸利好的也只是少数大型的上市公司,对于小的房产商来说,融资依然是个严峻的问题,上市房企优先发展的政策,将加速行业的整合。