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1．购房专用名词详解什么是房产五证 房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。 其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。 2．购房专用名词详解什么是两书” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 3．什么是“两书” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 4．购房专用名词详解什么是公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 5．购房专用名词详解什么是 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。 带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 6．购房专用名词详解什么是框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 7．购房专用名词详解什么是砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。 8．购房专用名词详解什么是复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： 1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。 9．购房专用名词详解什么是跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。 这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 10．购房专用名词详解什么是住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。 11．购房专用名词详解什么是住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。 12．什么是建筑容积率建筑密度和绿化率？ 消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 13．什么是住宅的开间 进深 层高和净高 网友提问：什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ 专家回复：(1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2. 7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 (4)住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 14．房屋的使用率是越高越划算吗 网友问：什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越划算吗？ 专家答： 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。 南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大，户型使用率降低?受到了一些非议。其实?这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。 国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 15．看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣 网友提问：看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣？ 专家回复：从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。 塔楼VS板楼 所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。 板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。 缺点：房价较高，户内格局不可变。 塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。 缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。 16．定金与订金到底有什么区别 网友提问：定金与订金到底有什么区别？ 专家回复：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约 定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。 17．商品房的销售面积是什么？ 网友提问：商品房的销售面积是什么？ 专家回复：商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 18．买商品房有哪些公共面积需要分摊 网友提问：商品房应分摊的公共面积包括哪些？ 专家回复：商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括： 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。 共有建筑面积的分摊方法是： 1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。 19．什么是商业房贷 什么是住房公积金贷款 网友提问：什么是商业房贷？什么是住房公积金贷款？ 专家回复：商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。 住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。 20．什么是商品房 商品房（俗称大产权） 是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。 21．什么是央产房 央产房 全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。 22．什么是经济适用房 [表状] 经济适用房 经济适用房的土地是由国家划拨，销售对象主要是中低收入家庭,购买要符合三个条件（1北京户口2 年收入6万以下3 购买人名下无房产。经济适房在房产再交易、出租、抵押时会受到限制，变成商品房要补交10%综合地价款！ 23．什么是小产权房屋？ 简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。 24．什么是限价房 简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。” 25．什么是商品房销售（预售）许可证 [表状] 《商品房销售（预售）许可证》正面 （红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内） 什么是商品房销售（预售）许可证 [表状] 《商品房销售（预售）许可证》正面 （红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内） 对购房影响重要程度： ****** [表状] 对购房影响重要程度： ****** 重点提示：怎样审看商品房销售许可证 《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 25．什么是住宅 住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 26．什么是普通住宅和非普通住宅 普通住宅和非普通住宅 非普通住宅1 房产证面积在140m2以上2住宅小区容积率在1.0以下3实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上！与以上情况相反为普通住宅！ 27．什么是廉租房 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 28．什么是存量房 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 29．什么是再上市房 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 30．什么是多层住宅 多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。 现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，如图5.5，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有电梯的特殊一点。 多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。 在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。 31．什么是高层住宅 高层住宅：指七层和七层以上，以电梯以主要交通方式的住宅。因为《国家住宅设计规范》规定：七层及以上的住宅必须设置电梯。 高层住宅由于其高度，楼层越高景观视野越好，所以一般高层住宅楼层越高单价越贵。而且离地面越远，大气的流动速度越大，自然通风效果越好。但是由于高层住宅离土地更远，住户对土地的亲和力更差，特别是不利于孩子的成长。高层住宅如果设计不妥，容易造成局部小气候的恶化，形成高楼风。 高层住宅中根据层数把7-11层的叫做小高层，可以只设置一部电梯，12层以上的住宅要求设置两部电梯。高层住宅根据自然通风条件又分为板式高层和塔式高层。 32．什么是契税 契税 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 33．什么是房产税 房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 34．请问什么是营业税附加 营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 35．请问什么是印花税 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 36．什么是个人所得税 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 37．什么是房屋层数 【房屋层数】 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内陆坪?0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 38．什么是地下室 【地下室】 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 39．什么是假层 [表状] 【假层】 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 40．什么是低层住宅 【低层住宅】 指一层至三层的住宅。 41．什么是搁楼（暗楼） 【搁楼（暗楼）】 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 42．什么是多层住宅 【多层住宅】 指四层至六层的住宅。 43．什么是中高层住宅 【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。 44．什么是高层住宅 【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。 购房合同陷阱 一、单方扩大解约权 实例：《??居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。” 实例：《??花园商品房认购协议书》规定："若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。" 点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。 二、任意使用免责权 实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 实例：天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定："房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。" 点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、建筑质量责任、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任，更不能剥夺消费者的索赔权和诉权。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 三、违约责任不对等 实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于??年?月?日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。” 点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 四、认购定金难归还 实例：成都《??花园商品房认购书》规定："认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。" 点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的"犹豫期"，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。"犹豫期"内要求退还定金的，不适用定金法则。 五、模糊标的好圈钱 实例：厦门??房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。 点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。 六、面积误差设陷阱 实例：厦门??房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定："面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算价款。" 点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。 七、一房二卖搞欺诈 实例：天津??村《购房协议书》规定："双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿。" 点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。 八、虚假宣传不负责 实例：厦门??房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定："出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。 点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。 九、购房签约先交钱 实例：广州市??房地产开发有限公司制定的《??居商品房认购书》规定："在乙方交清首期房款以及本条款5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。" 点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。 购房需注意的法律问题 一、认购书及定金 认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提前认购。 定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。 但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。 二、什么是"五证" "五证"即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。《土地证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；《用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等；《工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等；《开工证》是依法施工的证明；《商品房预（销）售许可证》是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。 三、面积的构成 商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。 建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中确没有约定，需要购房者另行约定。 公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的。 四、双倍赔偿 商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高法院《解释》的规定，商品房买卖合同不适用双倍，但有下列情形之一的，可以获得最高为一倍的赔偿。 1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的； 2、合同签订后，又将房屋设定抵押的； 3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的； 4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的； 5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。 五、"按揭"贷款 一般签订合同是在办理"按揭"之前，即有3－10日的期间让有需要的购房者办理按揭，目前我国几大银行对于按揭的规定都差不多，但要求却各有不同。购房者在签订合同时一定要先问清楚是那个银行为本次交易做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只要根据自己的情况确保能够办得下来的才予以签订合同。同时还要问清楚，银行对于相关的保险费是怎么收取的，是按总房价呢还是贷款额为标准来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不一样，所以也要问清楚。一不小心这也是一笔大费用哟。 六、关于补充协议 签订商品房买卖合同时，开发商往往准备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对标准合同的变更，如果补充协议中的约定与标准合同约定不一致的，应当以补充协议为准。如果补充协议有对购房者不利的约定，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到保护。 如何应对购房面积误差 目前，房地产市场在售的房屋从交房时间来看，可分为期房和现房。购买现房比较简单，可以实际考察后再签订购房合同，对购房人来说风险相对较小。而对于购买期房，则存在收房时要面临很多的不确定因素，其中比较常见和突出的问题就是房屋面积问题。通常在入住时，房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积都会存在一定的误差，出现这种误差后，购房人不用着急，因为这种误差从技术上来说是不可避免的，对于购房人来说，重点是要看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。 首先，根据规定，开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同，不得以建筑面积来签购房合同，通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的，所以在签约时必须要转化成套内建筑面积。 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积；而公用建筑面积由两部分组成：一、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二、公用建筑面积还包括，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 在了解这些面积的概念后，购房人最好是与开发商在购房合同中约定，出现面积误差时的处理办法，这样出现误差时即可按照约定的内容处理。如果因为不懂或其他原因在购房合同中没有约定，那么只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理。该条法律内容是：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比的计算方式为：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积?100%。 最后强调一点，虽然有上述司法解释的规定，笔者还是建议购房人依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法，最好将出现误差的情况和解决的办法约定的比司法解释更为细化，例如如果出现超出3％的情况，购房人提出退房，开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还，支付利息的计算标准等相关内容。通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益，又对开发商起着一定的约束作用，一旦出现纠纷，可以有效的解决相关问题。 购房实用手册 1．购房专用名词详解什么是房产五证 房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。 其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。 2．购房专用名词详解什么是两书” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 3．什么是“两书” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 4．购房专用名词详解什么是公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 5．购房专用名词详解什么是 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。 带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 6．购房专用名词详解什么是框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 7．购房专用名词详解什么是砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。 8．购房专用名词详解什么是复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： 1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。 9．购房专用名词详解什么是跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。 这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 10．购房专用名词详解什么是住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。 11．购房专用名词详解什么是住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。 12．什么是建筑容积率建筑密度和绿化率？ 消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 13．什么是住宅的开间 进深 层高和净高 网友提问：什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ 专家回复：(1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2. 7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 (4)住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 14．房屋的使用率是越高越划算吗 网友问：什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越划算吗？ 专家答： 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。 南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大，户型使用率降低?受到了一些非议。其实?这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。 国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 15．看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣 网友提问：看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣？ 专家回复：从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。 塔楼VS板楼 所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。 板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。 缺点：房价较高，户内格局不可变。 塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。 缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。 16．定金与订金到底有什么区别 网友提问：定金与订金到底有什么区别？ 专家回复：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约 定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。 17．商品房的销售面积是什么？ 网友提问：商品房的销售面积是什么？ 专家回复：商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 18．买商品房有哪些公共面积需要分摊 网友提问：商品房应分摊的公共面积包括哪些？ 专家回复：商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括： 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。 共有建筑面积的分摊方法是： 1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。 19．什么是商业房贷 什么是住房公积金贷款 网友提问：什么是商业房贷？什么是住房公积金贷款？ 专家回复：商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。 住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。 20．什么是商品房 商品房（俗称大产权） 是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。 21．什么是央产房 央产房 全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。 22．什么是经济适用房 [表状] 经济适用房 经济适用房的土地是由国家划拨，销售对象主要是中低收入家庭,购买要符合三个条件（1北京户口2 年收入6万以下3 购买人名下无房产。经济适房在房产再交易、出租、抵押时会受到限制，变成商品房要补交10%综合地价款！ 23．什么是小产权房屋？ 简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。 24．什么是限价房 简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。” 25．什么是商品房销售（预售）许可证 [表状] 《商品房销售（预售）许可证》正面 （红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内） 什么是商品房销售（预售）许可证 [表状] 《商品房销售（预售）许可证》正面 （红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内） 对购房影响重要程度： ****** [表状] 对购房影响重要程度： ****** 重点提示：怎样审看商品房销售许可证 《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 25．什么是住宅 住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 26．什么是普通住宅和非普通住宅 普通住宅和非普通住宅 非普通住宅1 房产证面积在140m2以上2住宅小区容积率在1.0以下3实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上！与以上情况相反为普通住宅！ 27．什么是廉租房 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 28．什么是存量房 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 29．什么是再上市房 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 30．什么是多层住宅 多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。 现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，如图5.5，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有电梯的特殊一点。 多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。 在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。 31．什么是高层住宅 高层住宅：指七层和七层以上，以电梯以主要交通方式的住宅。因为《国家住宅设计规范》规定：七层及以上的住宅必须设置电梯。 高层住宅由于其高度，楼层越高景观视野越好，所以一般高层住宅楼层越高单价越贵。而且离地面越远，大气的流动速度越大，自然通风效果越好。但是由于高层住宅离土地更远，住户对土地的亲和力更差，特别是不利于孩子的成长。高层住宅如果设计不妥，容易造成局部小气候的恶化，形成高楼风。 高层住宅中根据层数把7-11层的叫做小高层，可以只设置一部电梯，12层以上的住宅要求设置两部电梯。高层住宅根据自然通风条件又分为板式高层和塔式高层。 32．什么是契税 契税 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 33．什么是房产税 房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 34．请问什么是营业税附加 营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 35．请问什么是印花税 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 36．什么是个人所得税 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 37．什么是房屋层数 【房屋层数】 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内陆坪?0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 38．什么是地下室 【地下室】 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 39．什么是假层 [表状] 【假层】 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 40．什么是低层住宅 【低层住宅】 指一层至三层的住宅。 41．什么是搁楼（暗楼） 【搁楼（暗楼）】 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 42．什么是多层住宅 【多层住宅】 指四层至六层的住宅。 43．什么是中高层住宅 【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。 44．什么是高层住宅 【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。 购房合同陷阱 一、单方扩大解约权 实例：《??居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。” 实例：《??花园商品房认购协议书》规定："若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。" 点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。 二、任意使用免责权 实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 实例：天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定："房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。" 点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、建筑质量责任、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任，更不能剥夺消费者的索赔权和诉权。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 三、违约责任不对等 实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于??年?月?日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。” 点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 四、认购定金难归还 实例：成都《??花园商品房认购书》规定："认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。" 点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的"犹豫期"，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。"犹豫期"内要求退还定金的，不适用定金法则。 五、模糊标的好圈钱 实例：厦门??房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。 点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。 六、面积误差设陷阱 实例：厦门??房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定："面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算价款。" 点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。 七、一房二卖搞欺诈 实例：天津??村《购房协议书》规定："双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿。" 点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。 八、虚假宣传不负责 实例：厦门??房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定："出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。 点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。 九、购房签约先交钱 实例：广州市??房地产开发有限公司制定的《??居商品房认购书》规定："在乙方交清首期房款以及本条款5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。" 点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。 购房需注意的法律问题 一、认购书及定金 认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提前认购。 定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。 但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。 二、什么是"五证" "五证"即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。《土地证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；《用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等；《工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等；《开工证》是依法施工的证明；《商品房预（销）售许可证》是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。 三、面积的构成 商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。 建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中确没有约定，需要购房者另行约定。 公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的。 四、双倍赔偿 商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高法院《解释》的规定，商品房买卖合同不适用双倍，但有下列情形之一的，可以获得最高为一倍的赔偿。 1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的； 2、合同签订后，又将房屋设定抵押的； 3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的； 4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的； 5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。 五、"按揭"贷款 一般签订合同是在办理"按揭"之前，即有3－10日的期间让有需要的购房者办理按揭，目前我国几大银行对于按揭的规定都差不多，但要求却各有不同。购房者在签订合同时一定要先问清楚是那个银行为本次交易做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只要根据自己的情况确保能够办得下来的才予以签订合同。同时还要问清楚，银行对于相关的保险费是怎么收取的，是按总房价呢还是贷款额为标准来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不一样，所以也要问清楚。一不小心这也是一笔大费用哟。 六、关于补充协议 签订商品房买卖合同时，开发商往往准备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对标准合同的变更，如果补充协议中的约定与标准合同约定不一致的，应当以补充协议为准。如果补充协议有对购房者不利的约定，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到保护。 如何应对购房面积误差 目前，房地产市场在售的房屋从交房时间来看，可分为期房和现房。购买现房比较简单，可以实际考察后再签订购房合同，对购房人来说风险相对较小。而对于购买期房，则存在收房时要面临很多的不确定因素，其中比较常见和突出的问题就是房屋面积问题。通常在入住时，房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积都会存在一定的误差，出现这种误差后，购房人不用着急，因为这种误差从技术上来说是不可避免的，对于购房人来说，重点是要看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。 首先，根据规定，开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同，不得以建筑面积来签购房合同，通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的，所以在签约时必须要转化成套内建筑面积。 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积；而公用建筑面积由两部分组成：一、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二、公用建筑面积还包括，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 在了解这些面积的概念后，购房人最好是与开发商在购房合同中约定，出现面积误差时的处理办法，这样出现误差时即可按照约定的内容处理。如果因为不懂或其他原因在购房合同中没有约定，那么只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理。该条法律内容是：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比的计算方式为：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积?100%。 最后强调一点，虽然有上述司法解释的规定，笔者还是建议购房人依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法，最好将出现误差的情况和解决的办法约定的比司法解释更为细化，例如如果出现超出3％的情况，购房人提出退房，开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还，支付利息的计算标准等相关内容。通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益，又对开发商起着一定的约束作用，一旦出现纠纷，可以有效的解决相关问题。 购房实用手册 1．购房专用名词详解什么是房产五证 房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。 其中必须具备的“五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。 2．购房专用名词详解什么是两书” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 3．什么是“两书” 房地产开发商在房地产市场上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中“五证”、“两书”是最为重要的条件。 两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 有关专家特别提醒：只有合法进入市场的住宅房，才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续，各种售房文件、证件（“五证”和“两书”）是否完备。 4．购房专用名词详解什么是公寓式住宅 相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。 5．购房专用名词详解什么是 花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。 带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。 6．购房专用名词详解什么是框架结构住宅 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。适合大规模工业化施工，效率较高，工程质量较好。 框架结构由梁柱构成，构件截面较小，因此框架结构的承载力和刚度都较低，它的受力特点类似于竖向悬臂剪切梁，楼层越高，水平位移越慢，高层框架在纵横两个方向都承受很大的水平力，这时，现浇楼面也作为梁共同工作的，装配整体式楼面的作用则不考虑，框架结构的墙体是填充墙，起围护和分隔作用，框架结构的特点是能为建筑提供灵活的使用空间，但抗震性能差。 7．购房专用名词详解什么是砖混住宅 砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。作用在纵墙上的水平荷载（如风荷）一部分直接由纵墙传给横墙，另一部分则通过屋盖和楼盖传给横墙，再由横墙传至基础，最后传给地基，承重墙的厚度及长度是根据强度和稳定性的要求，通过计算来确定的。 在砖混结构中的梁有门窗过梁、圈梁、雨蓬梁、阳台梁、楼梯梁等，这些梁的长度、配筋和截面尺寸，除圈梁是按构造配筋外，其它都是通过计算设计的，圈梁主要作用是提高房屋空间刚度、增加建筑物的整体性，提高砖石砌体的抗剪、抗拉强度，因此圈梁不是承重梁，当圈梁用作过梁时，只在过梁部位按设计配筋，其它部位仍是按构造配筋，有许多把圈梁当作承重梁对待，随意将圈梁下墙体敲掉，则留下了不安全的隐患。 8．购房专用名词详解什么是复式住宅 复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发，在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（李氏设计为3.3米，而一般跃层式为5.6米），复式住宅的下层供起居用，炊事、进餐、洗浴等，上层供休息睡眠用，户内设多处墙式壁柜和楼梯，中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米，上层贮藏让高1.2米，上层直接作为卧室床面，人可坐起但无法直立。 复式住宅的经济性体现在： 1、平面利用系数高，通过夹层复合，可使住宅的使用面积提高50%--70%。 2、户内的隔层为木结构，将隔断、家具、装饰融为一体，即是墙又是楼板、床、柜，降低了综合造价。 3、上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户，通风采光良好，与一般层高和面积相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、省工、省料的特点。 复式住宅在设计施工和使用上有一些不足： 1、复式住宅的面宽大，进深小，如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳，自然采光较差。 2、层高过低，如厨房只有2米高度，长期使用易产生局促弊气的不适感，贮藏间较大，但层高只有1.2米，很难充分利用。 3、由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断，木材成本较高，且隔音、防火功能差，房间的私密性、安全性较差。尽管复式住宅有些缺点，但近年来建筑师通过不断改进、完善，不断探索，结合我国的国情，设计更加合理的结构。可以预见，这种精巧的复式住宅，由于经济效益十分明显，价格相对偏低，必然成为住宅市场上的热销产品。 9．购房专用名词详解什么是跃层式住宅 跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、福建的一些开放城市建设较多。 这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房、及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法，颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎，在南方城市建设、买卖较多，近年来在北方城市的一些高级住宅设计中，也开始得到推广。 10．购房专用名词详解什么是住宅的进深 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 为了保证住宅具有良好的天然采光和通风条件，从理论上进，住宅的进深不宜过大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，住宅进深过大，就使住房成狭长型、距离门窗较远的室内空间自然光线不足；如果人为地将狭长空间分隔，则分隔出的一部分房间就成为无天然光的黑房间。黑房间当然不适于人们居住，补数的措施之一是将黑房间用于次要的生活功能和设施安置，如储藏室、走道等，用人工照明来弥补天然光的不足。 另一措施是在住宅内部建造内天井，将光线不足的房间布置于内天井四周，通过天井来解决采光、通风不足的问题。但内天井住宅也存在厨房串味、传声、干扰大、低层采光不足的问题。 随着我国城市人口在不断增多，土地资源相对不足，而同样面积的土地，设计大进深的住宅比设计小进深的住宅可造出更大使用面积的房子。本着节约用地的原则，我们不得不选择大进深住宅来满足不断对住宅数量的需求。这实际上是一个住宅面积数量与住宅使用质量的矛盾。在今后一个很长时期，建设大进深住宅仍有必要，并有很大需求市场。至于进深过大出现的采光、通风不足等系列问题，则可通过优化住宅设计和采用相关的技术手册及设备加以解决。 11．购房专用名词详解什么是住宅的开间 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。 我国目前大量建造的砖混住宅，住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可有效缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构的整体性、稳定性和抗震性。 为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的肖前指提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型 ，距离门窗较远的室内空间自然光线不足。进深大的住宅可以有效地节约用地。 虽然小开间住宅存在着诸多优点，但也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，增加了有效使用面积；同时由于开间小，房间分割过小，不适应家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。 为改变传统的小开间住宅设计格局，从80年代末期，国家开始了大开间住宅设计的技术攻关，并确定要大力推行开间在5米以上，进深在7米以上大开间的住宅建筑体系。这种住宅可为住户提供一个40～50平方米甚至更大的居住空间，与同样建筑面积的小开间住宅相比，承重墙减少一半，使用面积增加2%，具有构造配件规格小，便于工业化生产，便于住宅灵活隔断、装修改造的特点。例如，购房者可将住宅分割成较大的两室一厅，也可根据需要分割成三室一厅。这种可自由分割的大开间住宅在国外又叫做"演进式住宅"、"空壳式住宅"。在我国由于技术、造价、建材质量等原因，大开间住宅尚处在大力推广之中，有很好的发展前景。 12．什么是建筑容积率建筑密度和绿化率？ 消费者在购房时，除了考虑地理位置和人文环境外，对生活的质量也越来越注重，他们特别关注在商品房销售的广告中常见的“建筑容积率、建筑密度、绿化率”等技术经济指标。 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 以上所提到的规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿地面积、建筑物(构筑物)所占面积、运动场地等等。 13．什么是住宅的开间 进深 层高和净高 网友提问：什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ 专家回复：(1)住宅的开间 住宅的开间就住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2. 7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。 (2)住宅的进深 住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。 (3)住宅的层高 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。 (4)住宅的净高 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示： 净高=层高-楼板厚度 即层高和楼板厚度的差叫“净高”。 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度)，这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大)，建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材也会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑，住宅的面积适宜即可。 14．房屋的使用率是越高越划算吗 网友问：什么是房屋的使用率，房屋的使用率是越高越划算吗？ 专家答： 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准，目前物业市场上出售的房屋大多以建筑面积表示，但对客户来说最具有实际使用意义的是使用面积。二者在数值上差距越大使用率越低。但是，使用率并不是越高越好。国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 一般认为，使用率越高，公摊面积就越少，相对的单位价格就更低；反之，要么是设计有问题，要么是开发商在捣鬼，反正购房者不划算?其实不然。房屋的价值除了套内使用面积以外，还与配套的公建、小区的环境和服务设施等相关联。真正高档的物业，是不能省略豪华的大堂、会所，即使是走廊也必须设计得宽一点才够档次。公共空间的品质的提升一要靠设计和后期管理，二要以一定的面积和空间作为代价。 南方许多楼盘的公共部分做得非常好，但如果用使用率指标评定，就很难得到认可。北京也有过一些楼盘，为了提升楼盘的居住品质，设计了明亮的电梯厅、宽敞的公用空间等等，但相应的分摊面积加大，户型使用率降低?受到了一些非议。其实?这些东西也是为了客户使用的。一般来说，越是高档的房子，其公摊面积越大，使用率越低。所以，如果购房者仅仅从经济上是否划算的角度来考虑使用率的高低，是不全面的。 国家现行的政策对住房使用率有一个指导性规定，即要求高层建筑使用率不低于70%，多层建筑使用率不得低于75%。由此可见，国家并没有把住房使用率的起点定得很高。专业人士认为70%至80%的使用率都是比较合理的，使用率应该有个合理的限度，并不是越高越好。所以，购房者不应盲目追求使用率，当超过合理的限度时，一定要注意辨别是以牺牲居住品质为代价换来的，还是在设计上有所突破。 15．看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣 网友提问：看房选房时怎样比较塔楼和板楼的优劣？ 专家回复：从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。 塔楼VS板楼 所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。 板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。 缺点：房价较高，户内格局不可变。 塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。 缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。 16．定金与订金到底有什么区别 网友提问：定金与订金到底有什么区别？ 专家回复：在商品房交易中，所说的订金与定金在法律上是有明显区别的。定金是一个规范的法律概念，是合同当事人为确保合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金，发展商不履行合同的，应双倍返还定金。我国《担保法》还规定：定金应以书面形式约 定，不得超过主合同标准额的20%。当事人一旦以书面形式对定金作了约定并实际支付了定金，即产生相应的法律后果。 另一方面，定金作为合同履行的一种担保，《担保法》中规定：担保合同(即定金条款)是主合同的从合同，若主合同无效，定金条款无效(另有约定的，按约定)。换言之，若合同无效，定金条款亦无效，收受定金的一方应返还定金。如一方过错造成主合同无效，过错方应承担相应的民事责任，而不是没收或双倍返还定金了。 订金并非一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，是当事人的一种支付手段，并不具备担保性质。商品房交易中，如买家不履行合同义务，并不表示他丧失了请求返还订金的权利；反之，若发展商不履行义务亦不须双倍返还订金，但这并不意味着合同违约方无须承担违约责任。 值得一提的是，签订正式的房屋预售契约之前，买卖双方签订的有关认购书(或称意向书)并不是房屋买卖契约，不具备房屋预售契约的法律效力，只是一份广义的合同。若认购书中有定金条款，则若购房者在签订认购书后反悔，发展商有权没收购房者的定金；若发展商违约，不与购房者签订正式的预售合同，则购房者有权要求发展商双倍返还定金。如果认购书中约定的只是订金，那么就不具备定金的法律后果了。 由此可见，定金与订金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订购房合同时，购房者应对此有充分的理解，并根据自己的实际情况慎重行事。 17．商品房的销售面积是什么？ 网友提问：商品房的销售面积是什么？ 专家回复：商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积＝套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。 18．买商品房有哪些公共面积需要分摊 网友提问：商品房应分摊的公共面积包括哪些？ 专家回复：商品房应分摊的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。2、套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 不应分摊的共有建筑面积包括： 1、从属于人防工程的地下室、半地下室。 2、供出租或出售的固定车位或专用车库。 3、幢外的用做公共休憩的设施或架空层。 共有建筑面积分摊原则为：产权双方有合法权属分割文件或协议的，按其文件或协议计算分摊；无权属分割文件或协议的，可按建筑面积比例进行计算分摊。 共有建筑面积的分摊方法是： 1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。 2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。 共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。 19．什么是商业房贷 什么是住房公积金贷款 网友提问：什么是商业房贷？什么是住房公积金贷款？ 专家回复：商业房贷是指在购买普通商品住房时，您可以您所购住房抵押，或以您自己或者第三人所有的其他财产作为抵押物(质物)，或者由第三人为贷款提供连带保证责任，向银行申请个人住房贷款。 住房公积金贷款是指由北京住房公积金管理中心及所属管理部，运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房公积金缴存人和缴存单位的离退休职工发放的贷款，并由借款人或第三人提供符合北京住房公积金管理中心要求的担保。 20．什么是商品房 商品房（俗称大产权） 是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。凡是自建或者委托建设者参加统建，又是自己使用的住宅、商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。 21．什么是央产房 央产房 全称为“中央在京单位已购公有住房”，允许上市的“中央在京单位已购公有住房”是指职工按房改成本价或标准价购买的央产房。职工根据国家政策，按照房改成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房和集资合建住房，也视为已购公房。所指“中央在京单位”主要包括：党中央各部门、全国人大机关、全国政协机关、最高人民法院、最高人民检察院、国务院各部委、各直属机构、各人民团体，及其所属单位。 22．什么是经济适用房 [表状] 经济适用房 经济适用房的土地是由国家划拨，销售对象主要是中低收入家庭,购买要符合三个条件（1北京户口2 年收入6万以下3 购买人名下无房产。经济适房在房产再交易、出租、抵押时会受到限制，变成商品房要补交10%综合地价款！ 23．什么是小产权房屋？ 简单解释，国家发产权证的叫大产权。如开发商办理合法的立项开发手续后，办理土地出让手续并按规定上缴给国家土地出让金和使用税（费），由国家发放给开发商土地使用证和房屋预售许可证，这样的房屋称为大产权房屋。而国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，也就是说在农民的集体土地上，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，并没有国家房管部门的盖章，这种房屋被视为乡产权，即小产权房屋。 24．什么是限价房 简单理解限房价、限地价的“两限”商品房。 保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。 眼下正在积极推进的“限价商品房”。按照新规划思路，这类产品主要针对两部分人群：一是具备一定房产消费能力的人群，二是定向购买的拆迁户。“限价商品房拥有和商品房同等的产权，而拆迁房屋通常也具有正常产权，因此拆迁户购买限价商品房是以产权置换产权，这样比较合理。” 25．什么是商品房销售（预售）许可证 [表状] 《商品房销售（预售）许可证》正面 （红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内） 什么是商品房销售（预售）许可证 [表状] 《商品房销售（预售）许可证》正面 （红框中的预售范围为本项目可销售楼层，购房者务必看清购买楼层是否在预售范围内） 对购房影响重要程度： ****** [表状] 对购房影响重要程度： ****** 重点提示：怎样审看商品房销售许可证 《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。其主管机关是北京市国土房管局，证书由市国土房管局统一印制、办理登记审批和核发证书。房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。购房者如需调查房屋的建筑质量，还可查验房地产商的《工程验收证》。 25．什么是住宅 住宅 是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包括托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。 26．什么是普通住宅和非普通住宅 普通住宅和非普通住宅 非普通住宅1 房产证面积在140m2以上2住宅小区容积率在1.0以下3实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以上！与以上情况相反为普通住宅！ 27．什么是廉租房 廉租住房 是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 28．什么是存量房 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 29．什么是再上市房 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。 30．什么是多层住宅 多层住宅：指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。多层住宅可以不设置电梯，楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。 现在房地产市场上的叠拼别墅（也有叫叠加式别墅的）一般四至六层，由每单元二至三层的别墅户型上下叠加而成，如图5.5，实际上就是采用别墅户型的多层住宅，其中极少数有电梯的特殊一点。 多层住宅一般一梯两户，每户都能实现南北自然通风，基本能实现每间居室的采光要求，一梯三户或一梯三户以上则必须牺牲一户或多户的南北自然通风，不值得提倡，现在也不多见了。多层住宅一般采用单元式，共用面积很小，这有利于提高面积利用率，但是同时也限制了邻里的交往。多层住宅的住户（除了一部分首层住户）由于没有自家花园，对土地的亲近感淡薄了很多。 在现阶段我国的都市里，多层住宅多属于中高档住宅，购买者一般是为了追求较高的生活品质，合理的户型设计和优美的社区环境是关注的焦点。 31．什么是高层住宅 高层住宅：指七层和七层以上，以电梯以主要交通方式的住宅。因为《国家住宅设计规范》规定：七层及以上的住宅必须设置电梯。 高层住宅由于其高度，楼层越高景观视野越好，所以一般高层住宅楼层越高单价越贵。而且离地面越远，大气的流动速度越大，自然通风效果越好。但是由于高层住宅离土地更远，住户对土地的亲和力更差，特别是不利于孩子的成长。高层住宅如果设计不妥，容易造成局部小气候的恶化，形成高楼风。 高层住宅中根据层数把7-11层的叫做小高层，可以只设置一部电梯，12层以上的住宅要求设置两部电梯。高层住宅根据自然通风条件又分为板式高层和塔式高层。 32．什么是契税 契税 是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。 33．什么是房产税 房产税 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 34．请问什么是营业税附加 营业税附加 是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 35．请问什么是印花税 印花税 指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。 36．什么是个人所得税 个人所得税 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 37．什么是房屋层数 【房屋层数】 房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内陆坪?0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。 假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 38．什么是地下室 【地下室】 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在2.2m以下的半地下室）。 39．什么是假层 [表状] 【假层】 是指建房时建造的，一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m，面积不足底层的二分之一的部分。附层（夹层）是房屋内部空间的局部层次。 40．什么是低层住宅 【低层住宅】 指一层至三层的住宅。 41．什么是搁楼（暗楼） 【搁楼（暗楼）】 一般是房屋建成后，因各种需要，利用房间内部空间上部搭建的楼层。 42．什么是多层住宅 【多层住宅】 指四层至六层的住宅。 43．什么是中高层住宅 【中高层住宅】 指七层至九层的住宅。 44．什么是高层住宅 【高层住宅】 指十层及十层以上的住宅。 购房合同陷阱 一、单方扩大解约权 实例：《??居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。” 实例：《??花园商品房认购协议书》规定："若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。" 点评意见：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”等内容都不具体明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能。上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。 二、任意使用免责权 实例：某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 实例：天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定："房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂缝。房屋交付使用时，梁、板、墙体等如出现裂缝，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。" 点评意见：在上述原因中，有的确实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方原因造成，如承建商施工误期、建筑质量责任、因技术上需要更改图纸、因天气影响或其他异常困难及重大技术问题不能及时解决导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承担违约责任，更不能剥夺消费者的索赔权和诉权。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好准备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人原因造成的，开发商应向消费者承担违约责任，再依法律、依约定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必承担任何责任。 三、违约责任不对等 实例：某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一则内容：“(1)甲方须于??年?月?日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。” 点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。这种条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。 四、认购定金难归还 实例：成都《??花园商品房认购书》规定："认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。" 点评：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的"犹豫期"，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。"犹豫期"内要求退还定金的，不适用定金法则。 五、模糊标的好圈钱 实例：厦门??房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款。 点评：签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。 六、面积误差设陷阱 实例：厦门??房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定："面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结算价款。" 点评：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。 七、一房二卖搞欺诈 实例：天津??村《购房协议书》规定："双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿。" 点评：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利，属违法、无效条款。 八、虚假宣传不负责 实例：厦门??房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》规定："出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据。 点评：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便，其内容与法律规定相抵触，为无效条款。 九、购房签约先交钱 实例：广州市??房地产开发有限公司制定的《??居商品房认购书》规定："在乙方交清首期房款以及本条款5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。" 点评：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款。 购房需注意的法律问题 一、认购书及定金 认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提前认购。 定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于任何一方的责任，定金应当退还。 但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。 二、什么是"五证" "五证"即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许可证》和《商品房预（销）售许可证》。《土地证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；《用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等；《工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等；《开工证》是依法施工的证明；《商品房预（销）售许可证》是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。 三、面积的构成 商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积的构成。 建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生误差怎么办，合同中确没有约定，需要购房者另行约定。 公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的。 四、双倍赔偿 商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高法院《解释》的规定，商品房买卖合同不适用双倍，但有下列情形之一的，可以获得最高为一倍的赔偿。 1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的； 2、合同签订后，又将房屋设定抵押的； 3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的； 4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的； 5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。 五、"按揭"贷款 一般签订合同是在办理"按揭"之前，即有3－10日的期间让有需要的购房者办理按揭，目前我国几大银行对于按揭的规定都差不多，但要求却各有不同。购房者在签订合同时一定要先问清楚是那个银行为本次交易做的按揭，对本地与外地有什么具体要求。只要根据自己的情况确保能够办得下来的才予以签订合同。同时还要问清楚，银行对于相关的保险费是怎么收取的，是按总房价呢还是贷款额为标准来计收费用的。这个问题上，每个银行的做法都不一样，所以也要问清楚。一不小心这也是一笔大费用哟。 六、关于补充协议 签订商品房买卖合同时，开发商往往准备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上，补充协议视为对标准合同的变更，如果补充协议中的约定与标准合同约定不一致的，应当以补充协议为准。如果补充协议有对购房者不利的约定，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到保护。 如何应对购房面积误差 目前，房地产市场在售的房屋从交房时间来看，可分为期房和现房。购买现房比较简单，可以实际考察后再签订购房合同，对购房人来说风险相对较小。而对于购买期房，则存在收房时要面临很多的不确定因素，其中比较常见和突出的问题就是房屋面积问题。通常在入住时，房屋实际面积和当初签订购房合同时约定的面积都会存在一定的误差，出现这种误差后，购房人不用着急，因为这种误差从技术上来说是不可避免的，对于购房人来说，重点是要看误差的比例和开发商解决误差问题的方式。 首先，根据规定，开发商出售期房必须以套内建筑面积数来签订购房合同，不得以建筑面积来签购房合同，通常开发商在宣传房屋价格时都是以建筑面积来计算的，所以在签约时必须要转化成套内建筑面积。 根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》规定，商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积；而公用建筑面积由两部分组成：一、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二、公用建筑面积还包括，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 在了解这些面积的概念后，购房人最好是与开发商在购房合同中约定，出现面积误差时的处理办法，这样出现误差时即可按照约定的内容处理。如果因为不懂或其他原因在购房合同中没有约定，那么只能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定来处理。该条法律内容是：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比的计算方式为：面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积?100%。 最后强调一点，虽然有上述司法解释的规定，笔者还是建议购房人依据所购房屋的性质和该项目可能存在的问题与开发商约定好解决面积误差的具体办法，最好将出现误差的情况和解决的办法约定的比司法解释更为细化，例如如果出现超出3％的情况，购房人提出退房，开发商应在几日内将购房人已付房款以何种形式退还，支付利息的计算标准等相关内容。通过这样的约定购房人既保护自身的合法权益，又对开发商起着一定的约束作用，一旦出现纠纷，可以有效的解决相关问题。 牛年如何购买二手房 置业专家帮您支四招 瑞鼠辞岁，祥牛拱门，牛年带着希望和祝福走进了我们的生活。许多购房人盼望在牛年里安家置业，买到一套新怡的二手房。那么如何面对变幻莫测的市场行情和为数众多二手房源买到一套适合自己的二手房呢？在此，“我爱我家”的置业专家支招如下： 房价要看大势，更要具体问题具体分析 楼市与股市，从投资的角度来看，一个保值稳健属于“保守派”类型，一个风险刺激属于“激进派”类型，两者看似截然不同却又有着千丝万缕的微妙关联。买房与炒股极为相像的是既要纵观全局，盯大盘、看指数，又要具体问题具体分析，看个股、看上市公司；整体房价只能做参考，具体地段，具体楼盘，具体房型有时和整体市场行情无关。选好个股、选好楼盘即使是熊势也能逆风飞扬。08年全国房地产市场整体呈下降趋势，不少购房人观望等待，09年是否还要继续？“我爱我家”认为，购房人可以不必等待了，因为投资很难抄底，买房也很难买到最低价，只要碰到合适的价格就可以出手购买了。从房地产市场来看，经过去年一年的市场洗礼现在北京楼市部分地区的房价与06年的价格水平很接近，个别热点区域的房价更是超乎想象的“低”，购房人入市问题不大，切莫错过了最佳购买时机。 价格倒挂区域可以加大对业主议价力度 从春节前后的房地产市场价格走势来看，各区域新楼盘竞相降价的同时，二手房价格变化却不明显，在降价的新楼盘中有不少都是准现房。某些热点区域二手房比新房还贵，购房人很是迷惘。“我爱我家”认为，对于看准二手房地段和现房优势的购房人来说，在一二手房价格倒挂的区域反而更加有利于砍价，购房人可以利用周边新房的降价优势来压制二手房业主，向他们施加压力加大议价力度，促成低价成交。从目前二手房市场实际操作来看，部分区域的二手房业主迫于区域一手房价走低的现实压力，与购房人商议价格时态度不再像以前那样强硬，购房人大可从容应对。 充分用好各种金融财税优惠政策 09年买房，从各项金融政策来看利好更加倾向购房人。担保公司“伟嘉安捷”的贷款理财师指出，五次降息后形成的低利率，首套住房贷款首付比例降至二成，二套房贷政策层面的“尺度性”放宽以及各家银行相继出台房贷七折优惠利率细则，再加上各项税费的减免政策，营业税征收时间“五年变二年”，契税的优惠，土地增值税、印花税的取消等等，购房人可以灵活运用这些金融财税政策结合自身需求，抓住09年贷款买房的有利时机，大大减少房价之外的购房成本。 更多关心即将开通的轨道交通沿线 轨道交通带给一个城市的发展与影响是极其深远的，对于房地产市场来说更是如此。随着北京市轨道交通规划和建设力度的加大，09年购房人也要对即将开通的新轨道交通沿线给予更多关注。比如横贯南北的4号线途径马家堡、菜市口等区域，为北京西南地区的发展带来新契机，在高房价区中关村上班的白领或商业人士可以选择在这些区域购买相对房价较低的二手房产。另外，09年正在建设的地铁线路还有穿越北京“东西板块”的6号线与7号线等，这些地铁线路开通之后也将为其沿线区域带来新的变革和发展。“我爱我家”的置业专家认为，人们的居住格局和购房区域选择将会随着轨道交通的变化而转变，所以购房人应多关心这些即将开通的轨道交通沿线区域二手房产，细致了解轨道交通与房产的“关系”，从中找到适合自己的置业目标。 |
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