2001年以前，国有土地配置政策以行政划拨的政府配置和协议出让的准市场配置为基本特征，其后，国有土地供应特别是经营性土地供应，则进入了以招标拍卖挂牌(简称招拍挂)出让为基本形式、以市场形成价格为核心的典型的土地资源市场配置阶段。从 一、招拍挂交易规则普遍确立。到2004年，全国31个省、自治区、直辖市均出台了招拍挂政策，制定了招拍挂操作规范，各市县都制定了招拍挂交易规则。特别是2004年3初，国土资源部监察部下发《关于继续开展经营性土地使用权招拍挂出让情况执法监察工作的通知》，规定各地必须于 二、招拍挂交易活动日益活跃。自从1987年深圳首先拍卖了第一宗国有土地使用权以来，在相当长的时间内，只有东南沿海市场发育较好的地区开展过为数不多的土地使用权招标拍卖出让活动，土地出让仍以协议出让为主要形式。1999年，国土资源部要求大力推进国有土地使用权招标拍卖，特别是2001年国务院15号文件要求商业性房地产开发用地必须招标拍卖出让和2002年国土资源部第11号令规定商业、旅游、娱乐和商品住宅四类用地必须招拍挂出让，政策要求和交易规则的建立与完善，为招拍挂交易活动的开展奠定了坚实的制度基础，6年来，招拍挂交易活动日益活跃，交易范围不断扩大，交易宗地数增长迅速。1999年，全国只有23个省区市以招标拍卖方式出让土地，到2004年，全国31个省区市的经营性土地全部以招拍挂方式出让。1999年全国招标拍卖出让土地仅15325宗，到2003年达到50006宗.，增长了3倍多。 三、招拍挂市场的交易范围不断扩大。1999年，全国招拍挂出让国有土地面积仅 四、招拍挂出让面积占土地出让总面积的比例逐年提高。按照土地法律法规规定，政府在城市规划区内供地的总量中，有偿供地的面积比例应达到40%—50%：在有偿供地的总量中，招标拍卖挂牌供地面积比例应达到30%～40%。当然，城市类型不同，发展阶段不同，用地性质不同，招标拍卖挂牌出让占出让总量的比例会有所不同。1999年，在全部出让土地中，招标拍卖的比例仅占2.38%，全国97.62%的国有土地仍以行政色彩较为深厚的协议出让方式供应。2002年国土资源部发布11号令停止经营性用地协议出让，代之以招拍挂出让以来，这一比例发生了实质性变化，当年招拍挂出让占出让面积的比例达到14.57%，较1999年提高了12.19个百分点，2004年为29.15%，较1999年则提高了26.77个百分点。招拍挂出让成为经营性国有土地供应的主渠道，市场配置土地资源的基础性作用得到了有效的发挥。 五、招拍挂出让价款增长较快，占出让总价款的比例逐年上升。在国有土地出让的四种方式(协议、招标、拍卖、挂牌)中，招拍挂出让方式能最大程度地体现公开、公平、公正的市场法则，能最大限度地显化国有土地资产应有的市场价值，最能体现价值规律、供求规律和竞争规律，最能发挥政府宏观调控下市场配置资源的基础性作用，也最能体现资源配置的市场经济方向。因此，在国有土地出让中，以招拍挂方式出让的国有土地越多，招拍挂出让价款就越多，占出让总价款的比例就越高。2001年以来招拍挂出让的实践，就证明了这一点。 一方面，由于推进国有土地有偿使用，土地出让价款增长较快，2001-2004年出让土地价款达15000多亿元，在城市建设、企业改制、安置职工等方面发挥了不容忽视的作用。另一方面，2001～2004年，招拍挂出让面积占出让总面积的比例均大大低于招拍挂出让价款却占出让总价款比例。特别是2003和2004年，招拍挂出让的面积占出让总面积的不到30%，但招拍挂出让的价款占出让总价款的比例却超过了50%，充分说明了招拍挂方式所具有的市场特征。 六、挂牌出让成为国有土地出让的重要形式。 在2003—2004年的国有土地招拍挂出让中，挂牌出让的面积占招拍挂出让总面积的比例分别为69.2%和72.6%，而招标拍卖的比例仅为30.8%和27.4%，不到三分之一；同期挂牌出让价款占招拍挂出让总价款比例分别为51.4%和61.4%，而招标拍卖的比例仅为48.6%和38.6%，均低于挂牌出让所占份额。 七、招拍挂的市场交易价格稳中有升，但占房价比重不高。从土地市场的实际运行状况分析，作为反映土地市场变化的重要指示器，受房屋需求的较快增长、公众对房地产价格预期以及2004年政府调控土地供应的宏观政策等因素的影响，2002—2004年，招拍挂成交价也呈稳中有升走势，但未出现奇高上扬的情况。2002—2004年全国招拍挂出让单位面积地价分别为535.4、567.2和624.5元／平方米，环比增长分别为5.73%和10.12%。特别需要明确的是，招拍挂出让的国有土地，绝大部分是用于商业、旅游、娱乐和商品住宅的经营性土地，平均容积率在1.5左右。而以此计算，2002—2004年单位房屋面积所含招拍挂出让地价分别为357、378、416元／平方米。2004年，全国平均房价2758元／平方米，地价只占房价的15.1%。由此可见，说“房价猛涨的根源是土地价格上升的结果”，是缺乏实际依据的。 八、2005年的招拍挂市场预测。一是实行从紧的土地供应政策。2005年，政府将继续实行从严从紧的建设用地供应政策，收紧“地根”，“土地闸门”仍将偏紧。在此宏观政策背景下，招拍挂出让土地总量必然会受到一定影响。二招拍挂出让向存量地倾斜。为控制建设用地供应总量，严控增量用地，2005年，国土资源部将把盘活存量用地作为供地的主要方式，新上项目首先要利用城镇闲置土地、空闲地和批而未供地等存量建设用地。政府供地政策调整，也带来土地招拍挂出让结构的改变。三是推进工业用地招拍挂出让。2004年10月，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》明确提出，要大力推进土地资源的市场化配置，逐步推进工业用地的招拍挂出让。2005年，招拍挂出让的土地不再局限行11号令规定的四类经营性用地，工业用地也将逐步实行招拍挂出让。土地资源市场配置的范围进一步扩大。四招拍挂市场更力口规范。8·31之后，经营性土地协议出让问题已经解决，土地市场得到净化。2005年，所有经营性土地要进入市场公开交易，统一的交易规则和政府的宏观政策调控，将使开发商投资理性化，招拍挂交易价格趋于正常化，交易行为规范化。 |
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