|
养生地产发展前景及开发策略浅析 文章结构 第一部分 养生地产基本含义——第1页 第二部分 养生地产产生背景及开发注意事项——第2页 第三部分 养生地产的市场需求及机遇——第3页 第四部分 开发养生地产的风险——第4页 第五部分 前期调研要点——第5页 第一部分 养生地产基本含义 作为一种特殊的房地产新形态，目前业界对养生地产的定义没有一个权威、明确的界定。综合来看，所谓养生地产，就是凭借优越的生态景观资源和气候条件，在具备宜居条件的区域将养生、保健理念渗透在房地产开发中去，通过生态环境、建筑科学、服务设施和物业管理的资源整合，开发建设对身心健康有改善和促进意义的商品房屋。 按照客户居住时间长短，养生地产可分为常住型、周末型、度假型。根据客户入住时间设计配套服务项目。距离大城市较远的一般为度假型，距离大城市较近的一般为常住型，距离在中间的一般为周末型。 养生内容有： 1、环境养生 环境是最根本的因素，洁净优美、空气清新的环境最基本和最本质的要求。 2、药食养生 通过服用药饵、食物，达到调理身心、平衡阴阳、延年益寿的效果。 3、理疗养生 通过针灸、刮痧、拔罐、推拿、按摩等技术，使堵塞的经络恢复畅通，血气得以顺畅流通全身，从而消除疲劳、疼痛、酸麻等症状，提高生活质量。 4、气功养生 通过调心（控制意识，松弛身心）、调息（均匀和缓、深长地呼吸）、调身（调整身体姿势、轻松自然地运动肢体），使身心融为一体，百脉通畅。 5、国外养生方式 注重身体锻炼，通过体育运动达到增强体质、提高抵抗力的效果。通过药物抗衰老方面技术也很突出。 第二部分 养生地产产生背景及开发注意事项 中国改革开放以来，大陆沿海一带经济获得腾飞，在粗放型的发展模式下，基本上是“以环境换发展”，珠三角的大多数城市也就沦为区域功能分工中的“厨房”、“厕所”，人们在收入增加的同时不得不忍受环境污染的痛苦。另外工作压力导致亚健康覆盖整个城市，因此富裕阶层呼唤健康的生活方式-养生。养生的根本是环境，在优美的环境中生活就需要房地产公司来建设房屋。因此养生地产就诞生了。 养生地产除了需要满足房地产开发常规要求外，因其养生特性，还要保证以下几点： 1、自然环境优越 环境是唯一的决定性因素，因为环境是不可复制和迁移的，其他养生功能均可复制、创造和迁移。因此考察项目，首先考察环境是否满足要求。然后考虑交通、配套设施（给排水、电、气、暖、通讯、网络、购物、饮食、医疗等）。 养生地产对自然环境的要求相当高，最好是原生态环境，有青山绿水，空气清新，宁静幽雅。 2、养生文化的营造 首先，建立一系列专门养生配套，与环境共同打造养生生活，达到健康怡情的效果。这些配套包括一般意义的健身体育场地设施（如各类球场、太极练场等）、引进具有中华养生特色的养生场馆（比如引进一些养生馆、国医馆、书画馆、养生食坊等等，将会所开发成为养生活动服务的场所，如果有条件可以开发温泉疗养等）。服务设施要在满足老龄化和亚健康群体的健康保健需求方面做出最具有人性化的设计和配置，如健身广场、有氧运动设施、健身房、音乐房、氧吧、休养室等。而物业管理的服务标准也要在养生和保健内容设置上体现极强的人性化，如太极拳俱乐部、瑜伽馆、温泉洗浴馆、养生药膳餐厅、保健中心、心理咨询中心等，既要满足业主的养生消费还要创造性的将养生产业进行商业运营，提高养生产业链的就业功能和创业功能，使得养生社区开发与养生产业完美结合，创造出养生地产独特的产业运营优势。 其次，与专业的医学机构合作，取得优势互补，将养生医疗服务送到业主家门口，共同探讨健康生活方式的新方向。比如广州“南沙奥园”就利用自身的地理环境优势，与广州中医药大学联袂，意欲打造面向珠三角、服务粤港澳的养生基地。 第三，在建筑、户型、景观设计上，以地形为根据，体现人与自然的融合，彰显养生休闲价值，达到天人合一的境界。 3、占地规模要大 第一，养生在精神上追求闲适、放松的状态，在环境上要求怡人舒心，这就要求有宽阔的社区空间，丰富的景观设计。 第二，养生地产项目需要配置各种相应的功能服务，提供生活、休闲、娱乐，甚至商务的多元化平台，而这些功能的整合需要较大规模的面积。 第三，养生生活方式需要与外界保持一定的“隔离性”、“私密性”，而占地面积大正是有力的保证。 养生地产楼盘用地面积列举：大连红星海世界观112万㎡，太仓向东岛101万㎡，烟台天越湾85万㎡，广州南沙奥园67万㎡，广东肇庆星湖名郡60万㎡，长沙新地东方明珠39万㎡，上海新太阳养生城34万㎡。 4、配套齐全现代化设施 在符合自然资源条件下，依托发达的交通系统，与现代都市生活尽可能达到无缝融合，悠闲而不封闭，自在而不出世。 可配套商务、会议、娱乐、社交、购物为一体的多元化养生生活中心。 5、后续服务投入较多 由于养生不仅是居住，其他服务功能需要开发商统一管理，若把其他服务功能分包，可能整体协调性没有保障，导致无法达到预期的养生目的。如果后续服务好，形成口碑，可为开发商同类项目带来新客户。 第三部分 养生地产的市场需求及机遇 需求主要有4个来源： 1、亚健康人群 联合国健康组织的调查显示商业社会的人群中有20%的人是患者、75%为亚健康人群、只有5%是健康人。 2、处在生态环境恶化和环境污染中的人群 我国环境污染非常严重，清华大学环境科学与工程系教授贺克斌2012年6月表示，执行新的空气质量标准后，我国70-80%的城市空气中的细颗粒物PM2.5超标。现在虽然开始治理，但效果并不显著。 3、老人 中国人口中60岁及以上为1.6亿人，约占全国总人口的12%。 4、追求生活质量的人群 我国经济发展正在由粗放型向可持续型转变，随着产业转型成功，一批新的高收入群体又将产生，这些人可能大部分是70后、80后出生的，对生存环境和生活质量有着更高的要求。加上早期经济成功的40后、50后和60后的高收入群体进入老年阶段，身体健康会在不可避免的衰老中日益受到重视。 从上述4条来看，基数巨大的人口对养生地产会有强烈需求。而其中有购买力的人群，也是相当可观的。所以养生地产长期来看，必然有良好的前景。 在大开发商没有重点开发养生地产的情况下，如果有开发商早期进入养生地产，并且通过几个项目树立了良好的口碑，则能以品牌优势和人才优势争得先机，抢占市场，并且能以较高附加值取得良好的投资回报率。还能通过资金优势和品牌优势抢占优质地块，在养生地产兴起之时占有土地成本低的优势。 第四部分 开发养生地产的风险 1、养生地产是新型产业，被市场广泛接受的时间尚需观察，是否会受到政策约束也缺乏判断依据。 因此开发养生地产要试探性为主，待观察到可靠的信号后再加大投入力度。 观察信号有销售速度、价格承受能力、政策动向（比如信贷支持，税收支持，在容积率上与别墅分开对待）。 2、销售周期也难以把握。 养生地产客户群定位于高收入群体，来源分散，因此销售费用高，广告内容传送到目标客户可能周期较长，效果也慢，因此销售周期也难以把握。 对销售方式需根据效果不断摸索、改进，可行性分析中对资金成本要充分考虑销售缓慢的因素。 3、选址不准，满盘皆输。 由于自然生态环境的稀缺性，养生地产在地域上受到较大限制，如果选址不当，则可能成为烂尾楼。从全国来看，烟台、海南、丽江、昆明等地有环境优势，可以较充分地发展养生地产。工业污染严重的地区，优质环境资源匮乏，其周边地区则有非常好的开发机会。比如广东省肇庆，工业落后，但生态资源保护相对周边地市就非常完好，因此可以依托鼎湖山的资源优势，大力开发养生地产。海南省因旅游地产炒作过度，供过于求，房价虚高，投资则需谨慎，但南海诸岛在我国阶段性解决国际争端后，有开发价值。 4、大开发商尚未重点投向养生地产。 以恒大和万科为例。 2013上半年销售面积第一名恒大，其网站公布的集团业务没有养生地产，但有旅游地产板块-旅游综合体，功能与养生地产接近，在广东、重庆、天津等全国多个省市布局20余处，已在广东、重庆、天津打造出中国规模最大、档次最高、功能最全的国际级旅游度假天堂。布局20余处，只开发了3处，说明恒大并不急于开发旅游地产。2013上半年销售额第一名万科的网站没有业务分类介绍，但从万科高层公开言论来看，万科开发重点是满足刚性需求的住宅，王石则一直强调只开发住宅，但自2012年12月万科商用战略发布会举行，到2013年上半年，万科已在全国50多个城市布局商业地产，这说明万科战略转向非常明确且迅速。恒大和万科均没有特别提到养生地产，这说明养生地产尚未进入开发高潮。 5、政策禁止新批别墅项目（容积率低于1.0），而养生地产容积率一般低于1.0，在开发中要注意回避政策风险。 第五部分 前期调研要点 假如有意向地块需要开发，应对该地块周围同类项目进行调研，分析其销售方式与效果，估计其投资回报率和资金回收期。也要调研入住客户的感受和意见、建议，为我所用。该地块周围如没有同类项目，需要调研其他地区的同类项目。有比较才知道优劣。 2013-7-18 |
|
|
