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上诉人（原审被告、反诉原告）张海燕，男，1958年。 委托代理人杨金保、武爱芬，济源市沁园街道法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）袁丽娜，女，1979年。 委托代理人袁仁，系袁丽娜父亲。 委托代理人周合新，河南凌峰律师事务所律师。 上诉人张海燕与被上诉人袁丽娜不动产登记纠纷一案，袁丽娜于2011年5月31日向济源市人民法院提起诉讼，请求判令张海燕为其办理自来水公司二水厂家属院南楼中单元5楼西户的房产过户手续，并且返还多收取的5000元房款。济源市人民法院于2012年3月9日作出（2011）济民二初字第332号民事判决。张海燕不服该判决，向本院提出上诉。本院于2012年5月8日受理该案后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。 原审法院查明：2006年8月31日，袁丽娜与张海燕签订一份售房合同。合同约定：袁丽娜以总价款110000元的价格购买张海燕自来水公司家属院南楼中单元5楼西户的房屋一套，先付60000元，房主搬走交完钥匙后再付30000元，等房产证过户到袁丽娜名下再付20000元，过户费用一切由张海燕承担。过户前无论国家增长任何费用均由张海燕负责。合同签订后，袁丽娜按照合同约定分别于2006年8月和9月29日支付张海燕60000元和30000元，并于2006年9月29日张海燕将该房及地下室的钥匙交付给袁丽娜，袁丽娜入住至今。后袁丽娜又分别于2007年4月25日和11月25日支付张海燕10000元和15000元。张海燕并于2007年11月25日给袁丽娜出具收据，载明“今收到袁仁现金15000元，房款全部清完。包括办证一切费用有我负责。办证名为袁仁名。张彪”。但后因房价上涨、过户费用大幅增加等原因，张海燕一直没有给袁丽娜办理过户手续，且没有形成一致意见。另查：张海燕和张彪属同一人。 原审法院认为：2006年8月31日，袁丽娜与张海燕签订的售房合同是双方真实意思表示，且该合同内容并不违反法律禁止性规定，对双方均具有约束力。张海燕辩称该房的实际购买人是袁丽娜的父亲袁仁，袁丽娜不具备原告的诉讼主体资格，但没有就自己的主张提供足够的证据加以证明，对张海燕的该辩称理由，法院不予支持，袁丽娜具备本案的诉讼主体资格，予以认定。合同签订后，袁丽娜按照合同约定履行了自己的付款义务，张海燕也应将房屋交付袁丽娜，并办理过户手续。但是根据法院查明的事实，袁丽娜分4次支付张海燕共计115000元，而合同约定房款为110000元。结合2007年11月25日张海燕给袁丽娜出具的收据内容，多付的5000元应理解为从2007年开始，我市房价上涨、过户费用大幅增加等市场因素，双方经过协商之后袁丽娜另行支付的过户补偿费用，张海燕才写下“房款全部清完。包括办证一切费用有我负责”的内容。所以，袁丽娜主张要求张海燕返还多付的5000元的诉讼请求，法院不予支持。张海燕辩称并反诉袁丽娜购买其房屋时并不包括地下室，并要求袁丽支付从2008年5月至今的3年房租1500元。根据法律规定，标的物分为主物和从物。而在本案中地下室就是自来水公司二水厂家属院南楼中单元5楼西户的房产的从物和配套设施，并且根据法院查明的事实，2006年9月29日，张海燕将自来水公司家属院南楼中单元5楼西户的房屋的钥匙和地下室的钥匙同时交与袁丽娜使用的，所以张海燕辩称当时其和袁仁口头协商，由袁仁租赁其该地下室暂时使用，租金每年500元，显然不符合常理，并且其没有就自己的主张提供足够的证据加以证明，对张海燕的该辩称理由，法院不予支持。现袁丽娜要求张海燕办理自来水公司二水厂家属院南楼中单元5楼西户的房产过户手续，理由正当，符合法律规定，予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、张海燕在判决生效后十日内为袁丽娜办理自来水公司二水厂家属院南楼中单元5楼西户的房产过户手续；二、驳回袁丽娜要求张海燕要求返还5000元的诉讼请求；三、驳回张海燕的反诉请求。案件受理费150元，由袁丽娜负担50元，张海燕负担100元；反诉案件受理费150元，由张海燕负担。 张海燕上诉称：一、双方签订的《售房合同》由于缺少其他共有人签字而无效。然而一审法院却判决其履行过户义务，实属不妥。《城市房地产管理办法》第三十八规定，共有地产，未经其他共有人同意，不得转让。其与袁丽娜签订的售房合同所涉及的房屋系其与妻子共有，该合同订立时，其妻未签字确认，订后也未书面同意出售该房。该合同违反了《城市房地产管理办法》中关于转让房地产的禁止规定，应属无效合同。二、一审法院将地下室，认定为《售房合同》所涉房屋的从物属认定事实错误。一审判决认为地下室是房产的从物和配套设施，以其将房屋的钥匙和地下室的钥匙同时交给袁丽娜，便认定双方协议中的房屋买卖包含地下室，与事实不符，明显错误。一审中其提供的证据证明房屋和地下室是分开买卖的，况且其购买时的房款也不含地下室的费用，地下室是另外购买的。本案中地下室是口头协商租给袁丽娜家使用，当然其有权收回地下室，并要求支付2008年5月至今的租金。三、其收到的房款总计115000元，其中包括办证费用5000元。在最后一次收房款时，袁仁说过户时把过到袁仁名下（第四张收条上有证），免得以后儿女们有争议。随后一直到2011年5月26日袁丽娜与其商谈过户一事，说她是教师可以贷款。一审判决未考虑因袁丽娜家的矛盾而无法过户的因素，明显不妥。四、一审认为其证人应当出庭作证，因证人未出庭作证未采信证言错误。一审时其证人就在门外，法官只是让其律师将证词交给书记员，没有说叫证人出庭作证。另外补充两点上诉理由：一是诉争房产的其他三个共有人，不仅是有独立请求权的第三人，更重要的是他们是必须参加诉讼的人，一审法院遗漏了必须参加诉讼的人。二是一审判决不具有可执行性。综上，请求撤销一审判决第一、三项，维持第二项，改判第一项为袁丽娜自费办理诉争房产的过户手续，其予以协助；改判第三项为袁丽娜返还其位于自来水公司二水厂家属院的地下室，并支付其地下室租金1500元。 袁丽娜辩称：一、诉争房屋是张海燕及其妻子委托中介公司卖房，在中介公司的带领下其与父亲去张海燕处看房时，张海燕及其妻子、儿子都在家，张海燕及其妻子领着袁丽娜和袁仁看房3次，因此张海燕的妻子不可能不知道。第一次付款时，袁丽娜和袁仁给张海燕两张定活两用存折共60000元，当时张海燕的儿子也在场。在装修时，张海燕一家从诉争房屋搬到同单元2楼居住，并且把配套房的东西也都搬到了另外一个配套房。装修期间张海燕的儿子到5楼问袁丽娜母亲两张存折的密码，袁丽娜的母亲写好后亲自送到2楼张海燕的妻子手里。2006年9月29日第二次付款时，张海燕打的收据，并当场把主房六把钥匙和配套房六把钥匙交给袁丽娜母亲，还到楼下交待怎么开配套房门，当时袁丽娜的父亲袁仁也在场。双方均住在同一个家属院一个单元楼上楼下，从2006年张海燕卖房到现在这么长时间，其他共有人不可能不知情，况且本案一审时，张海燕的妻子、儿子也未提出不知情的意见，他们也还参加了庭审。综上，张海燕称其他共有人不知情不存在。二、关于购买标的物范围。张海燕和共有人明知出售的房屋是主房和配套房，当时张海燕的房子在中介公司登记就含配套房，共计110000元，况且袁丽娜的父母看房时，张海燕及其妻子领他们到主房和配套房都看看，还把主房和配套房各六把钥匙都交给了袁丽娜，配套房漏水，张海燕还配合维修过，因此张海燕是明知的。从购房合同上看，没有写配套房，从物权法上看，从物应属主物。三、该房屋过户到袁丽娜或是其父亲名下从没有争议。 本院经审理查明：张海燕将5楼房屋卖给袁丽娜后，与其妻子、儿子、女儿一同搬到同单元2楼居住至今，期间2008年女儿出嫁。诉争的5楼房屋产权证书上登记的房屋所有权人为张海燕。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为：张海燕上诉称其妻子未同意其与袁丽娜签订售房合同，该合同应属无效合同，因张海燕及其妻子在将其原5楼房屋卖给袁丽娜后，即搬到了同单元2楼居住，张海燕妻子不可能不知道房子卖给了别人。同时因该房屋产权登记证上显示的所有权人为张海燕，所以袁丽娜作为善意第三人，有理由相信张海燕有权处分其房屋。并且袁丽娜称张海燕与其妻子曾一同带领其去看房，知道双方签订售房合同的事情，所以张海燕现上诉称其妻子不知道房子卖给了袁丽娜，不符合常理，本院不予采信。张海燕上诉称卖给袁丽娜的只是主房，不包括地下室，并称地下室系租赁给袁丽娜使用，要求袁丽娜给付其租金，因地下室系主房的配套设施，张海燕在交付房屋钥匙时，不仅交付了主房的钥匙，同时将地下室的钥匙一并交付给了袁丽娜，张海燕称袁丽娜系租用地下室，但未提供证据证明，故张海燕此上诉理由本院不予采信。至于房屋产权证的名字，因张海燕与袁丽娜签订的合同载明房产证过户到袁丽娜名下，二审开庭时，袁仁作为袁丽娜的代理人出庭，仍做同样陈述，袁家对此不存在争议，张海燕认为因袁家人内部存在分歧，导致其未能及时办证，未提供充分证据证明，即使按张海燕所说，袁家要求办成袁仁的名字，2007年收款至2011年起诉，也已数年，故张海燕此上诉理由亦不予采信。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由张海燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄存智 代理审判员 商 敏 代理审判员 陈莎莎 二○一二年八月一日 书 记 员 王晓刚 |
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