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为什么董藩"80万均价论"站不稳脚跟
本期主笔：贾也 房价涨起来！
放眼寰球，世界各国都没有这么疯狂过；回顾历史，自古到今也没有如此癫狂过。恍惚间，我们似乎看到了另一场"大跃进"，各级地方政府，从镇级到县级再到地市级最后到省会级，无不开足马力，唯有一冲动就是房地产，为了发展房地产，不惜把企业卖掉，甚至不惜把学校卖掉，比如频频出现地王的杭州，浙江大学就把湖滨校区卖掉了，而西溪校区和华家池校区日渐被切割蚕食，为了什么，就是为让房地产让路！与此同时，政府与开发商又配合演了个双簧，抛出各种概念的房产，什么学区房、地铁房、江景房等等各种名目，想尽一切办法来提升房价！  董藩抛出北京房价"80万均价论" 董藩的"80万均价论"：荒谬无耻
 压倒骆驼的最后一根稻草是哪一根？ 中国房地产发展史常识：自从1998年住房分配货币化以来，住房成为新消费点，正式成为中国民众最大宗的消费品。发展到今天已有15个年头，其实从1998到2002年是处于相对稳定协调发展的阶段，原因么，可能有90年代海南房地产泡沫的警示。真正房价上涨进入快车道的是2003年开始的，也就是人们津津乐道的"黄金十年"。 诚如董藩所说的，是1987年至1991年才是房地产的起步阶段。1987年北京房价每平米均价为500元，25年后即2012年是2万元，正是按此增长速度，董藩推出25年之后，北京房价的均价是80万。 这个预测简直完爆人类的正常智商了。房地产就一直这个速度上涨了？拿一个人作比方，呱呱坠地时只重6斤，经过25年的成长，现在重量180斤，当然因为营养过剩，显得肥胖了，因此不是健康的。你就有确定这个人今后25年后依然会按照前25年体重增长速度的节奏？那么25年后，即50岁时，绝对超出500斤，按照这样的增速，他能活到50岁吗？不仅可能不会再疯狂增重，如果尊重生命的话，为健康起见还得进行减肥的。 50年北京房价均价500元到8万元，那是1600倍增长的节奏，现在北京的房价已经达到甚至超过了美国纽约和英国伦敦的房价了，需要提醒的是，中国人的人均年收入只有美国和英国人的1/10，北京的房价再奇葩，也不至于逆天到无极限。 刚好我手头上刚好收集到一组数据，是北美购房网官方数据：自1963年至2011年第四季度，47年间，美国实际成交房价上涨了近14倍，平均每年上涨5.9%。美国这个涨幅结合一下物价的通涨，完全可以理解。 董潘的"十大涨因"：站不稳脚
 十大涨因条条站不稳 其实，这些罪状里一般也就二三条是可以自圆其说的，其余都来凑数字的，但仔细掂量一下，一条都站不住脚跟。董藩推出的未年25年房价十大上涨原因，其实真很可怜，竟然一条都站不稳。且听笔者细细分析前四条： 1、大折大建？供应量将倍增。 基本常识告诉我们，大拆的目的就是为了大建，就是为了推出更多的房地产。大拆基本分两种： 一种大拆是针对近郊农村的，那就是圈地，用来换取城市建设的指标，这样一来，可能拆了几十个农民房征大片农田，拆迁成功后，就能建成容纳成千上万人的楼盘，乃至是一个新城，也就是说推出房子是平地而起，增加了海量。 另一种大拆是针对市中心的，那就是土地利用的升级，这些住宅或物业是平房、低层建筑或小高层建筑，容积率低、匹配落后。可能拆迁成本是比较高，毕竟一要给拆迁户安排回迁房和安置房；二要给予拆迁补偿。但是一旦政府顺利拆迁，将土地出让给开发商后，不可能是傻到原来有几栋就造几栋，原来有几层就造几层的。开发商一定会向高度要空间，最终实现的是住房套数的倍增。 以上两种大拆，结果都是推出更多的房子，决不是这样的结果：大拆就像退耕还林，房子数量反倒减少；大拆就像文物保护，房子数量不能变。大拆目的大建房地产，就是把更多的房子抛向市场。房子变得多起，加大了供应量，怎么可能反倒成为推高房价的第一原因？ 此一谬也！ 2、人口增长？未来刚需难刚。 董藩想当然地认为，中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有2-3亿的人口增长空间。但是事实上并非如此，如果计划生育政策不松动的话，人口增速自然会放缓，几年后出现峰值后将马上出现负增长的局面，不可能产生2-3亿的增量。我这样说，当然有官方数据充分的支撑的。 一从国务院人口统计年鉴来看： 1980年至1989年：80年81年人口出生数量低于1700万，82、83年开始上行，84年数量突破2000万，89年达到峰值2600万，这是实行计划生育以来的最高值。 1990年至1999年：从1990开始稳步下行，到1995年回落到2000万以下，1995年之后就向1500万靠近，并且趋于稳定在这个基数。 2000年至2009年：2000年以后，人口出生数量都已稳定在1500万左右。 从这些数值来分析，80后为2亿多，90后为2亿少一点，而新世纪00后则在1.5亿左右，这样的节奏足以说明人口增长已明显放缓。 二从人口普查的总数来分析： 1980年为10.3亿，1990年11.6亿，10年间增加1.3亿人； 2000年第五次人口普查是12.6亿，10年间增加1亿人； 2010年第六次人口普查是13.39亿，10年间增加7390万人。 这个普查出来的人口增量（计算了人口的死亡）与人口出生量形成了互证，都在说明人口增长一直在放缓，按此趋势，很快就会达到稳定，笔者预测时间是2020年前后，而在2020年之后，中国人口就出现负增长迹象，到2030年后负增长更是明显，因此25年之后，人口的增量绝不可能像董藩所言的有2-3亿的增量，而恰恰可能回落到2000年全国人口普查的基数。 人口增长趋缓了，而各个地方推出的房产增量却不会因此减少。众所周知，炒房最佳时段，就是供不应求的时候，当房产增量高于人口增量，就会出现供大于求的局面，那么房产过剩的迹象就会越来越明显。 此二谬也！ 3、城市化？畸形的城市化。 按照国内外关于城镇化的科学理念，城镇化的一大内涵是在产业聚集基础上带动人口的聚集，进而催生城市自发的生长及扩容。然而，我国在实际操作中，"城市化"和所谓有"新城镇化"早已误入歧途，通过城市化来带动房地产发展，很难达到预期，原因有三。 一是走上了歧路：先造城后填人 其实，真正的城镇化就是人的城镇化，那么如何实现人口的聚集，实现城镇化，基本模式有两种： 第一种通过产业聚集带动人口聚集：这种方式是政府顺应产业聚集的趋势，推动城镇化，这样能实现规模经济效应、社会分工效应、节省交易成本、技术溢出效应、启发和激发创新，这种城市化是临门一脚的事，是一种升级。 第二种通过房产聚集带动人口聚集：这种方式往往是政府先造城，再引来人，但是问题就暴露出来了，首先最根本的问题就是缺乏产业根基，无论是市民还是农民，入驻新城连就业都成问题。其次忽略了城市的特色，相关的配套包括城市管理、社区服务、商业配套等等都明显滞后，只有城市建筑的形式，没有城市服务的内容。 第一种模式是没有多大问题，本身就有就业人口的基数，而第二种模式就存在很大的问题，完全是平地而起，完全是"先建楼再等待增长"的策略，万一没有增长，那么绝对会死翘翘的，彻底变成鬼城。事实上，许多地方政府走的并不是第一种模式，恰恰是走了第二种模式，上演了疯狂的造城计划。 二是城镇空心化：人口的净流出 还有一点，笔者必须提醒一下，"新城镇化"是敌不过"大城市超级化"的节奏，许多初级城镇也会像农村一样，会经历一场人口的净流出，造成"空心化"城镇。 既然涉及到人口聚集的问题，因此有必要研究一下人口聚集的特点。一般人认为城镇化就是农村人口迁移到城市的过程。据官方数据显示：只有1/3的新城镇化人口是从农村来的外来务工人员，剩下的2/3大部分是当地的农村户籍人口，也就是城市范围已经扩张到他们居住的地方。然而，由于社会公共资源的分配不公，更好、更多的就业机会、教育机会和医疗资源往往都集中在上级城市，所以只要条件允许在小城镇的他们就选择去更大的城市，因此，这些新城镇实际上也在经历人口的净流出。 问题就在这里，这些初级城镇就会慢慢"空心化"，就像城镇化后，许多农村"空心化"一样的道理。这也是许多新城造出来以后变成"鬼城"的重要原因之一。也正因为这种趋势，一线二线城市的房价可能会成为奇葩，保持异常的坚挺！ 三是农民进城难：艰难的市民化 城镇化主要是让农民进城，但是要让农民真正收益，就得就是农民的市民化。农民"城镇化"有几种： 第一种农民进城，是政府推动城乡一体，采取"农改居"的方式推进的结果。政府要求农民搬进统一修建的楼房，成为镇级规划的"新城"的一部分。这些农民有购房压力，但有政策赔付给予补偿，因此压力并不是很大。这种方式的"城镇化"主要集中在经济较发达、城乡差别不大的沿海地区。 第二种农民进城，是农村被城市所消化，城市自我扩张结果。这种方式往往涉及土地征用和房屋拆迁，所涉的农民不仅可以得到安置房，而且还能得到一笔补偿款，属于城市化最大受惠人群。当然这种方式的"城镇化"仅限于城市近郊。 第三种农民进城，纯粹为了谋生，是背井离乡的结果。这部分农民人口基数最大，他们是城市的边缘人群。当然，他们也渴望成为融入城市成为居民，但是户籍制度、高昂的房价等，他们是很难进入这个房地产市场，把房产归之自己名下的。 这三种农民进城的方式，推动了中国"城镇化"。但是，我们去仔细分析，这种进城到底能增加有多少房地产购买力？ 对于第一种农民，自建或公建房地产，政府给予要赔付；对于第二种农民，回迁或者安置房地产，政府还要给予补偿，这两种房地产的需求已满足。因此，增量还是在第三种农民。 但是，第三种农民是最不能去指望的。限制他们成为市民的，主要是生活贫困和户籍制度。众所周知，很多世界发达国家甚至是美国都会有大片的贫民区，为什么中国没有？因为中国的贫困人群主要集中在乡村，但由于户籍制度的限制，贫困人群根本无法在城市落地，只能成为城市外来务工人员，一年一度在城乡间奔波，成了"候鸟"。因此，要他们去消化房地产的增量，除非提高他们的收入水平，改革现行户籍制度。 有人会提出质疑，这几年城镇人口比重不是在大幅上升，都接近50%了。对于此，笔者有自己的认识，在数据上贡献的最大的是，按照笔者分析，主要是来自这些"农民"：一部分主要是到城市里做生意的"创业者"，他们挣到了钱，在城市里扎了根，这是农村对城市的"投资移民"；另一部分主要是跳龙门成功的"农二代"，他们是因为读书成绩好留在城市里谋到好的职业，这是农村对城市的"技术移民"。这部分人加上上文分析的第一种和第二进城农民，才真正地推高了城镇人口比重。 因此，把房地产的未来寄托在所谓的新一轮的城镇化，把增量放在第三种农民，就有点"拿衣服图样图森破"了。 此三谬也！ 4、家庭结构：房产的重组与释放 据2010年第六次全国人口普查来看，平均每个家庭户的人口为3.10人，这比2000年第五次普查的3.44人减少0.34人。董藩认为家庭越来越小，会释放出大量住宅的需求。 但是，他又犯简单化的错误。需要纠正的是，中国家庭户人口的减少必须要将计划生育政策一并考虑进来，独子女结婚后跟父母分居，造成大量"2"式结构家庭（老夫老妻相伴）。 其实，从血缘来看，在计划生育政策的影响下，中国社会已经形成了这样的家庭人口模式是"4+2+1"（4为夫妻双方的父母，2为夫妻，1为夫妻的独生子女）。就以这个样本进行分析： 其中，"2+1"的家庭模式是最稳固、最常态家，中国最多还是三口之家。而上面"4"，因为子女分居，形成两个"2"式家庭，由于年纪渐老，人去楼空，房产遗传给子女。最终出现的结果是这样：就以董潘的25年来计，"2+1"稳定了25多年，里面"1"刚刚好成人，就要分化出去，要与另一个"1"组织新的家庭，如果有个孩子，就新组另一个"2+1"的家庭取代原有的"2+1"结构，而原有"2+1"转化为新的"2"式家庭。但是，当"1"到了25岁后结了婚，上面的"4"即两个"2"式的家庭可能已消亡，已腾出房子来。 而"1"是独生子女，两个"2"的房子最终还是会交给"1"的。这时候我们发现，"1"与另一个"1"组合家庭，就有很大机率传承到4套房子（男方爷爷奶奶一套，外公外婆一套；女方亦如此，加起来是4套）。如果自己有1套，他们手中聚集了5套房子。他们不可永远将房子拿在手中，而是会考虑把这些存量释放出去的。 在计划生育只生一个的政策下，这样的家庭结构最终导致的并不是房产需求倍增，而恰恰是慢慢地腾出剩余的房子来。 此四谬也。 以上董潘列出的4条，如果注重实际，能够科学分析，绝对不是让房价上涨的原因，而恰恰是让房价理性回归的原因。至于其它的如生活方式演化、区际人口的整合、经济高速增长、城乡收入差距、城乡阶层意识、群君生活意识这6条，那更像在玩自欺欺人的自圆其说了，已不值一驳！ 我们面临的实际情况却是如此：泡沫已达到了破裂的临界点。那么，中国房地产泡沫为什么到了临界点还要这么无耻？告诉你吧，这是它最后的疯狂！那么，像董藩这样无良的专家为什么频频亮相？告诉你吧，研究这样无节操的房地产作为职业，人不疯也癫！ 董藩靠假设条件证明自己的观点，太荒唐了。当然荒唐的并不是董藩之流，而是因为政治需要的保增长的节奏！如果这个节奏不停下来，董藩就说对了！ |
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